Трейд-ин: как параллельно продать старую и купить новую квартиру

В 2025 году трейд-ин в недвижимости остается актуальным для тех, кто хочет одновременно продать старую квартиру и купить новую, не тратя время на самостоятельную продажу. Давайте разберем, как это работает, какие есть нюансы и кому это выгодно, опираясь на доступные данные.

Что такое трейд-ин в недвижимости?

Трейд-ин, или «обмен с доплатой», зародился в других сферах, например, в автопродажах, где вы сдаете старую машину и покупаете новую с небольшой доплатой. В недвижимости это значит, что застройщик или их партнерское агентство помогает продать вашу старую квартиру, чтобы вы могли использовать вырученные деньги для покупки новой квартиры в их новостройке. Это не совсем прямой обмен, как с машинами, а скорее услуга, которая упрощает процесс.

В 2020 году в Москве около 80% застройщиков предлагали трейд-ин, и, по разным оценкам, 5–7% всех сделок с недвижимостью проходили по этой схеме. 

Как работает трейд-ин?

Есть два основных подхода, и оба встречаются на рынке:

1. Застройщик напрямую выкупает старую квартиру:
   • Вы продаете свою старую квартиру застройщику, и он зачитывает эту сумму в стоимость новой квартиры.
   • Это удобно, если вы хотите быстро закрыть сделку, но застройщик предложит цену ниже рынка, чтобы минимизировать риски.
     
2. Застройщик помогает продать старую квартиру:
   • Застройщик или их агентство берет на себя продажу вашей старой квартиры, выставляя ее на рынок.
   • Параллельно вы бронируете новую квартиру, и цена на нее фиксируется на определенный срок (обычно 1–3 месяца).
   • После продажи старой квартиры вы используете вырученные деньги для покупки новой. Если денег не хватает, можно доплатить или взять ипотеку.

Обычно второй вариант более распространен. Застройщики редко занимаются выкупом и перепродажей квартир. Стоит заметить,что при этом многие крупные компании имеют в своей структуре подразделения, которые занимаются сделками со вторичной недвижимостью или привлекают для таких целей партнерские агентства.

Процесс выглядит так:

1. Вы выбираете застройщика с программой трейд-ина, например, ПИК, Самолет, ЛСР.
2. Подбираете новую квартиру в их новостройке.
3. Ваша старая квартира оценивается: агентство смотрит на локацию, состояние, наличие обременений.
4. Заключаете два договора: один на продажу старой квартиры, другой на бронирование новой.
5. Агентство продает вашу старую квартиру, обычно со скидкой 5–15%, чтобы быстро найти покупателя.
6. После продажи вы используете деньги для покупки новой квартиры, доплачивая разницу, если нужно.
7. Регистрируете новую квартиру в Росреестре, что занимает около 7–9 дней.

Преимущества трейд-ина

• Экономия времени: Не нужно самому искать покупателя, готовить объявления, показывать квартиру. Все это делает агентство.
• Фиксация цены: Застройщик может зафиксировать цену новой квартиры на время продажи старой, что защищает от роста цен, особенно если новостройка еще строится.
• Удобство для тех, у кого единственное жилье: Можно провести обе сделки одновременно, не переезжая временно к родственникам или на съемное жилье.
• Поддержка с ипотекой: Если денег не хватает, банки могут предложить льготные условия, особенно для семей с детьми или при покупке через аккредитованных застройщиков.

Недостатки трейд-ина

• Снижение цены на старую квартиру: Чтобы быстро продать, вашу квартиру могут оценить на 5–15% ниже рынка. Например, если ваша квартира стоит 10 миллионов, агентство может продать ее за 8,5–9 миллионов.
• Ограничения по старой квартире: Не все квартиры подходят. Застройщики имеют «стоп-лист»: не берут жилье в аварийных домах, с долями, в отдаленных районах, с площадью более 120 кв.м или стоимостью выше 25 миллионов.
• Риски с бронированием: Если старую квартиру не успеют продать в срок, бронь на новую может аннулироваться, и вы потеряете деньги за бронь (обычно 1–2% от стоимости новой квартиры).
• Временное жилье: Если новая квартира еще строится (2–3 года), вам может понадобиться аренда, что добавляет расходов. Например, аренда «однушки» в Москве может стоить 40 тысяч в месяц, за два года — почти миллион рублей.
  

Кому подходит трейд-ин?

• Тем, у кого старая квартира низколиквидная, и они боятся, что не успеют продать ее до покупки новой.
• Тем, кто хочет зафиксировать цену на новую квартиру, особенно если рынок растет.
• Тем, у кого нет времени или желания заниматься продажей самостоятельно.
• Семьям, которые могут позволить себе временное жилье, если новая квартира еще строится.

Альтернативы трейд-ину

Если трейд-ин не подходит, есть другие варианты:

• Самостоятельная продажа: Продайте старую квартиру сами, а потом купите новую. Это может занять 3–4 месяца, но вы получите рыночную цену.
• Ипотека с последующей продажей: Возьмите ипотеку на новую квартиру, живите в старой, а после сдачи дома продайте старую и погасите часть долга. Это экономит на скидках, но требует стабильного дохода.
• Ипотека без первоначального взноса: Некоторые банки предлагают такие программы, особенно для аккредитованных новостроек, что позволяет не терять деньги на быстрой продаже.

Текущая ситуация на рынке в 2025 году

В 2025 году рынок недвижимости переживает изменения: ставки по ипотеке для большинства доходят до 25–30%, что делает покупку сложнее. Льготные программы, например, семейная ипотека под 6%, помогают, но охватывают узкий круг. Трейд-ин становится популярным, особенно в регионах, где до 90% сделок проходят по этой схеме, но это замораживает вторичный рынок, так как покупателей на старые квартиры мало. Застройщики снижают цены на вторичку, чтобы привлечь клиентов, но это снижает возможности для покупки новостроек.

Как выбрать подходящий вариант?

Перед тем как выбрать трейд-ин, оцените:

• Сколько стоит ваша старая квартира и подходит ли она под условия застройщика.
• Готовы ли вы к скидке на продажу (5–15%).
• Нужна ли вам новая квартира сразу или вы можете ждать сдачи дома.
• Есть ли у вас деньги на аренду, если новая квартира еще строится.

Таблица для наглядности:

Заключение

Трейд-ин — это удобный способ для тех, кто хочет быстро сменить жилье, но готов пожертвовать частью денег на скидку за старую квартиру. Это особенно выручает, если ваша квартира низколиквидная или вы боитесь, что новую раскупят, пока продаете старую. Однако если у вас есть время и желание, самостоятельная продажа с ипотекой может быть выгоднее. Выбор зависит от вашей ситуации: оцените финансы, сроки и готовность к рискам.