Рынок недвижимости России: аналитика 2025

Рынок недвижимости России в 2025 году проходит через фазу охлаждения: высокие процентные ставки сдерживают ипотечный спрос, инвестиции переориентируются в коммерческий сегмент, а арендные ставки растут. В статье собраны ключевые данные и региональные тренды по состоянию на конец 2025 года.

Тенденции цен на рынке недвижимости: первичный и вторичный

Разрыв между ценами первичного и вторичного рынка достиг устойчивого уровня. По данным за второй квартал 2025 года, средняя цена в новостройках составила около 205 000 рублей за квадратный метр, тогда как вторичный рынок удерживал отметку примерно 128 000 рублей/м² — разница около 40%. В центральных регионах дисбаланс доходит до 80%.

Эксперты ожидают в 2025 году не резкого падения цен, а скорее их привязки к инфляции: первичный рынок столкнётся с падением спроса на 20–25% по сравнению с 2024 годом, при этом реальные ценовые коррекции будут умеренными. Для вторичного рынка прогноз — стагнация с локальными снижениями, которые могут начаться уже во II квартале 2025 года в Москве, Московской области и Санкт‑Петербурге.

• Средняя цена первичного рынка (Q2 2025): ~205 000 ₽/м².
• Средняя цена вторичного рынка (Q2 2025): ~128 000 ₽/м².
• Ввод жилья за 11 месяцев 2024: 93,8 млн м² — на уровне 2023 года.

Спрос и ипотека на рынке недвижимости: влияние ставок

Ипотечный рынок за последнее десятилетие вырос почти в пять раз: с доли 4,7% ВВП в 2015 году до 10,6% в 2023 году. Однако в условиях высоких ставок кредитование сокращается, что прямо уменьшает покупательскую способность и приводит к ожидаемому снижению спроса на первичном рынке на 20–25% в 2025 году.

1. Снижение доступности ипотеки → падение спроса на покупку квартир в новостройках.
2. Часть инвесторов перетекает в коммерческий сегмент, где доходность и условия сделки выглядят привлекательнее.
3. Рост доли арендного рынка из‑за увеличения спроса на аренду жилья.

По итогам первых одиннадцати месяцев 2024 года зарегистрировано около 35 миллионов сделок с недвижимостью — показатель, сопоставимый с предыдущим годом, что отражает высокую базу и структурные изменения спроса.

Инвестиции и региональные сдвиги в рынке недвижимости

Инвестиционная активность в 2025 году смещается в сторону коммерческой недвижимости: в первой половине 2025 года доля коммерции в общих инвестициях достигла 78%, что на 11 процентных пунктов больше к уровню прошлого года. Доля инвестиций в жилищное строительство упала с 33% до 22%.

Прогнозы по капиталовложениям пессимистичны: ожидается, что общий объём инвестиций в сектор недвижимости сократится к концу 2025 года на 39% по сравнению с 2024 годом и составит примерно 800 млрд рублей. Это воспринимается как нормализация после двух лет пиковых значений.

Региональная картина неоднородна: Москва и Московская область остаются локомотивами по ценам и объёмам ввода, Санкт‑Петербург демонстрирует существенную конкуренцию на вторичном рынке, а города вроде Казани отражают более сдержанную динамику ввода и спроса.

Аренда и долгосрочные прогнозы рынка недвижимости

Спрос на аренду под давлением растущих ставок и стагнирующих доходов населения: аналитики ожидают рост арендных ставок в 2025 году на 13–15%. Особенно заметен рост в больших городах: Москва и Санкт‑Петербург демонстрируют усиление спроса на свободный рынок аренды.

Долгосрочные прогнозы остаются умеренно оптимистичными: объём рынка оценивается в USD 144,30 млрд в 2024 году с прогнозом роста до USD 212,91 млрд к 2033 году при среднегодовом темпе 4,42% в 2025–2033 гг. Жилой сегмент предполагается лидером по росту, с прогнозируемым CAGR около 4,95% за тот же период.

Выводы и прогноз для рынка недвижимости России

Рынок недвижимости России в 2025 году демонстрирует переориентацию: коммерческий сектор привлекает большую часть инвестиций, первичный рынок страдает от падения спроса из‑за дорогой ипотеки, вторичный рынок в целом стагнирует, а арендные ставки растут. К середине и концу года ситуация будет определяться динамикой ставок, доступностью кредитования и уровнем реальных доходов населения. По состоянию на 1 ноября 2025 года ожидается дальнейшее сжатие инвестиционной активности, тогда как долгосрочные фундаментальные факторы (урбанизация, государственная поддержка) оставляют пространство для роста к 2033 году.