Покупка квартиры в новостройке — важное решение, которое требует защиты вложенных средств. С 2019 года в России действует обязательная система расчётов через счета эскроу, которая минимизирует риски для дольщиков. С 2025 года эта система распространяется и на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) при использовании ипотеки. В этой статье мы подробно разберём, как работает счёт эскроу, как купить квартиру с его использованием, какие плюсы и минусы есть у этой системы, и что делать в случае проблем.
Что такое счёт эскроу?
Счёт эскроу — это банковский счёт, на который покупатель переводит деньги за квартиру в строящемся доме. Средства замораживаются до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию и не передаст квартиру покупателю. Банк, выступающий эскроу-агентом, следит за соблюдением условий сделки, обеспечивая безопасность и прозрачность.
- Ключевые особенности:
- Деньги недоступны ни покупателю, ни застройщику до выполнения условий.
- Застройщик получает средства только после сдачи дома и подтверждения передачи квартиры (например, через акт приёма-передачи или выписку из ЕГРН).
- Система введена для защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков.
Зачем нужен счёт эскроу?
До 2019 года покупатели новостроек переводили деньги напрямую застройщику, что создавало риски:
- Застройщик мог использовать средства на другие проекты.
- В случае банкротства или остановки строительства дольщики теряли деньги.
Счета эскроу решают эти проблемы:
- Безопасность: Деньги хранятся в банке, а не у застройщика.
- Прозрачность: Средства используются только после выполнения обязательств.
- Гарантия возврата: Если застройщик не сдаёт дом, деньги возвращаются покупателю.
С 2019 года использование счетов эскроу обязательно для всех новостроек, а с 1 марта 2025 года — для ИЖС при использовании ипотеки, включая льготные программы.
Как купить квартиру с использованием счёта эскроу?
Покупка квартиры в новостройке через счёт эскроу — это чёткий процесс, который включает несколько этапов. Вот пошаговое руководство:
- Заключите договор долевого участия (ДДУ):
- Подпишите ДДУ с застройщиком, указав, что оплата будет через счёт эскроу.
- Зарегистрируйте ДДУ в Росреестре (Росреестр). Это занимает до 5 рабочих дней для последующих договоров и до месяца для первого.
- Узнайте банк-эскроу-агент:
- Застройщик выбирает банк, который финансирует проект или имеет право открывать счета эскроу (список утверждён Центральным банком России).
- Откройте счёт эскроу:
- Обратитесь в банк с паспортом и зарегистрированным ДДУ.
- Подпишите трёхсторонний договор с банком и застройщиком.
- Открытие счёта бесплатно и занимает около 3 дней.
- Переведите деньги:
- Переведите средства на счёт эскроу. При ипотеке это делает банк-кредитор.
- Дождитесь сдачи дома:
- Деньги заморожены до ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры.
- Получите квартиру:
- После сдачи дома банк переводит деньги застройщику в течение 10 рабочих дней.
- Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
Важно: Если застройщик задерживает сдачу более чем на 6 месяцев, вы можете расторгнуть ДДУ и вернуть деньги через банк или суд.
Плюсы и минусы счёта эскроу
Для покупателя
Плюсы:
- Защита средств: Деньги хранятся в банке до сдачи дома.
- Страховка: Суммы до 10 млн рублей застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).
- Контроль банка: Снижает риск недостроя.
- Гибкость с ипотекой: Ипотеку можно взять в любом банке.
Минусы:
- Нет процентов: Деньги на счёте не приносят дохода.
- Ограничение страховки: Суммы свыше 10 млн рублей могут быть не защищены.
- Рост цен: Проектное финансирование увеличивает стоимость жилья на 10–30%.
Для застройщика
Плюсы:
- Гарантированное финансирование: Банк предоставляет кредит на строительство.
- Снижение рисков: Успешные продажи снижают процент по кредиту.
Mинусы:
- Ограниченный доступ к деньгам: Средства доступны только после сдачи дома.
- Дополнительные расходы: Проектное финансирование увеличивает себестоимость.
Плюсы и минусы счёта эскроу
| Сторона | Плюсы | Минусы |
| Покупатель | Защита средств, страховка до 10 млн рублей АСВ, контроль банка, гибкость с ипотекой | Нет процентов, ограничение страховки, рост цен на жильё |
| Застройщик | Гарантированное финансирование, снижение рисков | Ограниченный доступ к деньгам, увеличение себестоимости |
Что делать при проблемах?
Если застройщик обанкротился
- Деньги остаются на счёте эскроу и возвращаются покупателю.
- Вы можете дождаться нового застройщика или расторгнуть ДДУ через суд.
Если банк обанкротился
- Суммы до 10 млн рублей возвращаются через АСВ.
- Для сумм свыше 10 млн рублей нужно открыть новый счёт эскроу в другом банке.
Если застройщик задерживает сдачу
- Если задержка превышает 6 месяцев, вы можете расторгнуть ДДУ и вернуть деньги.
- Обратитесь в банк или подайте иск в суд.
Особенности для ипотечных покупателей
- Ипотеку можно взять в любом банке, не обязательно в эскроу-агенте.
- Банк-кредитор переводит средства на счёт эскроу, включая первоначальный взнос.
- Рефинансирование ипотеки не влияет на счёт эскроу.
Эскроу для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
С 1 марта 2025 года счета эскроу обязательны для ИЖС при использовании ипотеки, включая льготные программы (семейная, IT-ипотека). Это касается строительства домов по договорам подряда.
- Особенности:
- Подрядчик должен быть аккредитован банком.
- Информация о проекте вносится в Единую информационную систему жилищного строительства.
- Эскроу ограничивает выбор подрядчиков, так как не все готовы работать с этой системой.
Сравнение с другими способами расчётов
- Банковская ячейка: Используется для вторичного рынка. Требует наличных, что менее безопасно.
- Аккредитив: Подходит для новостроек и вторичного рынка, но не застрахован АСВ, а обналичивание может быть дорогим.
Сравнение способов расчётов
| Способ | Где используется | Плюсы | Минусы |
| Эскроу-счёт | Новостройки, ИЖС | Защита средств, страховка до 10 млн АСВ | Нет процентов, ограничение страховки |
| Банковская ячейка | Вторичный рынок | Простота, надёжность | Наличные, риски транспортировки |
| Аккредитив | Новостройки, вторичка | Безналичные расчёты | Нет страховки АСВ, комиссии за обналичивание |
Заключение
Покупка новостройки с использованием счёта эскроу — это безопасный и прозрачный способ инвестировать в жильё. Система защищает деньги покупателя, минимизируя риски недостроя или банкротства застройщика. Несмотря на отсутствие процентов на счёте и возможный рост цен на жильё, преимущества эскроу перевешивают недостатки. Следуя пошаговой инструкции и учитывая особенности ипотеки или ИЖС, вы сможете купить квартиру без лишних рисков.
