Покупка квартиры на вторичном рынке — дело непростое. Чтобы не остаться без денег и жилья, важно тщательно проверять документы. Рассказываем, на что обратить внимание и какие бумаги запросить у продавца.
1. Выписка из ЕГРН (Единый госреестр недвижимости)
Это ключевой документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Он содержит всю базовую информацию.
Что проверяем:
- Собственники: Убедитесь, что человек, с которым вы общаетесь, указан в выписке. Проверяйте совпадение данных с паспортом.
- Обременения: Ипотека, арест или залог должны отсутствовать.
- Основания владения: Дарение, наследство, купля-продажа. Каждый вариант требует отдельной проверки.
- История переходов прав: Если за пару лет собственники менялись часто, это подозрительно.
Совет: заказывайте выписку самостоятельно на сайте Росреестра. Она стоит 250 рублей, но это гарантия подлинности.
2. Правоустанавливающие документы
Это документы, которые объясняют, откуда у нынешнего владельца появилась квартира.
Основные виды документов:
- Договор купли-продажи: Просите показать также расписку, что прежний владелец получил деньги.
- Свидетельство о праве на наследство: Чем старше наследство, тем меньше риск, что появятся новые претенденты на квартиру.
- Договор дарения: Убедитесь, что сделка была между родственниками. Если нет, это повод насторожиться.
- Договор приватизации: Важно проверить, чтобы никто из прописанных не отказался от приватизации и не остался прописанным. Иначе он сможет жить в квартире всю жизнь.
3. Документы собственника
- Паспорт: Данные должны совпадать с документами на квартиру. Проверяйте паспорт на сайте МВД на действительность.
- Семейное положение: Если квартира куплена в браке, обязательно нотариальное согласие супруга. Даже если собственник уже развёлся, такое согласие нужно.
- Дети: Если в квартире есть несовершеннолетние собственники, на продажу нужно согласие органов опеки. Если квартира куплена с маткапиталом, дети должны быть в списке собственников.
4. Справки о прописанных лицах
Это критически важная часть проверки. Просите несколько документов.
- Справка по форме 9: Показывает всех прописанных на сегодня.
- Архивная справка по форме 9: История прописок и выписок. Проверяйте, чтобы никто не был выписан временно (например, в армию, тюрьму или на лечение).
- Справка по форме 12: Покажет, выписывали ли кого-то временно, и не вернется ли он потом.
5. Справки о дееспособности собственника
Эти справки минимизируют риск, что продавец потом заявит, будто он не понимал своих действий во время сделки.
- Справка из психоневрологического диспансера
- Справка из наркологического диспансера
Если продавец пожилой, пригласите на сделку врача для подтверждения его вменяемости.
6. Справка о задолженности по ЖКХ
Долги за коммуналку остаются с прежним владельцем, но вот долги за капремонт перейдут к вам. Запрашивайте справку об отсутствии долгов за капитальный ремонт в управляющей компании.
7. Справка о погашении ипотеки
Если квартиру покупали в ипотеку, обязательно просите справку из банка о полном погашении долга. Наличие обременения проверьте также в выписке из ЕГРН.
8. Доверенность (если сделка не с собственником)
Покупать квартиру по доверенности рискованно, но если другого выхода нет, проверяйте:
- Подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты.
- Что доверенность не отозвана.
- Что собственник жив и дееспособен (проверьте через видеозвонок и справки ПНД/НД).
9. Технические документы
Закажите технический паспорт квартиры в БТИ. Важно проверить перепланировки. Если они не узаконены, то вам придется решать этот вопрос за свой счёт.
10. Судебные проверки
Проверьте продавца и квартиру на:
- Долги (сайт судебных приставов).
- Банкротство (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве).
- Судебные дела (сайт ГАС «Правосудие»).
Сводная таблица проверок
| Документ или справка | Где получить? | На что обратить внимание? |
| Выписка из ЕГРН | Росреестр, МФЦ | Собственники, обременения |
| Правоустанавливающие документы | У продавца | Совпадение данных, риск оспаривания |
| Паспорт собственника | У продавца | Совпадение данных, действительность |
| Согласие супруга | У продавца | Нотариальное заверение |
| Справка по форме 9, 12 | МФЦ, УК | Отсутствие временно выписанных |
| Справки ПНД и НД | У продавца | Отсутствие на учете |
| Справка о долгах за капремонт | УК | Отсутствие задолженности |
| Справка о погашении ипотеки | Банк | Ипотека закрыта |
| Технический паспорт | БТИ | Перепланировки |
Итог
Покупка квартиры требует серьёзной проверки. Лучше потратить на это больше времени и денег, чем потом судиться. При любых сомнениях привлекайте юриста. Это снизит риски до минимума.
