Международные тренды налогообложения недвижимости и инвестиции в России 2026

Налогообложение недвижимости: международные тренды

В статье рассматривается влияние зарубежных налоговых новаций на российский рынок недвижимости. Рынки взаимосвязаны через движение капитала и инвестиционные стратегии, поэтому изменения в налоговой политике других стран оказывают каскадный эффект на Москву и регионы РФ. Далее представлен фактический анализ последних решений и выводы о возможных последствиях для отечественного рынка.

Налогообложение и рост налогов на имущество — североамериканский кейс

По данным обзора IPTI «Property Tax in the News – December 2025», отдельные штаты США готовятся к заметному росту налогов на имущество. В частности, штат Вермонт по состоянию на 31 декабря 2025 года прогнозирует почти 12-процентное увеличение сумм по налогам на имущество в следующем, 2026 году, главным драйвером которого называются расходы на образование.

Анализ за декабрь 2025 года, собранный в обзорах государственных налоговых советников («State and local tax advisor: December 2025») и в материалах H&R Block, фиксирует растущую волатильность ставок и налоговых вычетов для собственников жилья. В ряде юрисдикций меняются локальные ставки и правила расчета налоговой базы, что меняет динамику доходности вложений в жилую и коммерческую недвижимость.

Что изменил «One Big Beautiful Bill» в налоговой политике

Законопроект «One Big Beautiful Bill» (OBBB) 2025 года ввёл ряд федеральных изменений, отмеченных в декабрьских сводках IRS и профильных обзорах:

• ограничение вычетов (лимит) по некоторым позициям будет увеличено с 20% до 25% для налоговых периодов, начинающихся после 31 декабря 2025 года;
• внесены изменения в программу «Opportunity Zones» (OZ): акт вводит поправки к действующим правилам работы программы (IPTI, OBBBA-аннотации);
• для налогового года 2026 предусмотрены параметры исключения по налогу на наследство, при этом ряд источников указывает на возвращение прежнего размера исключения после 31 декабря 2025 года («sunset» положений 2017 года), что имеет значение для планирования передачи активов;
• кредит на энергоэффективные улучшения жилья (раздел 25C) не разрешается применять к любому имуществу, введённому в эксплуатацию после 31 декабря 2025 года (сообщение IRS).

Материалы H&R Block и декабрьские обзоры отмечают, что ряд положений OBBB прямо изменяют доступность вычетов и кредитов для домовладельцев, а также частично корректируют ограничения по вычетам «SALT», что влияет на чистую доходность владения жилой недвижимостью в США.

Как эти налоговые изменения влияют на Москву и регионы

Международные изменения в налогообложении недвижимости отражаются на российском рынке через три основных механизма:

1. перераспределение капитала: рост налоговой нагрузки или снижение налоговых стимулов в крупных экономиках стимулирует инвесторов искать альтернативные рынки с более предсказуемой доходностью;
2. корректировка рисковых премий: изменения правил Opportunity Zones и условий продажи активов меняют аппетит к рисковым вложениям, что может повысить спрос на проверенные рынки, включая столичный сегмент в Москве;
3. сравнительная доходность и ликвидность: отмена или сокращение федеральных кредитов (например, раздел 25C в США) изменяет расчёт окупаемости ремонтов и реноваций, что влияет на международные портфели и, косвенно, на цены в экспортно-ориентированных сегментах российского рынка.

Для Москвы влияние проявится в перераспределении инвестиционных потоков: часть зарубежных инвесторов может перенаправлять средства в столичную жилую и коммерческую недвижимость как в актив с исторически высокой ликвидностью. На региональные рынки, например Краснодарский край, изменения повлияют через спрос на объекты отдыха и вторичного проживания со стороны частных иностранных и российских инвесторов, ищущих альтернативные доходы при изменившихся внешних налоговых условиях.

Налоги, риски и практические сценарии для инвесторов

Профессиональные обзоры декабря 2025 года предлагают ориентиры для принятия решений. Ключевые выводы, релевантные для российских инвесторов и девелоперов:

• корректировать модели доходности с учётом возможного возврата исключений по налогу на наследство после 31 декабря 2025 года;
• учитывать, что увеличение лимита вычетов с 20% до 25% начнёт действовать для налоговых периодов, начинающихся после 31 декабря 2025 года, и это временно меняет распределение доходности по активам;
• следить за локальными изменениями налогов на имущество в ключевых юрисдикциях — пример Вермонта, где ожидается почти 12% рост в 2026 году, показывает, как бюджетные нужды (например, образование) напрямую отражаются на налоговой нагрузке собственников;
• оценивать влияние отмены кредитов на энергоэффективность (25C) при сравнении затрат на модернизацию активов в разных странах.

Практические сценарии для российских игроков (краткий план):

1. короткий срок (до 31 января 2026): пересчитать чувствительность портфеля к изменению международной налоговой нагрузки и скорректировать валютные и налоговые предположения;
2. среднесрочный срок (2026–2027): мониторить приток капитала в Москву и при необходимости увеличивать предложение в премиум-сегментах или диверсифицировать по другим регионам;
3. долгий срок: учитывать возможные глобальные налоговые циклы при планировании проектов и моделировании NPV, ориентируясь на стабильность местных регуляторов.

Подведем итоги: декабрьские обзоры IPTI, IRS и профильных аналитиков показывают, что налоговые новации в США в конце 2025 года — рост налоговой нагрузки на имущество в отдельных штатах, изменения программ OZ, корректировки вычетов и окончание ряда временных льгот после 31 декабря 2025 года — создают условия для перераспределения капитала и пересмотра инвестиционных стратегий. Для Москвы и регионов РФ это означает необходимость учёта международных налоговых трендов при оценке привлекательности объектов, прогнозировании спроса и планировании проектов развития.