Покупка жилья — серьёзное вложение, но часть затрат можно компенсировать через налоговый вычет. Это не подарок от государства, а возврат ваших налогов, которые вы уже заплатили. Сумма может достигать 650 тысяч рублей, а для семейной пары — до 1,3 миллиона. В этой статье разберём, что такое имущественный вычет, кто имеет на него право, за какое жильё его дают и как получить деньги. Всё объясним просто и чётко.
Что такое вычет за недвижимость?
Налоговый вычет — это сумма, которая уменьшает ваш доход, облагаемый НДФЛ (налогом на доходы физлиц). В России НДФЛ удерживают из зарплаты или других доходов: ставка зависит от суммы заработка и варьируется от 13% до 22%. Имущественный вычет дают за покупку жилья, его строительство или выплату процентов по ипотеке. По сути, это возможность вернуть часть уплаченных налогов или не платить их какое-то время.
Пример: ваша зарплата — 80 тысяч рублей в месяц. Работодатель перечисляет 13% (10,4 тысячи) в бюджет как НДФЛ. За год это 124,8 тысячи. Купив квартиру, вы можете забрать эти деньги обратно, но в пределах установленного лимита.
Вычет делится на два вида:
- За покупку или строительство — до 2 миллионов рублей.
- За проценты по ипотеке — до 3 миллионов рублей.
Размер возврата зависит от вашей ставки НДФЛ. При 13% максимум — 650 тысяч рублей на человека. Если вы в браке, каждый супруг может получить такую же сумму, итого — до 1,3 миллиона.
Кому доступен вычет?
Не каждый может претендовать на возврат налога. Вот ключевые условия:
- Вы налоговый резидент РФ — проводите в стране минимум 183 дня в году. Гражданство роли не играет.
- У вас есть доход, облагаемый НДФЛ — зарплата, доход от сдачи имущества или работы по договорам.
- Вы оплатили жильё сами — своими средствами или через ипотеку. Подаренное или унаследованное жильё не считается.
- Недвижимость куплена в России и оформлена на вас.
Кто не сможет получить:
- Те, кто не платит НДФЛ: самозанятые, ИП на упрощённой системе или патенте.
- Безработные без налогооблагаемого дохода.
- Люди, исчерпавшие лимит вычета до 2014 года (раньше остаток не переносили).
Особенности:
- Супруги: жильё в браке считается общим, оба могут взять вычет, даже если собственник один.
- Пенсионеры: возвращают налог за год покупки и три года до него, если платили НДФЛ.
- Родители: при покупке жилья для ребёнка до 18 лет вычет берут себе, ребёнок сохраняет своё право на будущее.
За что дают вычет?
Вычет положен не за любую недвижимость. Вот список подходящих объектов и расходов:
- Покупка квартиры, комнаты или доли — в новостройке или на вторичном рынке.
- Покупка или строительство жилого дома.
- Покупка участка под жильё или с готовым домом.
- Проценты по ипотеке или кредиту на покупку/строительство, включая рефинансирование.
- Отделка новостройки без ремонта, если это указано в договоре (входит в лимит 2 млн рублей).
За что не дадут:
- Гаражи, дачи, нежилые постройки.
- Участки для садоводства без жилого дома (кроме домов, оформленных после 2019 года).
- Жильё, оплаченное субсидиями, маткапиталом или третьими лицами (учитывают только ваши траты).
Пример: дом стоит 4 млн рублей, из них 1 млн — субсидия. Вычет дадут с 2 млн рублей из оставшихся 3 млн.
Сколько денег можно вернуть?
Сумма зависит от стоимости жилья, процентов по ипотеке и вашей ставки НДФЛ. С 2025 года действует прогрессивная шкала налога, поэтому максимумы разные.
Лимиты возврата
| Доход в год | Ставка НДФЛ | За покупку (до 2 млн ₽) | За проценты (до 3 млн ₽) | Итого максимум |
| До 2,4 млн ₽ | 13% | 260 тыс. ₽ | 390 тыс. ₽ | 650 тыс. ₽ |
| 2,4–5 млн ₽ | 15% | 300 тыс. ₽ | 450 тыс. ₽ | 750 тыс. ₽ |
| 5–20 млн ₽ | 18% | 360 тыс. ₽ | 540 тыс. ₽ | 900 тыс. ₽ |
| 20–50 млн ₽ | 20% | 400 тыс. ₽ | 600 тыс. ₽ | 1 млн ₽ |
| Свыше 50 млн ₽ | 22% | 440 тыс. ₽ | 660 тыс. ₽ | 1,1 млн ₽ |
- За покупку: лимит 2 млн рублей. Если жильё дешевле, остаток можно использовать позже.
- За проценты: лимит 3 млн рублей, считают только оплаченные проценты. До 2014 года ограничений не было.
Нюансы
- До 2014 года вычет давали на один объект, остаток сгорает.
- После 2014 года лимит — на человека, можно брать с нескольких покупок.
- Супруги могут вернуть до 1,3 млн рублей при ставке 13%, если жильё стоит от 4 млн, а проценты — от 6 млн.
Пример: квартира за 1,8 млн рублей, НДФЛ 13%. Вычет — 234 тысячи рублей (1,8 млн × 13%). Остаток 26 тысяч можно получить позже.
Примеры расчёта
- Обычная покупка: квартира за 2,5 млн рублей, доход — 900 тысяч в год, НДФЛ 13%. За год платите 117 тысяч налога. Вычет — 260 тысяч, но за год вернут 117 тысяч, остальное — позже.
- Ипотека: квартира за 3 млн рублей, проценты за год — 150 тысяч. Вычет за покупку — 260 тысяч, за проценты — 19,5 тысячи (150 тыс. × 13%). Итого — 279,5 тысячи, но вернут по сумме уплаченного НДФЛ.
- Семья: дом за 6 млн рублей, проценты — 2 млн рублей. Каждый супруг получает 260 тысяч за покупку и 260 тысяч за проценты. Итого — 1,04 млн рублей при ставке 13%.
Когда подавать на вычет?
- Вторичный рынок: после регистрации права собственности.
- Новостройка: после акта приёма-передачи и оформления собственности.
- За прошлые годы: можно вернуть налог за три года назад от даты подачи. Например, в 2025 году — за 2022–2024 годы.
Ограничений по времени нет — подавайте хоть через 15 лет, если есть документы и уплаченный НДФЛ.
Как получить вычет?
Есть три варианта:
- Через налоговую инспекцию:
- Подаёте декларацию 3-НДФЛ после года покупки.
- Деньги приходят одной суммой за прошлый год.
- Проверка — до 3 месяцев, перевод — 1 месяц.
- Через работодателя:
- Получаете уведомление в налоговой (ждать 30 дней).
- Передаёте его на работу — НДФЛ не удерживают, зарплата растёт.
- Деньги идут частями ежемесячно.
- Упрощённо:
- Для покупок после 2020 года, если банк передаёт данные в ФНС.
- Заявление через сайт налоговой.
- Проверка — 30 дней, перевод — 15 дней.
Какие документы нужны?
- Паспорт.
- Декларация 3-НДФЛ (для налоговой).
- Справка 2-НДФЛ о доходах.
- Договор купли-продажи или ДДУ.
- Выписка из ЕГРН или акт приёма-передачи.
- Подтверждение оплаты (выписки, квитанции).
- Для ипотеки: договор, справка о процентах.
- Для супругов: свидетельство о браке, заявление о распределении.
В каких случаях откажут?
- Вы не платите НДФЛ (например, ИП на спецрежиме).
- Жильё куплено у родственников (супругов, родителей, детей и т.д.).
- Оплатили не вы, а субсидии или третьи лица.
- Документы неполные или с ошибками.
- Лимит вычета уже использован.
Полезные детали
- Остаток: неиспользованные 2 млн рублей можно перенести на другую покупку. Проценты — только на один кредит.
- Пенсионеры: получают вычет за 4 года (год покупки + три до него).
- Продажа: вычет сохраняется, даже если жильё уже продано.
Выгодно ли это?
Налоговый вычет — это возможность вернуть до 650 тысяч рублей (или до 1,3 млн для пары) при покупке жилья. Он доступен тем, кто платит НДФЛ с официального дохода. Сумма зависит от ваших налогов, цены жилья и ипотеки. Оформить можно через налоговую, работу или быстро онлайн. Это требует времени и документов, но результат оправдывает усилия.
