Налоги и инвестиции в недвижимость Москвы и России: тренды 2026

Налоги на недвижимость: влияние зарубежных налоговых реформ

В статье рассматривается, как недавние изменения в налоговой политике США влияют на российский рынок недвижимости. Подчеркивается глобальная взаимосвязь финансовых рынков и дается анализ последствий для Москвы и регионов РФ. Далее представлены выводы и рекомендации для инвесторов и девелоперов на фоне вступающих в силу правил.

Как One Big Beautiful Bill изменил правила налогообложения недвижимости

4 июля 2025 года в США был подписан закон, получивший название One Big Beautiful Bill (OBBBA). Среди ключевых новаций — повышение лимита, связанного с составом активов в ряде инвестиционных структур: ограничение будет увеличено с 20% до 25% для налоговых периодов, начинающихся после 31 декабря 2025 года. Закон также вносит изменения в программу «зон возможностей» (Opportunity Zones), делая её предметом новых правил и корректировок. Публикации налоговых консультантов и анализы в декабре 2025 года указывают на то, что пакет содержит широкий спектр поправок, затрагивающих как федеральные, так и штатные налоговые режимы.

Повышение лимита REIT и последствия для инвестиционного потока

Корпоративные структуры, в том числе фонды недвижимости (REIT), получили формальное разрешение учитывать до 25% своей валовой стоимости в виде акций и долговых инструментов, а не 20%, как ранее. Это изменение, отражённое в обзорах BDO и других консультантов, может изменить профиль рисков и ликвидности инвестиций в недвижимость на международных рынках.

• Увеличение доли ликвидных ценных бумаг в активах REIT облегчает вход институционального капитала.
• Повышенная гибкость балансовых правил повышает привлекательность некоторых сегментов коммерческой недвижимости.
• Изменения вступают в силу для налоговых периодов, начинающихся после 31 декабря 2025 года, что даёт инвесторам время на перенастройку стратегий.

Изменения по кредитам и наследственным налогам: конкретные сроки

Законодательство также затрагивает налоговые кредиты и исключения. Кредит по энергосберегающим улучшениям жилья (раздел 25C) не применяется к объектам, введённым в эксплуатацию после 31 декабря 2025 года. Вопрос освобождения от налога на наследство также получил уточнения: повышенные исключения, введённые ранее, «истекают» с 31 декабря 2025 года, и для налогового года 2026 ожидается возвращение исключений к прежним уровням, что отмечено в материалах Службы внутренних доходов США. Консультанты по штатным и местным налогам в декабре 2025 года давали сводные отчёты по изменениям в отдельных штатах, включая пересмотр местных льгот и ставок.

1. 25% — новый порог для доли ценных бумаг в активах REIT (после 31.12.2025).
2. 25C — кредит по энергосбережению исключается для объектов, введённых после 31.12.2025.
3. Исключения по налогу на наследство могут вернуться к прежним параметрам в 2026 году.

Почему изменения за рубежом важны для Москвы и регионов РФ

Перемены в налогах США влияют на распределение международного капитала. Рост допустимой доли ликвидных ценных бумаг в активах REIT делает американские фонды более приспособленными к быстрой переоценке портфелей; это может привести к перераспределению средств между зарубежными и российскими активами. Для Москвы это отражается в двух основных механизмах:

• Перераспределение иностранных инвестиций: часть капитала может остаться в США, что снизит приток прямых иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы.
• Изменение стоимости заимствований и спроса: рост интереса к гибридным инструментам в США повышает конкуренцию за ликвидность, что отражается на ставках финансирования и аппетите к риску у российских инвесторов.

Региональные рынки, например в Краснодарском крае, могут получить краткосрочную выгоду от перераспределения частных средств в жилые и курортные проекты, однако это зависит от валютной и политической устойчивости потоков капитала. Местные регуляторные инициативы и налоговые стимулы в РФ будут ключевыми факторами в удержании инвестиций.

Практические шаги для девелоперов и инвесторов в России

Профессиональные рекомендации, вытекающие из анализа международных изменений:

• Пересмотреть структуру финансирования проектов с учётом возможного удорожания внешнего капитала.
• Планировать налоговую оптимизацию заранее — изменения вступают в силу для периодов после 31 декабря 2025 года, поэтому решения по реструктуризации стоит принять до 31 января 2026 года, чтобы учесть новые правила при формировании годовых отчётов.
• Оценить влияние отмены кредита 25C на рентабельность энергоэффективных интеграций в жилых проектах.

В качестве практического примера, девелоперы в Москве могут ускорить ввод энергоэффективных компонентов в объекты, планируемые к вводу до конца 2025 года, чтобы сохранить право на налоговый кредит. Инвесторы, ориентированные на доходность от аренды, должны учитывать пересмотрённые нормы REIT при анализе зарубежных партнёров.

Подведем итоги: международные налоговые реформы, вступающие в силу после 31 декабря 2025 года, меняют правила игры для глобального потока капитала и прямо влияют на решения участников российского рынка недвижимости. Мониторинг изменений, своевременная пересборка финансовой модели и внимание к региональным факторам — ключевые элементы адаптации к новым условиям.