Как налоговые изменения 2026 года влияют на рынок недвижимости России и инвестиции

Налоги на недвижимость: что изменится в России в 2026

В статье рассматривается влияние зарубежных рынков на российский рынок недвижимости и объясняется, почему финансовые потоки и международная налоговая динамика отражаются на решениях собственников и инвесторов в Москве и регионах. Подчёркнута глобальная взаимосвязь рынков и даны выводы о последствиях налоговых изменений для региональной ликвидности и стратегий участников рынка.

Ключевые налоговые новшества 2026

По состоянию на 27 января 2026 изменения в налогообложении недвижимости уже формируют картину рынка. Основные факты и тренды:

• Освобождение от налога на имущество: с 2026 года собственники освобождаются от налога на имущество, если объект расположен на территории, где введён режим чрезвычайной ситуации.
• Кадастровая переоценка 2023: имущественный налог в 2026 году будет уплачиваться с учётом кадастровой переоценки, проведённой в 2023 году; земельный налог также пересчитывается с учётом новой кадастровой стоимости.
• Региональные изменения в налогообложении при продаже: ещё 6 регионов с 2026 года перешли на новый подход к расчёту налога при продаже квартиры — среди них Санкт‑Петербург, Карелия и Архангельская область.
• Налог при продаже остаётся зависимым от срока владения: порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости в 2026 году всё ещё определяется сроком владения объектом.
• Льготы для семей: с 1 января 2026 года доход при продаже недвижимого имущества семьёй с двумя и более детьми будет освобождаться вне зависимости от возраста в случаях, предусмотренных законом; дополнительно семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ — это распространяется на родителей или усыновителей при условии наличия детей до 18 лет или до 24 лет в отдельных категориях льгот.

Налогообложение в регионах: влияние и примеры

Региональные корректировки ставок и методик расчёта налога непосредственно изменяют рентабельность сделок и ликвидность. Переоценка кадастровой стоимости, завершённая в 2023 году, переводит налоговую нагрузку на владельцев участков и объектов коммерческой недвижимости — это особенно заметно в регионах с активным вторичным рынком.

Примеры:

• Санкт‑Петербург: переход на новый подход к налогу при продаже приводит к перераспределению спроса между центральными и пригородными районами.
• Архангельская область и Карелия: местные изменения стимулируют корректировку цен на вторичном рынке и влияют на миграцию инвестиций в сельские и курортные территории.

Налог при продаже: что важно знать владельцам

Порядок налогообложения доходов от операций с недвижимостью в 2026 остаётся достаточно сложным. Основные практические моменты:

1. Проверить срок владения объектом — от этого зависит ставка и право на вычеты.
2. Уточнить региональные правила: в 2026 году ещё 6 регионов изменили подход к расчёту налога при продаже, поэтому расчёт в Санкт‑Петербурге и других регионах может отличаться от московского.
3. Учесть влияние кадастровой переоценки 2023 года при расчёте имущественного и земельного налогов в 2026.
4. Оценить право на освобождение от НДФЛ для семей с двумя и более детьми — с 1 января 2026 такие семьи получили расширенные льготы при продаже.

Как международные тренды меняют налоговое поведение инвесторов

Международные потоки капитала, изменения в налогообложении зарубежных рынков и перенос инвестиционных стратегий влияют на российский рынок: снижение доходности за рубежом может направлять капитал в Москву и крупные регионы, а усиление налогового давления за рубежом — увеличивать спрос на объекты с благоприятным региональным налогообложением.

Последствия для России:

• Перераспределение капитала в пользу столичных и региональных рынков с предсказуемой налоговой политикой.
• Рост активности на вторичном рынке в регионах, где введены налоговые льготы или где учитывается переход на новые подходы к налогу при продаже.
• Усиление внимания к кадастровой стоимости как фактору расчёта налоговой нагрузки после переоценки 2023 года.

Рекомендации для владельцев и инвесторов в 2026

• Пересчитать долгосрочные прогнозы доходности с учётом налогов 2026 и влияния кадастровой переоценки 2023.
• Планировать сделки с учётом сроков владения и возможных льгот для семей с двумя и более детьми (актуально с 1 января 2026).
• Отслеживать региональные изменения: до 27 февраля 2026 целесообразно сверить ставки и методики расчёта в выбранном регионе.
• При наличии объектов в зонах чрезвычайной ситуации учитывать возможное освобождение от налога на имущество.

Итак, налоговые изменения 2026 года — комбинация федеральных инициатив (кадастровая переоценка 2023, льготы для семей с двумя и более детьми с 1 января 2026) и региональных манёвров (ещё 6 регионов, включая Санкт‑Петербург, Карелию и Архангельскую область, поменяли подход к налогу при продаже). Влияние международных рынков усиливает значимость этих нововведений для Москвы и других субъектов Федерации.