Право собственности: налоговые тренды 2025
В статье рассматривается влияние зарубежных налоговых и законодательных изменений на российский рынок недвижимости. Рынки взаимосвязаны: решения в США и Калифорнии формируют потоки капитала и налоговые ожидания инвесторов, что влияет на Москву и регионы. Дальше даются фактические выводы и практические следствия для участников рынка недвижимости в России.
Право собственности и налоговые возможности после нового бюджета США
Оценки профессиональных консультантов указывают на появление значительных возможностей налогового планирования в сфере недвижимости после принятия нового бюджета в США. По данным Anchin, отрасль недвижимости получает набор инструментов, но часть программ требует продления законодательством: некоторые программы налогообложения через «пассовые» структуры штатов (PTET) запланированы к истечению 31 декабря 2025 и потребуют новых решений для продления.
- PTET: срок действия ряда программ — 31 декабря 2025; дальнейшая доступность зависит от действий законодательств штатов.
- Налоговое планирование в недвижимости усиливается за счёт изменений в федеральных правилах, однако локальные программы остаются ключевыми для инвесторов.
Право собственности: 100% бонусная амортизация и новые тесты
В ряде обзоров отмечено восстановление правил 100% бонусной амортизации, что создаёт значимую налоговую возможность для инвесторов и собственников. Wipfli и другие консультанты подчёркивают, что вновь введённая 100% льгота для определённых объектов, введённых в эксплуатацию после 31 декабря 2025, может существенно менять экономику сделок.
Законодательство, принятое в рамках «One Big Beautiful Bill Act» (OBBBA), вносит дополнительные требования и тесты:
- OBBBA вводит новый «тест 25%» для зданий, введённых в эксплуатацию после 2025 года, накладывающий количественные требования к соотношению финансирования и амортизационной базы;
- некоторые изменения вступают в силу для объектов, введённых в эксплуатацию после 31 декабря 2025 при условии, что уровни облигаций составляют не менее 5% от базы земли;
- OBBBA также внёс поправки, которые делают выгоднее применение положений по вычету квалифицированного бизнеса (QBI), срок действия которого изначально должен был закончиться для налоговых периодов после 31 декабря 2025.
Это означает, что с 2026 года налоговые расчёты по новым объектам и проектам девелопмента будут учитывать как бонусную амортизацию, так и новые тесты и пороги финансирования.
Ограничительные ковенанты и редевелопмент: уроки Калифорнии
Калифорния демонстрирует регуляторную активность, важную для понимания мировых практик редевелопмента. Закон AB 1050 расширяет процедуры снятия записанных ограничительных ковенантов, что облегчает редевелопмент территорий под новое жильё. Одновременно губернатор подписал свыше 60 законов, касающихся жилищной политики, которые стали или станут актуальны с 1 января 2025.
Для России эти изменения интересны двумя каналами:
- правовые инструменты по удалению ограничений показывают глобальную тенденцию к упрощению редевелопмента;
- инвесторы из-за рубежа могут перераспределять капитал в пользу рынков с более предсказуемыми процедурами преобразования земли, что влияет на спрос и цены в Москве и крупных регионах.
Право собственности в Москве и регионах: перераспределение капитала и сроки
Последствия зарубежных изменений уже видны в поведении инвесторов: ожидается перераспределение капитала в сторону проектов с налоговой эффективностью и понятной регуляторной средой. Для московского рынка и таких регионов, как Краснодарский край, это означает:
- увеличение интереса к крупным девелоперским проектам и редевелопменту в Москве, где инфраструктура и правоприменение обеспечивают быструю реализацию;
- в Краснодарском крае — рост спроса на объекты, которые могут попасть под новые международные программы и налоговые стратегии инвесторов;
- короткие сроки принятия инвестиционных решений: многие инвесторы оценивают ситуацию с учётом ключевой даты 31 декабря 2025 и планируют изменение портфелей с 1 января 2026.
Аналитики Cherry Bekaert отдельно выделяют, что 2025‑й налоговый пакет изменяет правила амортизации, ограничений по вычету процентов, а также условия для оппортюнити-зон и проектов доступного жилья — факторы, влияющие на выбор стран и регионов для инвестиций.
Итоговые риски и возможности для российских участников рынка включают необходимость скорректировать финансовые модели, учитывать новые тесты и пороги финансирования, а также внимательно следить за датами и условиями международных реформ.
Подведем итоги: зарубежные налоговые и регуляторные новации, вступающие в силу вокруг 31 декабря 2025 и в 2026 году, меняют ландшафт глобальных инвестиций в недвижимость. Для Москвы и регионов России это сигнал к пересмотру стратегий, усилению юридической экспертизы по праву собственности и адаптации финансовых моделей под новые международные практики.
