Ситуация на рынке недвижимости России в ноябре 2025

Рынок недвижимости России в ноябре 2025 демонстрирует двоевластие: рост цен на жильё при слабом доходном росте населения и одновременное перераспределение инвестиций в пользу коммерческой недвижимости. Давление на спрос ощущается в Москве и других крупных городах.

Рост цен и доступность жилья — рынок недвижимости

По данным за 10 месяцев 2025 года, цены на новостройки выросли на 6,4%, включая прирост 1,2% в октябре 2025. При этом реальные доходы населения в январе–августе 2025 увеличились только на 4,4% против 9,1% годом ранее. Инфляция за тот же период составила 4,8%, что означает: рост цен на жильё опередил инфляцию и доходы, снижая доступность ипотеки для средних семей.

Ключевые показатели:

• Рост новых строек: +6,4% за 10 мес. 2025;
• Реальные доходы: +4,4% в янв–авг 2025;
• Ставка Банка России: 17%, сдерживающая ипотечный спрос.

Инвестиции и структура рынка недвижимости — коммерческая переориентация

В первой половине 2025 года коммерческая недвижимость составила 78% от объёма инвестиций в сектор, на 11 п.п. больше, чем годом ранее. Доля жилой застройки сократилась с 33% до 22%. Эксперты связывают это с повышенными рисками в жилищном строительстве и поиском доходности в офисах и логистике.

Снижение инвестиций и прогнозы для рынка недвижимости

Общий объём инвестиций в недвижимость прогнозируется на уровне 800 млрд рублей к концу 2025 года, что на 39% меньше показателя 2024 года. Сокращение финансирования отразится прежде всего на массовых жилых проектах и на старте новых комплексов в регионах — например, в Казани и Санкт‑Петербурге.

1. Краткосрочно: дальнейшее ужесточение предложения жилья и рост цен в отдельных сегментах;
2. Среднесрочно: постепенная стабилизация спроса при адаптации условий ипотеки;
3. Долгосрочно: возможный пересмотр схем финансирования и поддержки строительства.

Законодательные инициативы и регулирование рынка недвижимости

На рассмотрении находятся инициативы, в том числе законопроект от 1 октября 2025 года о возможности изъятия пустующих квартир в рамках борьбы с дефицитом доступного жилья. Учитывая чувствительность нормы к частной собственности, вопрос проходит обсуждение в Государственной Думе [Source]. Публичные дебаты и возможные поправки могут изменить финальную редакцию документа.

Влияние регуляторных изменений может проявиться через:

• корректировки налогового режима для инвесторов;
• инструменты стимулирования ввода доступного жилья;
• юридические механизмы против холдингов пустующих объектов.

Рынок недвижимости в городах: Москва и регионы

Москва остаётся драйвером цен и притока инвестиций, но в 2025 году наблюдается перераспределение капитала в пользу коммерческого сектора и объектов логистики. В регионах, таких как Казань и Новосибирск, торможение инвестиций проявляется в замедлении темпов запуска новых жилых проектов.

Дата и факты: 1 октября 2025 — регистрация инициатив по пустующим квартирам; 26 ноября 2025 — публикация обзора о росте цен и доходах.

Вывод: рынок недвижимости в России переживает структурный сдвиг — при росте цен на жильё и ограниченной покупательной способности населения инвесторы смещают фокус в сторону коммерческой недвижимости. Короткие сроки и высокая ставка Банка России (17%) сохраняют давление на ипотечный спрос. Власть может отреагировать нормативными изменениями — их содержание и сроки остаются ключевым фактором для развития сектора.