В России семьи с двумя и более детьми могут не платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, если выполняются определенные условия. Эта льгота, введенная в 2021 году, помогает семьям улучшать жилищные условия без дополнительных налоговых затрат. В статье мы разберем, как работает эта льгота, какие условия нужно выполнить, какие документы подготовить и что делать в особых случаях, например, если собственником является ребенок.
Общие правила налогообложения доходов от продажи недвижимости
Обычно при продаже недвижимости, которой владели менее 5 лет, доход облагается НДФЛ по ставке 13% (или 15% для доходов свыше 2,4 млн рублей с 2025 года). Если жилье получено в дар или по наследству, минимальный срок владения сокращается до 3 лет. Без соблюдения этих сроков продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог. Однако для семей с двумя и более детьми действуют особые правила, позволяющие избежать налога даже при продаже жилья сразу после покупки.
| Особенность | Общие правила | Льготы для семей с детьми |
| Минимальный срок владения | 5 лет (3 года для дарения/наследования) | Нет ограничений |
| Условия освобождения от НДФЛ | Нет | Выполнение 5 условий |
| Подача декларации 3-НДФЛ | Да, если срок владения менее 5 лет | Нет, если условия льготы выполнены |
Условия для получения льготы
Согласно пункту 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже недвижимости при соблюдении пяти условий:
- Количество детей
На момент продажи жилья налогоплательщик (или его супруг) должен быть родителем или усыновителем не менее двух детей до 18 лет (или до 24 лет, если они учатся очно). Учитываются родные и усыновленные дети. Даже нерожденные дети, появившиеся в год продажи, могут учитываться. - Покупка нового жилья
Семья должна приобрести новое жилье в том же календарном году, когда продала старое, или не позднее 30 апреля следующего года. Это может быть покупка по договору купли-продажи, мены или долевого участия (ДДУ), при условии полной оплаты. - Площадь или кадастровая стоимость нового жилья
Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должна быть больше, чем у проданного. Достаточно выполнения одного из этих критериев. Например, если новая квартира меньше по площади, но дороже по кадастру, условие считается выполненным. - Кадастровая стоимость проданного жилья
Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей. Это ограничение применяется независимо от размера продаваемой доли. - Наличие другого жилья
На момент продажи у семьи не должно быть в собственности другого жилья, общая площадь которого в совокупности превышает 50% площади нового жилья. Например, если семья продает квартиру площадью 60 кв. м и покупает новую площадью 80 кв. м, а у супруга есть другая квартира площадью 100 кв. м, льгота не применяется.
Важно: Льгота распространяется на квартиры, дома, их части, а также земельные участки и хозяйственные постройки, проданные вместе с домом, при условии, что они не использовались в предпринимательской деятельности. Норма для жилья действует с 2021 года, для земли и построек — с 2023 года.
Документы и процедуры
Если все условия выполнены, подавать декларацию 3-НДФЛ не нужно, так как доход от продажи автоматически освобождается от налога. Однако для исключения недоразумений рекомендуется направить в налоговую инспекцию пояснение с подтверждающими документами:
- Копия договора купли-продажи или ДДУ на новое жилье.
- Справка о составе семьи.
- Документы, подтверждающие кадастровую стоимость проданного и нового жилья (выписка из ЕГРН).
Документы можно подать через:
- Личный кабинет на сайте ФНС (ФНС России).
- Сервис «Обратиться в ФНС России» на сайте налоговой.
- Личное обращение в налоговую инспекцию или МФЦ.
Важно: Если налоговая ошибочно начислит НДФЛ, подайте заявление о праве на льготу с подтверждающими документами. Срок подачи пояснений — до 30 апреля следующего года после продажи (например, до 30 апреля 2026 года для продажи в 2025 году).
Особые случаи
Продажа доли ребенка
Если собственником жилья или его доли является несовершеннолетний ребенок, льгота применяется, если в семье есть другие дети и выполнены остальные условия. Возраст детей определяется на дату перехода права собственности. Сделка с участием ребенка требует согласования с органами опеки, которые могут разрешить продажу при условии выделения ребенку доли в новом жилье или перевода средств от продажи на его счет до совершеннолетия.
Доли, выделенные по материнскому капиталу
С 2024 года срок владения долями, выделенными детям по материнскому капиталу, считается с даты возникновения права собственности у родителей (или полной оплаты по ДДУ). Например, если родители купили квартиру в 2020 году, а долю ребенку выделили в 2023 году, срок владения для ребенка также начинается с 2020 года.
Продажа нескольких объектов
Семья может продать несколько квартир или домов в течение года без НДФЛ, если для каждой сделки выполняются условия льготы. Например, продажа двух маленьких квартир и покупка одной большой освобождается от налога.
Нерожденные дети
Если второй ребенок родился в году продажи жилья, он учитывается для льготы, даже если на момент сделки еще не родился.
Часто задаваемые вопросы
- Можно ли продать жилье без НДФЛ, если владели им меньше года?
Да, если выполнены все пять условий, включая покупку нового жилья. - Нужно ли выделять доли детям в новом жилье?
Нет, льгота не требует выделения долей детям в новом жилье. - Что делать, если дети старше 18 лет?
Льгота действует, только если дети младше 18 лет (или 24 лет для студентов очной формы). - Что, если семья не купила новое жилье в срок?
Без покупки нового жилья в указанный срок льгота не применяется, и доход облагается НДФЛ. - Можно ли продать земельный участок без НДФЛ?
Да, если он продается вместе с домом и выполняются все условия льготы.
Заключение
Льгота по НДФЛ для семей с двумя и более детьми — это значительная поддержка, позволяющая улучшать жилищные условия без налоговых затрат. Она особенно полезна для семей, которые хотят переехать в более просторное жилье. Чтобы воспользоваться льготой, важно убедиться, что все условия выполнены, и подготовить документы для налоговой. Своевременное уведомление ФНС и сохранение подтверждающих документов помогут избежать недоразумений и лишних начислений.
