Сделка по продаже квартиры: от А до Я

Продажа квартиры — это сложный процесс, требующий знаний, внимания и четкого соблюдения этапов. Ошибки на любом этапе могут привести к серьезным последствиям: от юридических споров до финансовых потерь. В этой статье мы подробно расскажем, как правильно организовать сделку по продаже квартиры, чтобы пройти все этапы без осложнений.

1. Подготовка к продаже

Проверка юридического статуса квартиры

Перед началом продажи убедитесь, что ваша квартира может быть продана:

1. Собственность. Продать квартиру может только ее собственник. Если недвижимость принадлежит нескольким людям, потребуется их письменное согласие.
2. Обременения. Если квартира находится под арестом или в залоге (например, в ипотеке), необходимо получить разрешение залогодержателя или снять арест.
3. Права третьих лиц. Убедитесь, что в квартире никто не прописан, и нет прав других лиц на проживание.

Особые случаи

• Если среди собственников присутствует в собственности несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки.
• При долевой собственности договор о продаже квартиры обязательно заверяется у нотариуса.

2. Сбор документов

Базовый пакет

1. Выписка из ЕГРН. Документ, подтверждающий право собственности, а также отсутствие обременений.
2. Правоустанавливающий документ. Договор купли-продажи, дарения, ренты или свидетельство о наследстве.
3. Паспорт собственника. Для сделки нужен оригинал документа.
4. Согласие супруга. Если квартира приобреталась в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу.
5. Технический паспорт БТИ. Этот документ понадобится для подтверждения отсутствия неузаконенных перепланировок.

Дополнительные документы

• Разрешение органов опеки (при участии несовершеннолетнего).
• Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам и капитальному ремонту.
• Письменное согласие всех собственников.

3. Предпродажная подготовка

Чтобы продать квартиру быстро и выгодно:

1. Проведите генеральную уборку. Уберите все лишние вещи, чтобы квартира выглядела просторнее.
2. Сделайте мелкий ремонт. Замените неисправные розетки, подклейте обои.
3. Проверьте работу всех систем: электропроводки, сантехники, отопления.
4. Сделайте качественные фотографии квартиры для размещения объявления. Фотографируйте днем при естественном освещении.

4. Поиск покупателя

Разместите объявление о продаже квартиры на популярных площадках:

• Сайты недвижимости: «Авито», «ЦИАН», «Домклик».
• Социальные сети: локальные группы вашего города.
• Печатные издания: газеты объявлений.

В объявлении укажите:

• Точные характеристики квартиры: площадь, этаж, состояние.
• Условия сделки: свободная или альтернативная продажа.
• Преимущества: наличие балкона, близость к транспорту, инфраструктура.

5. Предварительная договоренность

Заключение авансового соглашения

Когда покупатель найден, заключите предварительное соглашение:

1. Укажите сумму аванса (обычно 50–100 тысяч рублей).
2. Зафиксируйте срок, в течение которого будет оформлен договор купли-продажи.
3. Пропишите условия возврата аванса, если сделка не состоится.

Различие между авансом и задатком

• Аванс возвращается покупателю, если сделка не состоится.
• Задаток остается у продавца, если покупатель отказывается от сделки.

6. Составление договора купли-продажи

Основные пункты договора

1. Полные данные сторон: ФИО, паспортные данные, адреса.
2. Полное описание объекта: адрес, площадь, этаж, кадастровый номер.
3. Сумма сделки. Укажите полную стоимость квартиры.
4. Порядок расчетов. Опишите, каким образом покупатель передаст деньги (наличные, банковская ячейка, аккредитив).
5. Обязанности сторон. Например, срок освобождения квартиры.

Заверение договора

Если квартира находится в долевой собственности или одним из владельцев является несовершеннолетний, договор обязательно заверяется у нотариуса.

7. Регистрация перехода права собственности

После подписания договора подайте документы на регистрацию в Росреестр. Для этого потребуются:

1. Договор купли-продажи (оригинал и копии).
2. Заявление о госрегистрации.
3. Квитанция об оплате госпошлины (от 42 000 рублей).
4. Паспорта продавца и покупателя.

Способы подачи

1. Через МФЦ. Срок регистрации — до 10 рабочих дней.
2. Онлайн через Госуслуги. Необходима усиленная электронная подпись.
3. Через нотариуса. Документы подаются в электронном виде, срок рассмотрения — 2–3 рабочих дня.

8. Взаиморасчеты

Популярные способы:

1. Банковская ячейка. Покупатель закладывает деньги в ячейку, доступ к которой продавец получает после завершения регистрации.
2. Аккредитив. Деньги хранятся на специальном счете, откуда переводятся продавцу после завершения сделки.
3. Наличные. Рекомендуется только при небольшой сумме. Деньги проверяются и пересчитываются в банке.

9. Передача квартиры

После регистрации права собственности:

1. Подпишите акт приема-передачи. В акте укажите состояние квартиры, наличие мебели и техники.
2. Передайте покупателю ключи и документы.
3. Снимитесь с регистрационного учета, если это еще не сделано.

Полезные советы

• Проверяйте документы. Убедитесь, что у покупателя нет поддельных документов.
• Изучите законы. Ознакомьтесь с Гражданским кодексом РФ и налоговыми правилами.
• Доверяйте профессионалам. Если вы не уверены в своих силах, обратитесь к риелтору или юристу.

Продажа квартиры — это серьезный шаг, который требует тщательной подготовки. Следуя этой пошаговой инструкции, вы сможете успешно завершить сделку, минимизировав риски и затраты.