Снятие недвижимости с кадастрового учёта — это юридическая процедура, которая позволяет прекратить регистрацию объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это необходимо, если дом снесён, сгорел, разрушен или изменил свои характеристики. Без снятия с учёта собственник продолжает платить налог на несуществующую недвижимость, а участок нельзя использовать для нового строительства. В этой статье мы разберём, зачем это нужно, какие объекты можно снять с учёта, какие документы потребуются и как правильно оформить процесс в 2025 году.
Что такое кадастровый учёт?
Кадастровый учёт — это процесс фиксации данных о недвижимости в ЕГРН. В реестре хранится информация о домах, квартирах, земельных участках и других объектах капитального строительства: их площадь, адрес, назначение, собственники и кадастровая стоимость. Учёт ведёт Росреестр в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Пока объект числится в ЕГРН, он считается существующим с точки зрения закона. Это означает, что за него начисляется налог на имущество, а любые сделки с участком, на котором он расположен, могут быть затруднены.
Зачем снимать недвижимость с кадастрового учёта?
Если дом или другое строение физически отсутствует, но продолжает числиться в ЕГРН, это создаёт проблемы:
- Налог на имущество: Собственник платит налог за объект, которого нет. Например, за небольшой дом налог может составлять несколько тысяч рублей в год.
- Ограничения на строительство: Нельзя зарегистрировать новый дом на участке, пока старый числится в реестре.
- Двойное налогообложение: После реконструкции или объединения объектов в ЕГРН могут быть две записи об одном и том же строении, что приводит к лишним налоговым начислениям.
- Сложности с продажей земли: Наличие несуществующего объекта в реестре затрудняет сделки с участком, такие как продажа или передача по наследству.
Снятие объекта с учёта устраняет эти проблемы, освобождая собственника от лишних расходов и юридических ограничений.
Какие объекты можно снять с учёта?
Снять с кадастрового учёта можно любые объекты недвижимости: дома, квартиры, хозяйственные постройки, недостроенные здания или земельные участки. Основания для снятия:
- Физическое отсутствие объекта: Дом снесён, сгорел или разрушен из-за стихийного бедствия.
- Изменение характеристик: Например, жилое помещение стало нежилым или наоборот.
- Объединение или разделение объектов: Несколько строений объединены в одно или одно разделено на несколько.
- Недостроенные объекты: Зарегистрированы в ЕГРН, но физически отсутствуют.
Если объект не был зарегистрирован в ЕГРН (например, летний домик или сарай), снимать его с учёта не нужно. Достаточно отключить коммуникации (если они есть) через ресурсоснабжающую организацию.
Как проверить, стоит ли объект на учёте?
Перед началом процедуры убедитесь, что объект зарегистрирован в ЕГРН. Это можно сделать двумя способами:
- Публичная кадастровая карта:
- Зайдите на сайт Росреестра.
- Введите адрес или кадастровый номер участка.
- Перейдите в раздел «ОКС» (объекты капитального строительства).
- Если дом отображается, в карточке будут указаны его кадастровый номер, площадь, год постройки и материал стен.
- Выписка из ЕГРН:
- Закажите выписку через МФЦ или портал Госуслуг.
- Проверьте строку «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости». Если она пустая, зарегистрированных объектов нет.
Пошаговая инструкция по снятию недвижимости с кадастрового учёта
Снятие объекта с кадастрового учёта включает несколько этапов. Вот подробное руководство.
Шаг 1: Уведомление органов местного самоуправления
Перед сносом здания и после него нужно уведомить местные власти. Это обязательное требование с 2018 года, заменившее получение разрешения на снос.
- Что нужно сделать:
- Подать уведомление о намерении снести объект.
- Через неделю или позже подать уведомление о факте сноса.
- Где подать:
- Через МФЦ.
- Лично в орган местного самоуправления.
- Важно: Несоблюдение порядка уведомления может привести к административной ответственности.
Шаг 2: Составление акта обследования
После сноса здания нужно подтвердить его отсутствие. Для этого нанимают кадастрового инженера, который составляет акт обследования.
- Кто такой кадастровый инженер:
- Специалист с высшим образованием, сдавший квалификационный экзамен.
- Член саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров.
- Имеет личную печать.
- Что делает инженер:
- Выезжает на участок, осматривает его и подтверждает отсутствие объекта.
- Составляет акт обследования в электронной форме с квалифицированной подписью, как требует статья 23 Федерального закона № 218-ФЗ.
- Стоимость: От 4 000 до 15 000 рублей, в зависимости от региона и сложности объекта.
Шаг 3: Подача заявления в Росреестр
С актом обследования и другими документами нужно обратиться в Росреестр для снятия объекта с кадастрового учёта.
- Где подать:
- Лично в отделении Росреестра.
- Через МФЦ.
- Онлайн на сайте Росреестра, если есть усиленная квалифицированная электронная подпись.
- Кто подаёт:
- Собственник объекта или земельного участка.
- Если собственников несколько, все подают заявление или один с нотариально заверенными доверенностями от остальных.
- В случае долевой собственности каждый владелец доли подаёт заявление от своего имени.
- Срок рассмотрения:
- 7 рабочих дней при подаче напрямую в Росреестр.
- 9 рабочих дней через МФЦ.
Шаг 4: Подготовка документов
Для снятия объекта с учёта потребуются следующие документы:
- Заявление о снятии с кадастрового учёта (оформляется в МФЦ или Росреестре).
- Заявление о прекращении права собственности (если право собственности было зарегистрировано).
- Паспорт собственника или его представителя.
- Документ, подтверждающий право собственности (например, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве).
- Акт обследования, подготовленный кадастровым инженером.
- Судебное решение (если снос подтверждён судом).
- Нотариально заверенная доверенность (если заявление подаёт представитель).
- Согласие второго супруга (если объект куплен в браке).
- Разрешение органов опеки (если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица).
Документы для снятия недвижимости с кадастрового учёта
| Документ | Когда нужен |
| Заявление о снятии с учёта | Всегда |
| Заявление о прекращении права собственности | Если право собственности зарегистрировано |
| Паспорт | Всегда |
| Документ о праве собственности | Если право зарегистрировано до 31 января 1998 года |
| Акт обследования | Для подтверждения отсутствия объекта (или судебное решение вместо акта) |
| Доверенность | Если заявление подаёт представитель |
| Согласие супруга | Если объект куплен в браке |
| Разрешение органов опеки | Если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица |
Шаг 5: Получение результата
После рассмотрения заявления Росреестр выдаёт выписку из ЕГРН с отметкой о прекращении существования объекта. Это подтверждает, что недвижимость снята с кадастрового учёта. Теперь собственник освобождается от налога на имущество, а участок можно использовать для нового строительства или других целей.
Альтернативный способ: помощь местных властей
В некоторых регионах местные власти проводят программы по выявлению и ликвидации несуществующих объектов. Например, в Санкт-Петербурге этим занимаются районные администрации, а в Москве — специализированные инспекции. В таком случае:
- Власти сами осматривают участок и составляют акт обследования.
- Собственнику нужно только подать заявление в Росреестр и получить выписку из ЕГРН.
Этот способ позволяет сэкономить на услугах кадастрового инженера, но доступен не во всех регионах.
Важные нюансы
- Если объект не зарегистрирован: Летние домики, сараи или хозблоки, не стоящие на учёте, не требуют снятия. Достаточно отключить коммуникации через ресурсоснабжающую организацию.
- Судебные споры: Если есть споры о праве собственности, может потребоваться судебное решение для подтверждения сноса.
- Административная ответственность: Снос без уведомления местных властей может привести к штрафам.
- Долевая собственность: Все владельцы долей должны участвовать в подаче заявления или предоставить доверенности.
Заключение
Снятие недвижимости с кадастрового учёта — это необходимая процедура, если объект больше не существует или изменил свои характеристики. Она позволяет избежать лишних налогов, освободить участок для нового строительства и упростить сделки с землёй. Процесс включает уведомление местных властей, составление акта обследования и подачу заявления в Росреестр. Подготовка правильных документов и соблюдение порядка действий помогут завершить процедуру быстро и без ошибок. Если вы не уверены в своих силах, обратитесь к кадастровому инженеру или юристу, чтобы избежать отказов.
