Сдача квартиры в аренду без риелторов — это реальный способ сэкономить деньги и взять процесс под свой контроль. Но без опыта легко упустить важные детали: от подготовки жилья до выбора жильцов и оформления документов. В этой статье я собрал все шаги, которые помогут сдать квартиру быстро, выгодно и без лишних проблем. Всё актуально на март 2025 года и основано на действующих законах и практике.
Почему стоит сдавать квартиру самостоятельно
Работать без посредников — значит не платить комиссию риелтору (от 20% до 100% месячной платы) и самому решать, кому доверить жилье. Вы напрямую общаетесь с жильцами, договариваетесь об условиях и следите за порядком. Но есть и минусы: придется потратить время на подготовку, показы и документы. Если готовы к этому, вот как всё сделать правильно.
Шаг 1. Определяем стратегию
Прежде чем искать жильцов, подумайте, чего вы хотите от аренды. Это не всегда только про деньги.
- Цель. Хотите максимальную прибыль или просто покрыть коммуналку? А может, сдать квартиру на время отъезда и сохранить её в хорошем состоянии?
- Срок. Планируете долгосрочную аренду (год и больше) или краткосрочную (до 11 месяцев)?
- Аудитория. Кому подойдет ваша квартира? Семье с детьми, студентам, одиноким молодым людям? От этого зависит цена и подготовка.
- Состояние жилья. Готовы ли вложиться в ремонт и мебель, чтобы поднять ставку, или сдадите как есть?
Пример: У вас однушка у метро, но ремонт старый. Можно сдать её недорого студентам или рабочим, не тратясь на обновление. Или вложить 300 тысяч в ремонт и поднять плату на 5-7 тысяч в месяц.
Поняв свои приоритеты, переходите к следующему этапу.
Шаг 2. Готовим квартиру
Жилье должно быть чистым и пригодным для жизни. Чем лучше состояние, тем выше цена и быстрее найдутся жильцы.
Что сделать:
- Убрать личное. Вывезите свои вещи, чтобы квартира выглядела нейтральной. Если сдаете временно, можно запереть одну комнату с имуществом.
- Починить мелочи. Проверьте сантехнику, проводку, лампочки — всё должно работать.
- Сделать уборку. Квартира должна блестеть, особенно санузел и кухня. Избавьтесь от запахов — табака, сырости.
- Добавить минимум мебели и техники. Нужны кровать, стол, стулья, шкаф, плита, холодильник, стиральная машина. Микроволновка и кондиционер — бонус, но не обязательны.
- Погасить долги. Убедитесь, что за ЖКУ нет задолженностей — жильцы могут попросить квитанции.
Совет: Не обязательно делать дорогой ремонт. Чистота и базовый комфорт важнее дизайнерских решений.
Шаг 3. Собираем документы
Чтобы жильцы не сомневались в вашей честности, подготовьте бумаги заранее.
Список документов:
- Паспорт собственника.
- Выписка из ЕГРН (не старше месяца) или свидетельство о праве собственности (до 2016 года).
- Договор основания (купли-продажи, дарения, наследства).
- Согласие других собственников (нотариально заверенное), если квартира в долях.
- Доверенность (нотариальная), если сдаете за кого-то.
- Квитанция об оплате ЖКУ или справка об отсутствии долгов.
Дополнительно: Подумайте о страховке жилья. Например, за 5-12 тысяч в год можно застраховать квартиру на 3-10 млн рублей и ответственность перед соседями на 300 тысяч.
Шаг 4. Пишем объявление
Хорошее объявление — половина успеха. Оно должно быть понятным и привлекательным.
Что указать:
- Количество комнат, площадь, этаж.
- Наличие мебели и техники.
- Расположение: метро, остановки, магазины, школы.
- Цена (с коммуналкой или без).
- Срок аренды.
- Требования к жильцам (без животных, некурящие и т.д.).
Как выделиться:
- Добавьте плюсы: новые окна, тихий двор, парковка.
- Укажите, готовы ли к торгу.
- Пишите просто и по делу, без лишних слов.
Пример: «Сдаю однушку 32 м², 5 этаж, 5 минут до метро. Есть кровать, шкаф, кухня, стиралка, холодильник. Цена 25 тысяч + счетчики. Без животных. На год и больше».
Фото:
- Делайте снимки в ясный день.
- Снимайте каждую комнату (2 угла в кадре), кухню, санузел, вид из окна.
- Уберите лишнее, создайте уют (например, поставьте цветок).
- 8-10 фото хватит.
Шаг 5. Размещаем объявление
Публикуйте там, где ищут жилье.
Где размещать:
- Соцсети. Сначала попробуйте через свою страницу или группы вроде «Аренда квартир [ваш город]» в ВКонтакте.
- Сайты. Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость — основные площадки. Укажите «без посредников», чтобы отсечь риелторов.
- Знакомые. Спросите друзей — вдруг кто-то ищет жилье.
Совет: Не пишите номер телефона сразу — пусть пишут в личку. Так можно глянуть профиль человека и понять, стоит ли связываться.
Шаг 6. Показываем квартиру
Показ — это шанс оценить жильцов и убедить их снять жилье.
Что уточнить по телефону:
- Кто будет жить (семья, один человек, с животными или без).
- Когда готовы въехать и на какой срок.
- Где работают, чем занимаются.
- Есть ли особые пожелания.
Как провести показ:
- Встречайте у подъезда — это даст время на короткий разговор.
- Будьте вежливы, но держите ситуацию под контролем.
- Расскажите о плюсах: транспорт, магазины, тишина.
- Покажите всё: комнаты, кухню, санузел.
- Не скрывайте минусы — честность ценят.
- Дайте жильцам осмотреться самим, но не оставляйте одних.
Что взять с собой: паспорт, документы на квартиру. Если жилец готов снять сразу, берите задаток (обычно 50% месячной платы) и пишите расписку.
Пример расписки: «Я, Иванов Иван Иванович, получил от Петрова Петра Петровича 15 000 рублей как задаток за аренду квартиры по адресу [адрес]. Дата, подпись».
Шаг 7. Проверяем жильцов
Не спешите отдавать ключи первому встречному. Убедитесь, что человек надежный.
Как проверить:
- Попросите паспорт (копию можно оставить себе).
- Узнайте про работу: где, как давно, стабильный ли доход.
- Спросите, где жил раньше и почему съехал.
- Проверьте по сайтам ФССП (долги) и МВД (розыск) — это бесплатно.
- Оцените поведение: вежливость, адекватность, аккуратность.
Совет: Если что-то настораживает, лучше отказать. Интуиция часто подсказывает правильно.
Шаг 8. Заключаем договор
Договор — ваша защита от споров и проблем. Без него сложнее требовать деньги или выселить жильцов.
Что указать:
- ФИО, паспортные данные сторон.
- Адрес квартиры, её характеристики (площадь, этаж).
- Кто будет жить (включая детей, гостей).
- Срок аренды (до 11 месяцев — без регистрации, больше года — с регистрацией в Росреестре).
- Цена аренды и порядок оплаты (наличные, карта, даты).
- Коммуналка: кто платит, фиксированная сумма или по счетчикам.
- Депозит: размер (обычно 1 месяц платы), условия возврата.
- Расторжение: за сколько предупреждать (обычно 1 месяц), штрафы за нарушения.
- Ответственность: за порчу имущества, долги, ущерб соседям.
Пример: «Сдаю квартиру за 30 000 рублей в месяц, оплата до 5 числа. Коммуналка по счетчикам — за жильцом. Депозит 30 000 рублей, возвращается при выезде, если нет ущерба».
Совет: Скачайте шаблон договора в интернете и добавьте свои условия. Подпишите в двух экземплярах.
Шаг 9. Делаем акт приема-передачи
Акт подтверждает, в каком состоянии вы передали квартиру.
Что включить:
- Состояние ремонта (например, «после косметического ремонта, царапина на двери»).
- Список мебели и техники с их состоянием.
- Показания счетчиков (вода, свет, газ).
- Количество ключей.
Приложите фото — это докажет, что всё было в порядке. Подпишите акт вместе с жильцом.
Шаг 10. Передаем ключи и получаем деньги
- Жилец платит за первый месяц и депозит.
- Вы пишете расписку: «Получил 60 000 рублей (30 000 аренда, 30 000 депозит) от [ФИО]. Дата, подпись».
- Отдаете ключи и договариваетесь о следующей встрече (например, для оплаты).
Шаг 11. Платим налоги
Сдавать квартиру без налогов — риск. Если узнают (например, через соседей), заставят заплатить НДФЛ за 3 года плюс штрафы.
Варианты:
- Физлицо: 13% от дохода (15% при доходе свыше 5 млн в год). Подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля, платите до 15 июля.
- Самозанятый: 4% (физлицам) или 6% (юрлицам). Регистрируетесь в «Мой налог», платите через приложение ежемесячно.
- ИП: 6% на УСН «доходы» или патент (ставка зависит от региона). Плюс взносы — 49 500 рублей в 2024 году.
Самый выгодный: Самозанятость — 4% и нет отчетности. Но пенсия не копится, если не платить взносы добровольно.
Плюсы и минусы способов оплаты налогов
| Статус | Ставка | Плюсы | Минусы |
| Физлицо | 13-15% | Простота, вычеты | Высокая ставка, декларация |
| Самозанятый | 4-6% | Низкий налог, без отчетов | Нет пенсии без доплат |
| ИП (УСН) | 6% | Учет взносов | Взносы даже при простое |
| ИП (патент) | ~6% | Фиксированная сумма | Региональные различия |
Полезные советы
- Не спешите. Лучше потратить время на поиск надежных жильцов, чем потом разбираться с проблемами.
- Будьте честны. Говорите о минусах квартиры сразу — это экономит нервы.
- Контролируйте. Договоритесь о проверках (например, раз в 2-3 месяца).
- Страхуйтесь. Полис на случай потопа или пожара стоит недорого, но спасает от убытков.
- Держите связь. Обменяйтесь контактами с жильцом для быстрого решения вопросов.
Что делать, если что-то пошло не так
- Не платят. Если в договоре есть пункт о расторжении, уведомите жильца письменно (за месяц). Нет пункта — идите в суд после 2 месяцев просрочки (для краткосрочных договоров).
- Не выезжают. Вызывайте полицию или подавайте в суд на выселение.
- Испортили имущество. Удержите депозит или требуйте компенсацию через суд с актом в руках.
Итог
Сдать квартиру без посредников не так сложно, как кажется. Главное — подготовить жилье, составить четкое объявление, выбрать жильцов с умом и оформить договор. Да, придется потратить время, но вы сэкономите на комиссии и будете уверены, что квартира в надежных руках. Если сомневаетесь в деталях, уточните у юриста или в налоговой — это дешевле, чем штрафы за ошибки.
