Рост инвестиций и изменения рынка коммерческой недвижимости России в 2026

Коммерческая недвижимость в России: итоги 2025 и прогнозы на 2026 год

В статье представлен анализ влияния международных финансовых и экономических трендов на российский рынок коммерческой недвижимости, подчеркивающий глобальную взаимосвязь рынков и объясняющий последствия этих изменений для Москвы и регионов страны. Рассмотрены ключевые показатели за 2025 год и прогнозы на 2026-й, включая объемы ввода, инвестиции и динамику ставок аренды.

Рекордный ввод коммерческой недвижимости в 2025 году: причины и итоги

По итогам 2025 года общий объем ввода коммерческой недвижимости в России достиг 9,1 млн квадратных метров, что стало рекордным показателем за последние годы. Такой рост объясняется несколькими факторами, в числе которых:

• Ожидание стабилизации и постепенное восстановление инвестиционной активности после периода глобальной экономической неопределенности.
• Перераспределение капитала с международных рынков на локальные активы, что связано с усилением санкционного давления и необходимостью диверсификации портфелей.
• Активное развитие торговых и офисных форматов в крупнейших мегаполисах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге.

Этот высокий ввод сопровождается значительным повышением арендных ставок на рынке: их рост составил 56% по сравнению с предыдущим годом. Такая динамика стала следствием увеличения спроса при ограниченном предложении качественных помещений.

Инвестиционный климат в коммерческой недвижимости: снижение прогноза на 2026 год

Несмотря положительные результаты 2025 года, эксперты прогнозируют сокращение объема инвестиций в коммерческий сегмент в 2026 году. Объем вложений ожидается на уровне 800-850 миллиардов рублей, что ниже предыдущих показателей, и это связано с рядом макроэкономических факторов:

• Замедление экономического роста, оказывающее давление на финансовую устойчивость компаний-инвесторов.
• Неоднозначная кредитная политика Центрального банка, хотя и представленная льготами, в том числе снижением ключевой ставки с 21% до 20% в декабре 2025 года.
• Усиление регуляторных требований и рост ставок по ипотеке, что ограничивает возможности доступности заемного финансирования.

В результате рынок демонстрирует осторожность, особенно в сегменте крупных офисных проектов и специализированных торговых центров.

Главные тренды коммерческой недвижимости в 2026 году: устойчивость форматов и рост вакантности

Эксперты выделяют несколько устойчивых форматов коммерческой недвижимости, которые сохранят свою востребованность в 2026 году:

• Первые этажи жилых комплексов — благодаря близости к конечному потребителю и стабильному потоку посетителей.
• Универсальные помещения — легко адаптируемые под различные бизнесы и магазины.
• Офисные пространства, ориентированные на небольшие и средние предприятия, с гибкими условиями аренды.

В торговом сегменте самым стабильным активом остается стрит-ритейл с низким уровнем вакантности — всего около 3-4%. В то же время вакантность в крупных торговых центрах и офисных зданиях в регионах, например, в Краснодарском крае, демонстрирует рост за счет снижения спроса.

Влияние международных процессов и решения регуляторов на московский рынок

Московский рынок коммерческой недвижимости чувствительно реагирует на международные тренды, такие как перераспределение глобальных инвестиций и укрепление финансового давления. В частности, регуляторные инициативы Центрального банка, начавшиеся с 6 июня 2025 года с моментального снижения ключевой ставки, способствовали некоторому оживлению продаж и арендного спроса в столичном регионе.

Однако сохраняющаяся неопределенность в мировой экономике заставляет девелоперов и инвесторов проявлять осторожность при запуске новых проектов, что ведет к умеренному росту предложения и стабилизации арендных ставок в сегменте офисных и торговых площадей Москвы.

Перспективы рынка коммерческой недвижимости в России к марту 2026 года и далее

К 3 марта 2026 года ожидается завершение ряда крупных проектов, что позволит вводу коммерческой недвижимости в России достичь порядка 7,6 млн квадратных метров, немного снижаясь по сравнению с 2025 годом, но оставаясь на высоком уровне. На 2026 год прогнозируется выход на рынок новых объектов площадью около 3-4 млн кв. м, при этом:

1. Рост ставок аренды продолжится, но с умеренной динамикой до 10-15%.
2. Доля вакантных площадей может увеличиться до 7-8% в регионах с низкой экономической активностью.
3. Специалисты отмечают потенциал для развития гибких офисных форматов и коммерческих пространств в условиях меняющегося спроса на аренду.

Таким образом, 2026 год будет характеризоваться сбалансированным тенденциям с элементами адаптации под экономические реалии.

Подведем итоги: рынок коммерческой недвижимости России показал впечатляющий рост в 2025 году, однако на 2026 год ожидается снижение инвестиционной активности и более сдержанный ввод новых проектов. При этом устойчивыми остаются определенные форматы объектов — первые этажи жилых комплексов, универсальные помещения и офисы для малого бизнеса. Московский рынок продолжит оставаться ключевым центром притяжения инвестиций, хотя и подвержен влиянию глобальных экономических процессов и решений регулятора. Эти тенденции формируют основу для развития недвижимости как капиталоемкого актива и предмета торговли в ближайшие годы.