Реновация и редевелопмент: изменения на рынке жилья
В статье рассматривается влияние зарубежных рынков и глобальных финансовых трендов на российский рынок недвижимости; подчеркивается, что мировые решения инвесторов и изменение стоимости капитала напрямую отражаются на московском и региональном рынке. Далее представлен анализ последствий международных изменений для Москвы, Санкт‑Петербурга и других регионов РФ.
С 1 января 2026: упрощение оформления жилья и юридические новации
С 1 января 2026 года в России упрощается процедура оформления жилья: отменяется обязательное согласие банка при ряде операций с недвижимостью. Эти изменения призваны ускорить сделки и снизить транзакционные барьеры для покупателей и девелоперов. Переход к упрощенной регистрации ожидаемо сократит срок доведения сделки до фактического ввода объекта в эксплуатацию и облегчит передачу права собственности при достройке проектов.
- Снижение административных барьеров повысит ликвидность вторичного фонда и ускорит оборот площадей.
- Упрощение оформления может привести к притоку частных инвестиций в проекты редевелопмента за счёт уменьшения времени и затрат на оформление.
Производство жилья и переносы ввода в 2026: цифры и последствия
По прогнозам застройщиков, в 2026 году в России может быть запущено 41–45 млн кв. м жилья — на 4% больше, чем в завершившемся 2025 году, но этот прирост не возвращает рынок к докризисным объёмам. Одновременно наблюдается массовый перенос сроков ввода: в 2026 году перенос ввода многоэтажек составит существенную величину — планируется перенести в эксплуатацию 16,2 млн кв. м многоквартирных домов (МКД), что станет историческим показателем по объёмам переноса.
- Запуск новых проектов от принятия решения до первых квадратных метров занимает минимум 2–3 года, поэтому оживление стартовых решений пока не даст быстрых поставок на рынок.
- Переносы ввода увеличивают краткосрочное предложение на фоне долгосрочных запусков — часть объёма 2026 года будет компенсирована за счёт отложенных сроков.
Реновация в Санкт‑Петербурге и региональные программы редевелопмента
С 1 января в Санкт‑Петербурге стартовала программа комплексного развития территорий — реновации. Под реновацию попадут дома в районах типовой застройки, что приведёт к перераспределению строительных ресурсов и спроса на площадки под новое строительство. В отдельных регионах, например в Краснодарском крае и Московском регионе, перераспределение капитала и транспортная доступность усилят давление на локальные рынки жилья.
- Ожидается охват более 1 тыс. адресных объектов и мероприятий в 2026 году в рамках работы реестра реновации; финансирование будет обеспечено по линии федеральных и региональных программ.
- Тысяча проектов получат частичную или полную поддержку, что снизит риски застройщиков и ускорит реализацию ряда проектов.
Ипотека, инвесторы и влияние международных рынков на Москву
Ипотечные ставки в 2025 году были запредельно высоки, что привело к падению продаж. Однако рынок не замер: девелоперы и инвесторы адаптируют стратегии, а международные потоки капитала перестраиваются в зависимости от доходности и регуляторного фона. Решения иностранных инвесторов по перераспределению активов оказывают прямое влияние на Москву — снижение интереса к зарубежным площадкам может увеличить спрос на крупные проекты в столице, тогда как ужесточение международных условий финансирования снижает объёмы дешёвого капитала для региональных застройщиков.
Причинно‑следственные связи между международным рынком и локальной ситуацией:
- Рост доходности на зарубежных рынках стимулирует отток капитала из российского сектора и замедляет локальные проекты.
- Нестабильность международных кредитных рынков заставляет российских девелоперов искать государственные или региональные источники финансирования.
- Изменения налоговой и регуляторной политики за рубежом влияют на структуру портфелей международных инвесторов, что отражается на спросе в элитном сегменте Москвы и Петербурга.
Чего ждать на рынке жилья до 24 февраля 2026 и дальше
Рынок недвижимости в 2026 году продолжит демонстрировать сезонные колебания с пиковыми периодами весной и осенью и спадом летом и зимой. Спрос будет восстановливаться постепенно, но местами дисбаланс предложения и спроса сохранится из‑за перенесённых вводов и длительного цикла запуска новых проектов.
- До 24 февраля 2026 ожидается усиление активности по сделкам с упрощённым оформлением и первичными продажами в регионах с реновацией.
- В течение года возможен рост предложения на 4% в объёме запускаемых площадей; однако реальные поставки зависят от графиков ввода и решения по финансированию от госорганов и банков.
Итак, сочетание упрощения оформления с одновременным увеличением запусков и массовыми переносами ввода формирует новую реальность первичного рынка: оживление проектов начинается уже сейчас, но массовые поставки жилой площади на рынок будут распределены во времени из‑за длительных циклов строительства.
Подведем итоги: на 24 января 2026 рынок находится в фазе трансформации — регуляторные послабления и программы реновации создают основу для восстановления, тогда как международные финансовые тренды и высокий уровень перенесённых вводов определяют темпы и географию этого восстановления.
