Платим вперёд: всё о частично досрочном погашении ипотеки

Что такое частичное досрочное погашение

Частичное досрочное погашение — это внесение дополнительных сумм сверх графика платежей по ипотеке. Это помогает либо сократить срок кредита, либо уменьшить ежемесячные выплаты. В отличие от полного погашения, когда вы закрываете весь долг сразу, частичное погашение позволяет гибко управлять финансами, сохраняя кредит активным.

Как это работает

Ипотечный платёж состоит из двух частей:

• Основной долг: Сумма, которую вы взяли у банка.
• Проценты: Плата за пользование деньгами.

При аннуитетной схеме, которая используется в большинстве ипотек, вы платите фиксированную сумму каждый месяц. В первые годы до 80% платежа уходит на проценты, а основной долг уменьшается медленно. Досрочные взносы сокращают основной долг, что снижает будущие проценты.

Пример: Для ипотеки на 5 млн рублей под 15% на 15 лет ежемесячный платёж — около 70 000 рублей. В первый год около 50 000 рублей из платежа идут на проценты, и только 20 000 рублей — на долг. Досрочный взнос в 100 000 рублей уменьшит основной долг, что снизит проценты в будущем.

Почему это выгодно в 2025 году

В 2025 году ставки по ипотеке в России достигают 20–30% (Mortgage Rates 2025). Это делает досрочное погашение особенно привлекательным, так как позволяет сэкономить на процентах. Кроме того, высокая долговая нагрузка (выплаты более 50% дохода) может стать проблемой, если возникнут непредвиденные расходы, например, на лечение.

Когда это особенно полезно

• Высокая долговая нагрузка: Если платежи превышают 50% дохода, досрочные взносы помогут снизить давление на бюджет.
• Первые годы кредита: В начале срока проценты составляют большую часть платежа, поэтому сокращение долга даёт максимальную экономию.
• Рост доходов: Если ваш доход увеличился, досрочные выплаты помогут быстрее закрыть кредит и направить деньги на другие цели.
• Высокие ставки: Если ипотека взята под 15% и выше, а рефинансирование недоступно, досрочное погашение снижает переплату.

Варианты частичного досрочного погашения

Есть три основных подхода к досрочному погашению:

1. Сокращение срока кредита: Дополнительные деньги идут на основной долг, что уменьшает срок ипотеки и экономит на процентах.
2. Уменьшение ежемесячного платежа: Взносы снижают размер регулярных выплат, сохраняя срок кредита.
3. Комбинированный подход: Чередование сокращения срока и платежа в зависимости от финансовой ситуации.

Сравнение вариантов

Пример: Ипотека на 5 млн рублей под 15% на 15 лет, платёж — 70 000 рублей.

• Сокращение срока: Внесение 100 000 рублей в первый месяц сократит срок на 8 месяцев и сэкономит около 500 000 рублей на процентах.
• Уменьшение платежа: Те же 100 000 рублей снизят платёж до 69 000 рублей, но экономия составит лишь 100 000 рублей.

Совет: Сокращение срока обычно выгоднее, но уменьшение платежа помогает в трудные времена, давая возможность платить меньше.

Как правильно вносить досрочные платежи

Чтобы досрочное погашение было эффективным, следуйте этим шагам:

1. Проверьте договор: Убедитесь, что нет штрафов за досрочное погашение. Большинство современных договоров это допускают.
2. Узнайте остаток долга: Запросите у банка точную сумму с учётом процентов.
3. Подайте заявление: Укажите, хотите ли сократить срок или платёж. Это можно сделать через мобильное приложение или в отделении банка.
4. Внесите деньги: Переведите сумму на счёт, с которого списываются платежи. Учтите, что перевод может занять до трёх дней.
5. Проверьте результат: После погашения запросите новый график платежей.

Важно: Вносите досрочный платёж в день списания ежемесячного платежа. Если сделать это позже, часть суммы уйдёт на проценты за дни пользования кредитом.

Использование материнского капитала

Материнский капитал (в 2023 году — 586 900 рублей за первого ребёнка) можно использовать для досрочного погашения ипотеки без ожидания трёх лет (Социальный фонд). Это позволяет снизить ежемесячный платёж, но не срок кредита.

Шаги для использования материнского капитала:

1. Подайте заявление в банк о намерении использовать капитал.
2. Предоставьте в Социальный фонд России документы: сертификат на капитал, ипотечный договор, справку об остатке долга, паспорт, СНИЛС.
3. Дождитесь перечисления средств в банк (обычно 1–2 месяца).

Пример: Ипотека на 1,2 млн рублей под 25% на 20 лет, платёж — 25 178 рублей. Внесение 586 900 рублей капитала снизит платёж до 10 687 рублей, а переплату — на 2,7 млн рублей.

Распространённые ошибки

Заёмщики часто допускают следующие ошибки:

• Не уведомляют банк: Без заявления деньги могут остаться на счёте и не пойти на досрочное погашение.
• Неправильная дата: Внесение платежа не в день списания приводит к тому, что часть суммы уходит на проценты.
• Нет финансовой подушки: Внесение всех свободных денег без запаса на 3–6 платежей рискованно при потере дохода.
• Копят крупную сумму: Ожидание большой суммы снижает выгоду, так как проценты начисляются ежедневно.

Совет: Вносите небольшие суммы регулярно, чтобы быстрее сократить долг.

Когда досрочное погашение менее выгодно

• Низкая ставка: Если ипотека взята под 6–8% (например, по льготным программам), а депозитные ставки выше (13,4% в январе 2025 года), деньги могут принести больше дохода на вкладе.
• Конец срока: После половины срока проценты составляют малую часть платежа, и экономия минимальна.
• Комиссии: Некоторые банки могут взимать плату за досрочное погашение, хотя это редкость.

Заключение

Частичное досрочное погашение ипотеки — это эффективный способ сэкономить на процентах или снизить нагрузку на бюджет. В 2025 году, с высокими ставками до 30%, это особенно актуально. Сокращение срока даёт большую экономию, но уменьшение платежа помогает в сложные времена. Вносите деньги в день ежемесячного платежа, используйте материнский капитал, если он есть, и всегда оставляйте финансовую подушку.

Ключевые рекомендации:

• Вносите досрочные платежи в первые годы для максимальной экономии.
• Уведомляйте банк через заявление, чтобы деньги учли правильно.
• Сравнивайте доходность вкладов с ипотечной ставкой перед погашением.
• Сохраните запас на 3–6 платежей для безопасности.