Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости в 2025 году: полное руководство

Продажа квартиры или дома в 2025 году может обернуться неожиданными налоговыми расходами. Государство кардинально изменило правила расчета налога с продажи недвижимости, введя прогрессивную шкалу вместо единой ставки 13%. Теперь размер налога зависит не только от срока владения, но и от размера полученной прибыли.

В этом подробном руководстве разберем все нововведения: как рассчитать налог с продажи квартиры, когда его нужно платить, и как законно уменьшить налоговую нагрузку.

Когда возникает обязанность платить налог с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры нужно ли платить? Не всегда. Обязанность по уплате НДФЛ возникает только при соблюдении двух условий:

• Недвижимость находилась в собственности менее минимального срока владения
• После применения вычетов образовалась налогооблагаемая прибыль

Минимальные сроки владения недвижимостью

Какой налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности? Все зависит от того, как вы получили недвижимость:

Срок владения	Способ получения недвижимости
3 года	• Наследование• Дарение от близких родственников• Приватизация• Договор пожизненного содержания• Единственное жилье
5 лет	• Покупка по договору купли-продажи• Все остальные случаи

Важно: Если вы владели недвижимостью дольше указанных сроков — надо ли с продажи квартиры платить налог? Нет, налог не платится, и декларацию подавать не нужно.

Новые ставки НДФЛ в 2025 году

Главное изменение — введение прогрессивной шкалы налога на продажу имущества. Теперь ставка зависит от размера прибыли:

Размер прибыли	Ставка НДФЛ
До 2,4 млн рублей	13%
Свыше 2,4 млн рублей	312 000 руб. + 15% с превышения

Формула для расчета при больших суммах:

НДФЛ=312 000+(прибыль−2 400 000)×0,15

С какой суммы платится налог при продаже квартиры

Налог на прибыль с продажи квартиры рассчитывается не с полной стоимости, а с разницы между ценой продажи и покупки. При этом действует важное правило защиты от занижения цен.

Правило 70% кадастровой стоимости

С какой суммы платится налог с продажи? Для расчета берется максимальная из двух величин:

• Цена по договору купли-продажи
• 70% от кадастровой стоимости на 1 января года продажи

Это правило не позволяет искусственно занижать цену в договорах для уменьшения налога.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Какая сумма не облагается налогом при продаже недвижимости? Существует два способа уменьшить налогооблагаемую базу (применяется только один):

1. Вычет фактических расходов

• Уменьшаете доход на документально подтвержденные расходы на покупку
• Необходимые документы: договор купли-продажи, чеки, расписки, банковские выписки

2. Стандартный имущественный вычет

• 1 млн рублей — для жилой недвижимости
• 250 тыс. рублей — для другого имущества (гаражи, земельные участки)

Важно: Вычеты не суммируются — выбирайте более выгодный вариант.

Пошаговая инструкция: налог с продажи квартиры как рассчитать

Шаг 1. Проверьте срок владения

• Более 3-5 лет → сколько налог с продажи квартиры? Ноль рублей
• Менее срока → переходите к шагу 2

Шаг 2. Определите доход для налогообложения

• Сравните цену продажи с 70% кадастровой стоимости
• Возьмите большую сумму

Шаг 3. Выберите выгодный вычет

• Рассчитайте налог с фактическими расходами
• Рассчитайте налог со стандартным вычетом
• Выберите меньшую сумму

Шаг 4. Рассчитайте налогооблагаемую базу

Налоговая база=Доход−Вычет

Шаг 5. Примените правильную ставку

Если база ≤ 2,4 млн рублей:

Налог=База×0,13

Если база > 2,4 млн рублей:

Налог=312 000+(База−2 400 000)×0,15

Практические примеры расчета

Пример 1: Продажа квартиры менее 3 лет в собственности

Условия: Квартира куплена за 4 млн руб., продана за 5,5 млн руб., владение 2 года.

Расчет:

• Прибыль: 5,5 млн — 4 млн = 1,5 млн руб.
• База меньше 2,4 млн → ставка 13%
• НДФЛ: 
• 1 500 000×0,13=195 000 руб.

Пример 2: Крупная прибыль с прогрессивной ставкой

Условия: Квартира куплена за 3 млн руб., продана за 7,5 млн руб., владение 2 года.

Расчет:

• Прибыль: 7,5 млн — 3 млн = 4,5 млн руб.
• База больше 2,4 млн → прогрессивная ставка
• НДФЛ: 
• 312 000+(4 500 000−2 400 000)×0,15=312 000+315 000=627 000 руб.

Пример 3: Влияние кадастровой стоимости

Условия: Квартира продана за 2 млн руб., кадастровая стоимость 4 млн руб., куплена за 1,8 млн руб.

Расчет:

• 70% кадастровой стоимости: 4 млн × 0,7 = 2,8 млн руб.
• Доход для налога: 2,8 млн руб. (больше цены продажи)
• Прибыль: 2,8 млн — 1,8 млн = 1 млн руб.
• НДФЛ: 
• 1 000 000×0,13=130 000 руб.

Пример 4: Использование стандартного вычета

Условия: Унаследованная квартира, продана за 2,2 млн руб. через 2 года.

Расчет:

• Доход: 2,2 млн руб.
• Стандартный вычет: 1 млн руб.
• База: 2,2 млн — 1 млн = 1,2 млн руб.
• НДФЛ: 
• 1 200 000×0,13=156 000 руб.

Особые случаи налогообложения

Налог с продажи дома и других объектов

При продаже дома какой налог платится с продажи? Те же правила, что и для квартир:

• Минимальный срок владения: 3 или 5 лет
• Прогрессивная ставка с 2025 года
• Стандартный вычет 1 млн руб. для жилых домов

Льгота для многодетных семей

Если квартира в собственности менее 3 лет какой налог платится при продаже? Семьи с двумя и более детьми могут продать недвижимость без налога независимо от срока владения при условии:

• Покупка нового жилья до 30 апреля следующего года
• Новое жилье больше по площади или кадастровой стоимости
• Кадастровая стоимость проданного объекта менее 50 млн руб.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

При продаже унаследованной недвижимости:

• Срок владения отсчитывается с даты регистрации права наследника
• Можно применить вычет расходов наследодателя на покупку
• Минимальный срок для освобождения от налога — 3 года

Процедурные вопросы

Нужно ли подавать декларацию при продаже квартиры?

Ситуация	Подача декларации
Срок владения соблюден	Не требуется
Доход менее 1 млн руб.	По желанию (с 2022 года)
Нужно ли подавать декларацию при продаже квартиры более 5 лет в собственности?	Нет, не требуется
Остальные случаи	Обязательно

Сроки подачи документов и уплаты налога

• Декларация 3-НДФЛ: до 30 апреля следующего года
• Уплата налога: до 15 июля следующего года

Пример: Квартира продана в 2025 году → декларация до 30.04.2026, налог до 15.07.2026.

Как минимизировать налоговые расходы

• Планируйте сроки продажи — дождитесь истечения минимального срока владения
• Сохраняйте все документы о расходах на покупку и улучшение недвижимости
• Проверьте статус единственного жилья — это сокращает срок до 3 лет
• Сравните оба вида вычетов — выберите более выгодный
• Учитывайте кадастровую стоимость при определении цены продажи

Региональные особенности

С 2025 года регионы получили право увеличивать коэффициент для расчета минимальной налоговой базы с 0,7 до 1,0. Это означает, что в некоторых регионах для расчета налога может использоваться полная кадастровая стоимость вместо 70%.

Заключение

Какой налог платится с продажи квартиры в 2025 году, зависит от множества факторов: срока владения, способа получения недвижимости, размера прибыли и выбранного вычета. Новая прогрессивная шкала увеличивает налоговую нагрузку только для тех, кто получает прибыль свыше 2,4 млн рублей.

Ключевые изменения 2025 года:

• Налог с продажи недвижимости теперь рассчитывается по прогрессивной шкале
• Ставки: 13% до 2,4 млн руб., 15% с превышения
• Обязательное сравнение с 70% кадастровой стоимости
• Возможность выбора наиболее выгодного вычета

При продаже квартиры в каком случае платится 13 налог и с какой суммы? Ставка 13% применяется, если ваша прибыль не превышает 2,4 млн рублей. При превышении этой суммы на разницу начисляется 15%.

Для точного расчета в сложных ситуациях рекомендуется обратиться к налоговым консультантам, особенно при работе с несколькими объектами или нестандартными условиями получения недвижимости.