Как отток иностранных инвестиций меняет рынок недвижимости в России в 2026 году

Foreign investment в российской недвижимости: итоги и прогноз

В статье рассматривается влияние зарубежных рынков и международных решений на российский рынок недвижимости. Подчеркивается, что рынки взаимосвязаны: внешние оттоки и перераспределение капитала сказываются на объеме инвестиций в Москве и регионах, а также на выборе сегментов и ценовой динамике.

Снижение инвестиций: минус 29% — масштаб и первые выводы

По итогам последнего периода общий объем инвестиций в недвижимость России сократился на 29%. Это базовый индикатор снижения активности на рынке: сделки откладывались, иностранные и часть внутренних инвесторов пересмотрели планы. По состоянию на 27 января 2026 года наблюдается замедление сделок в сегментах жилья и коммерческой недвижимости.

• Сокращение объема инвестиций отражает одновременное влияние внешних ограничений и внутренней переоценки рисков.
• Снижение спроса на рисковые активы привело к сжатию транзакционной активности и удлинению сроков закрытия сделок.

Москва: прогноз — 450–500 млрд рублей к концу 2026

По нашим прогнозам, совокупный объем вложений в недвижимость Москвы по итогам 2026 года может составить 450–500 миллиардов рублей. Это означает, что столица сохранит относительную долю капитала в общей структуре, но не вернется к докризисным показателям по объему инвестиций.

Причины: большая доля ликвидных активов в Москве, относительная прозрачность проектов и концентрация институционального спроса. Тем не менее ожидаемая сумма на 2026 год отражает снижение общего потока капитала по сравнению с предыдущими периодами.

Как иностранные вложения меняют российский рынок: причинно-следственные связи

Международные решения инвесторов и перераспределение капитала влияют на российский рынок через несколько каналов:

1. Изменение структуры спроса: снижение иностранных инвестиций уменьшает предложение крупных портфельных покупок, повышая значение локальных инвесторов.
2. Ценообразование: отток иностранного капитала повышает роль дисконтирования при оценке проектов и удлиняет горизонты окупаемости.
3. Доступ к финансированию: ограничение внешних кредитных линий увеличивает зависимость от внутренних банков и частных кредиторов, что влияет на рентабельность девелоперских проектов.

Эти механизмы особенно заметны в Санкт‑Петербурге и Краснодарском крае, где спрос на курортные и жилые проекты чувствительнее к изменению портфеля иностранных инвесторов.

Куда идут капиталы: сегменты и риски в 2026

По прогнозам, по итогам 2026 года инвестиции в российскую недвижимость снизятся примерно на 5–6% и составят около 1 трлн рублей или менее. При этом распределение капитала изменится:

• Не жилые сегменты — офисы, логистика и промышленные активы — выглядят более привлекательными для части инвесторов: стабильные доходы от аренды и более простая оценка риска.
• Жилой сегмент продолжит дорожать неравномерно: цены на жилье в 2026 году продолжат расти, но лидеры подорожания будут в премиум‑ и дефицитных локациях, а в массовом сегменте рост окажется умеренным.
• Региональные различия усилятся: Москва удержит большую долю вложений, тогда как некоторые регионы (например, Краснодарский край) получат пуулы частного и локального капитала, ориентированного на спрос на вторичное жилье и курортные объекты.

Практические выводы: выбор объектов и уменьшение рисков до 27 февраля 2026

Исходя из текущих трендов, аналитики и участники рынка рекомендуют ориентироваться на сегменты с предсказуемым денежным потоком. Нейтральные, факт‑ориентированные рекомендации:

1. Рассматривать не жилую недвижимость для долгосрочных вложений: склады, логистика, арендный бизнес.
2. Учитывать локальные особенности: в Москве и Санкт‑Петербурге риск чуть ниже, но и конкуренция выше.
3. Планировать инвестиции с горизонтом от 3 лет и учитывать возможность изменения правил доступа к капиталу.

Дополнительный фактор — государственные льготы и ипотечные программы: в 2026 году они могут сместить спрос внутри жилого сегмента, но их эффект будет локальным и зависим от регуляторных решений.

Подведем итоги: глобальные изменения и отток части зарубежного капитала привели к сокращению инвестиций в российскую недвижимость на 29%, а по итогам 2026 года ожидается снижение общего объема до примерно 1 трлн рублей или меньше; Москва, вероятно, привлечет 450–500 млрд рублей, а смещение интереса в пользу не жилых сегментов, региональной дифференциации и осторожной структуры финансирования будет определять рынок до конца 2026 года.