Что значит рефинансировать ипотеку
Рефинансирование — это оформление нового кредита для закрытия текущей ипотеки, чтобы улучшить условия: уменьшить процент, снизить ежемесячные выплаты или сократить срок займа. Новый кредит можно взять в другом банке или в том же, где оформлен действующий. Это отличается от реструктуризации, которая корректирует условия старого договора без нового кредита.
Пример: У вас ипотека на 6 млн рублей под 18% на 15 лет с платежом около 100 тысяч рублей в месяц. Новый кредит под 14% снизит платёж до 85 тысяч рублей, экономя 15 тысяч рублей ежемесячно.
Когда стоит рефинансировать
Рефинансирование помогает сэкономить или облегчить выплаты в следующих случаях:
- Ниже ставка: Разница в 1,5–2% снижает общие расходы. Например, для кредита на 4 млн рублей под 16% на 20 лет рефинансирование под 13% сэкономит около 3,8 млн рублей.
- Меньше платежей: Продление срока уменьшает ежемесячную нагрузку, что полезно при снижении доходов.
- Быстрее закрыть долг: Если доходы выросли, можно сократить срок кредита, сохранив платёж.
- Объединить долги: Можно включить в новый кредит другие займы, например, потребительский, для упрощения выплат.
- Льготные условия: Программа для семей с детьми до 6 лет или с ребёнком-инвалидом позволяет снизить ставку до 6% (Льготные программы).
Важно: В 2025 году ипотечные ставки высоки (20–30%), поэтому рефинансирование актуально для кредитов с ещё более высокими процентами или при доступе к госпрограммам (Ставки 2025).
Пример экономии
| Параметр | Текущий кредит | Новый кредит (13%) |
| Остаток долга | 4 млн рублей | 4 млн рублей |
| Ставка | 16% | 13% |
| Срок | 20 лет | 20 лет |
| Платёж в месяц | 55 000 рублей | 49 000 рублей |
| Итоговая переплата | 9,2 млн рублей | 5,4 млн рублей |
| Экономия | — | 3,8 млн рублей |
Когда рефинансирование не окупается
Перекредитование не всегда приносит выгоду. Вот случаи, когда стоит воздержаться:
- Осталось мало выплат: Если половина срока кредита прошла, проценты уже выплачены, и экономия будет небольшой.
- Малая разница: Если новая ставка ниже текущей менее чем на 1,5%, затраты на оформление могут превысить выгоду.
- Дополнительные расходы: Оформление требует денег на оценку жилья, страховку и госпошлины.
- Проблемы с кредитной историей: Просрочки или низкий доход могут привести к отказу.
- Льготный заём: Если текущая ипотека под 6–8%, рефинансирование редко имеет смысл.
- Возрастные ограничения: Заёмщикам старше 65 лет банки часто отказывают.
Совет: Перед рефинансированием используйте ипотечные калькуляторы, чтобы сравнить расходы и выгоду.
Как оформить рефинансирование: пошаговый план
Рефинансирование — это новый кредит, поэтому процесс схож с оформлением ипотеки. Вот как действовать:
- Изучите текущий заём: Проверьте договор на штрафы за досрочное погашение, остаток долга и ставку.
- Найдите выгодное предложение: Сравните условия в нескольких банках, учитывая ставки и комиссии.
- Подготовьте документы:
- Паспорт и СНИЛС.
- Справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка).
- Копия трудовой книжки.
- Договор и график платежей по текущему кредиту.
- Справка об остатке долга.
- Документы на жильё: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт.
- Справка об отсутствии долгов по коммуналке.
- Закажите оценку жилья: Стоимость услуги — 3–5 тысяч рублей, в зависимости от региона.
- Подайте заявку: Онлайн или в отделении банка. Укажите сумму, срок и цель.
- Дождитесь решения: Банк проверит доходы и жильё (2–7 дней).
- Подпишите договор: Проверьте условия, чтобы избежать скрытых комиссий.
- Закройте старый долг: Новый банк переведёт деньги для погашения прежнего кредита.
- Переоформите залог: Снимите обременение со старого банка и зарегистрируйте новое в Росреестре через МФЦ (до 30 дней).
Предупреждение: До перерегистрации залога банк может начислять повышенную ставку (на 2–4% выше). Поспешите с оформлением, чтобы сократить переплату.
Затраты на оформление
Рефинансирование требует расходов:
- Оценка жилья: 3–5 тысяч рублей.
- Страховка: Около 1% от суммы кредита.
- Госпошлина: 500–1000 рублей за регистрацию залога.
- Нотариус: 2000–3000 рублей за согласие супруга.
- Комиссии: Возможны за перевод средств.
Итог: 10–50 тысяч рублей, в зависимости от региона.
Рефинансирование с материнским капиталом
Если ипотека оплачена материнским капиталом (около 630 тысяч рублей в 2025 году после индексации на 7,3%), рефинансирование возможно, но сложнее. Банки могут отказать, если детям выделены доли в жилье из-за юридических рисков. Капитал можно использовать для досрочного погашения нового кредита (Социальный фонд).
Как использовать капитал:
- Уточните у банка, принимает ли он капитал для рефинансирования.
- Подайте в Социальный фонд документы: сертификат, договор ипотеки, справка о долге, паспорт, СНИЛС.
- Дождитесь перевода средств (1–2 месяца).
Рефинансирование в текущем банке
Иногда банки предлагают реструктуризацию — изменение условий действующего кредита. Это проще, так как не нужно переоформлять залог, но снижение ставки редко. Обращение в другой банк обычно даёт больше шансов на выгодные условия.
Почему могут отказать
Банки отказывают в рефинансировании по причинам:
- Просрочки: Даже небольшие задержки портят кредитную историю.
- Недостаточный доход: Платёж не должен превышать 40–60% дохода.
- Падение стоимости жилья: Если недвижимость подешевела, она может быть неликвидной.
- Юридические сложности: Например, споры с созаёмщиком или перепланировка.
- Возраст: Заёмщики старше 65 лет считаются рискованными.
Плюсы и минусы перекредитования
Плюсы
- Меньшая ставка снижает переплату.
- Возможность уменьшить платёж или срок кредита.
- Объединение нескольких долгов в один.
- Доступ к льготам, например, для семей с детьми.
- Сохранение налогового вычета до 650 тысяч рублей, если договор ссылается на старый (Налоговый кодекс).
Минусы
- Затраты на оформление могут превысить выгоду.
- Увеличение срока повышает итоговые расходы.
- Повышенная ставка до перерегистрации залога.
- Риск потери налогового вычета без ссылки на старый договор.
Заключение
Рефинансирование ипотеки в 2025 году помогает сэкономить, если новая ставка ниже на 1,5–2% или доступны льготные программы, такие как «Семейная ипотека». Высокие рыночные ставки (20–30%) ограничивают выгоду, но для кредитов под 25% и выше это всё равно может быть полезно. Подготовьте документы, учтите затраты (10–50 тысяч рублей) и проверьте кредитную историю. Точный расчёт с калькулятором и сравнение предложений банков помогут принять верное решение.
Ключевые советы:
- Рефинансируйте, если экономия превышает расходы на оформление.
- Сравните предложения нескольких банков.
- Ускорьте перерегистрацию залога, чтобы избежать повышенной ставки.
- Проверьте возможность льгот, если у вас есть дети.
- Сохраните финансовый запас на случай непредвиденных трат.
