Реновация и редевелопмент: как изменения законов и мировые тренды сформируют рынок недвижимости в 2026
В статье рассматривается влияние зарубежных рынков на российский рынок недвижимости и объясняется, почему глобальная взаимосвязь финансовых потоков важна для Москвы и регионов. На фоне изменений в законодательстве и прогнозов ДОМ.РФ дается обзор последствий для реновации, редевелопмента и поведения инвесторов к 26 января 2026.
Что меняется с 1 января 2026: упрощение оформления жилья и отмена согласия банка
С 1 января 2026 года в России упрощается процедура оформления жилья. Теперь отменено обязательное согласие банка при регистрации прав на недвижимость, что снижает административные барьеры для сделок и ускоряет регистрацию перехода прав. Одновременно вводятся новые правила семейной ипотеки и корректировки в правилах кредитной документации.
- Упрощение регистрации снижает транзакционные издержки и время сделки.
- Изменения в семейной ипотеке ожидают корректировок в механике субсидирования — это влияет на спрос в сегменте первичного рынка.
- Регуляторные новации направлены на увеличение ликвидности вторичного фонда.
Реновация и редевелопмент: эффект для Санкт‑Петербурга и районов
С 1 января 2026 в Санкт‑Петербурге стартует программа комплексного развития территорий — реновации. Под программу попадут дома в районах типовой застройки, что приведёт к масштабной смене застроенности и стимулирует проекты редевелопмента.
Для городов это значит перераспределение строительных площадок, рост спроса на инженерные услуги и снос устаревшего фонда с одновременным появлением новых объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. Влияние международных инвесторов почувствуют прежде всего Москва и Санкт‑Петербург — здесь перераспределение капитала усиливает спрос на крупные девелоперские проекты.
Цены и прогнозы: «новая нормальность» и прогноз ДОМ.РФ на 2026–2027
Рынок недвижимости России вступает в 2026 год в состоянии, которое экономисты называют «новой нормальностью». Согласно прогнозу ДОМ.РФ, номинальные цены жилья в 2026–2027 годах будут увеличиваться примерно на величину инфляции — рост выше инфляции вряд ли вероятен. Это означает, что в реальном выражении ценовая динамика окажется сдержанной.
- Номинальный рост ≈ темпам инфляции — ожидать резкого роста цен не стоит.
- В сегментах с высокой долей инвесторов (элитное жилье Москвы) волатильность будет выше из‑за перераспределения зарубежного капитала.
- В регионах с туристической или сезонной нагрузкой (Краснодарский край) спрос на аренду может поддерживать локальный рост цен.
Как международные тренды влияют на локальную политику и решения инвесторов
Международные изменения — от снижения доходности в зарубежных активах до ужесточения регулирования офшоров — заставляют инвесторов перераспределять капитал в пользу локальных проектов. Это повышает интерес к редевелопменту и крупным городским проектам в Москве и Санкт‑Петербурге.
Причинно‑следственные связи таковы:
- Падение привлекательности зарубежной недвижимости → приток капитала в российские проекты.
- Изменения налогового и регуляторного поля → смещение спроса в сторону девелопмента с полной прозрачностью транзакций.
- Глобальная инфляция и стоимость заимствований → сдержанный рост номинальных цен и увеличение роли арендного дохода как источника доходности.
Практические выводы для покупателей, продавцов и инвесторов
Новое законодательство и прогнозы формируют конкретные шаги для участников рынка. До 26 февраля 2026 стоит пересмотреть договоры купли‑продажи и условия ипотечных сделок с учётом отмены банковского согласия. Города, запустившие реновацию, получат дополнительный строительный цикл и реконфигурацию спроса.
- Покупателям: упрощённая регистрация ускорит закрытие сделок, но ценовой рост ожидается в рамках инфляции.
- Продавцам: в сегментах редевелопмента выгодно планировать проекты с учётом новой инфраструктуры реновации.
- Инвесторам: при перераспределении зарубежных средств выгоднее смотреть крупные проекты в Москве и Петербурге, а также арендуемое жильё в Краснодарском крае.
Итак, сочетание упрощённого правового режима с консервативным ценовым прогнозом ДОМ.РФ превращает 2026 год в период модернизации и переоценки активов: реновация и редевелопмент станут инструментами структурной перестройки городов, а международные потоки капитала будут усиливать локальные эффекты, особенно в Москве и Санкт‑Петербурге.
