Перепланировка квартиры — это не просто обновление интерьера, а изменение её структуры, которое нужно узаконить. Хотите расширить кухню, убрать стену или обустроить гардеробную? Без разрешения властей это чревато штрафами, сложностями с продажей жилья или даже его потерей. В этой статье я объясню, как правильно согласовать перепланировку в 2025 году. Разложим процесс по полочкам, разберём, что разрешено, а что под запретом, и подскажу, как избежать лишних проблем.
Перепланировка: что это и почему её нужно согласовывать
Перепланировка — это любые изменения в квартире, которые влияют на её план, записанный в документах: техпаспорте или ЕГРН. Например, снос стены, перенос проёма или объединение помещений. От переустройства она отличается тем, что последнее связано с заменой или перемещением коммуникаций — труб, проводки, сантехники.
Почему важно согласование? Причины такие:
- Безопасность дома. Неправильный снос стены может ослабить здание.
- Продажа жилья. Без обновлённых документов сделка рискует сорваться.
- Избежание санкций. Незаконные изменения грозят штрафами или судебными разбирательствами.
- Ипотека. Банк потребует разрешения, если квартира в залоге.
С апреля 2024 года действуют обновлённые правила (Федеральный закон № 608-ФЗ). Перепланировка теперь включает не только сдвиг стен, но и создание новых помещений или изменение их размеров. Все данные фиксируются в ЕГРН, а не только в техпаспорте, как было раньше.
Какие работы нужно согласовывать, а какие нет
Не всякий ремонт требует разрешения. Вот что нужно узаконить:
- Снос или перенос стен (даже ненесущих).
- Изменение проёмов окон и дверей.
- Разделение или объединение комнат.
- Расширение кухни или санузла за счёт нежилых зон.
- Переделка полов в домах с деревянными перекрытиями.
- Устройство антресоли (не более 40% площади).
А вот что можно делать свободно:
- Красить стены, менять обои, укладывать паркет.
- Ставить новые окна или двери в существующие проёмы.
- Остеклять лоджию (в большинстве случаев).
- Устанавливать кондиционер или антенну (если местные правила не против).
- Менять сантехнику без её переноса.
Подсказка: Если не уверены, обратитесь в администрацию или МФЦ. В разных регионах свои нюансы. Например, в Москве остекление лоджии — это не перепланировка, а в некоторых городах нужен проект.
Что нельзя делать при перепланировке
Есть изменения, которые не одобрят никогда. Они либо угрожают дому, либо нарушают нормы. Список такой:
- Снос несущих стен (разрешён только проём с усилением).
- Перенос кухни или санузла над жилыми комнатами соседей.
- Объединение кухни с газовой плитой и гостиной.
- Установка батарей на балконе или лоджии.
- Подключение тёплого пола к общей системе отопления (допустим только электрический).
- Удаление вентиляционных шахт.
- Полное присоединение балкона к комнате (максимум — узкая арка).
Как проверить? Возьмите поэтажный план в БТИ. Несущие стены выделены толстыми линиями, обычные — тонкими.
Как согласовать перепланировку: пошаговый план
Перейдём к практике. Вот как оформить перепланировку с нуля в 2025 году.
Шаг 1. Убеждаемся, что согласование нужно
Сравните свои идеи с техпаспортом. Если меняете стены, проёмы или площадь — готовьтесь к оформлению. Если просто обновляете пол — приступайте к ремонту.
Шаг 2. Готовим проект
Проект заказывайте у компании или ИП с допуском СРО. Проверить их можно в реестре Национального объединения проектировщиков. В проекте будет:
- Схема изменений.
- Заключение о безопасности.
Срок — от 3 до 12 дней. Стоимость разная: в Москве есть бесплатные типовые проекты от Мосжилинспекции, в регионах — от 15 до 60 тысяч рублей.
Шаг 3. Собираем бумаги
Что нужно:
- Паспорт владельца.
- Заявление (бланк выдадут в МФЦ или на госуслугах).
- Проект и техническое заключение.
- Выписка из ЕГРН (доказательство собственности).
- Техпаспорт или план квартиры (если есть).
Иногда требуют:
- Согласие всех владельцев (с подписью нотариуса).
- Решение жильцов дома, если трогаете общее имущество.
- Разрешение от органов охраны памятников для исторических зданий.
Шаг 4. Отправляем документы
Куда нести:
- В Москве — через сайт mos.ru.
- В регионах — в МФЦ или администрацию.
Ждать ответа — до 45 дней. В крупных городах иногда быстрее. Если откажут, объяснят почему. Не согласны? Обращайтесь в суд в течение трёх месяцев.
Шаг 5. Приступаем к ремонту
Разрешение дали? Начинайте. Срок действия — обычно год (иногда до 18 месяцев). Делайте всё по проекту, иначе комиссия забракует.
Подсказка: Не спешите с отделкой. Комиссия смотрит на стены, а не на обои.
Шаг 6. Проверяем результат
После ремонта:
- Закажите техплан у кадастрового инженера.
- Сообщите администрации, что закончили.
- Ждите комиссию. Она выдаст акт, если всё по проекту.
Шаг 7. Обновляем данные
С актом и техпланом идите в МФЦ. Они передадут сведения в Росреестр, и через неделю вы получите выписку из ЕГРН с новой планировкой.
Как узаконить готовую перепланировку
Если ремонт уже сделан, процесс чуть длиннее. Что делать:
- Закажите техплан. Инженер зафиксирует изменения.
- Получите заключение. Фирма с СРО подтвердит безопасность.
- Подайте документы. Паспорт, выписка из ЕГРН, техплан, заключение, заявление.
- Ждите решения. До 45 дней. Если откажут — в суд.
- Обновите ЕГРН. Как в шаге 7 выше.
Срок — от 5 месяцев до года. Плюс штраф — 2000–2500 рублей.
Стоимость и сроки
| Этап | Срок | Цена (руб.) |
| Проект | 3–12 дней | 0 (Москва) – 60 000 |
| Техзаключение | 5–10 дней | 5 000 – 25 000 |
| Ремонт | До 1 года | От объёма работ |
| Техплан | 5–15 дней | 5 000 – 20 000 |
| Регистрация в ЕГРН | 5–10 дней | Бесплатно (через МФЦ) |
Итого: от 5 месяцев до года. В Москве дешевле за счёт типовых проектов, в регионах — дороже.
Перепланировка в ипотеке
Для ипотечной квартиры нужно разрешение банка. Подготовьте:
- Проект изменений.
- Согласие БТИ и УК.
- Страховку рисков ремонта.
- Оценку стоимости жилья после работ.
Банк может сказать «нет», если ремонт снизит цену квартиры или создаст риски для залога.
Последствия несогласованной перепланировки
Если не узаконить:
- Штраф 2000–2500 рублей (для компаний — 40 000–50 000).
- Приказ вернуть всё как было.
- Проблемы с продажей или наследством.
- В редких случаях — продажа жилья через суд.
Пример: в одном из городов жильцы снесли вентиляцию. Суд постановил продать квартиру, а нового хозяина обязали всё исправить.
Как не нарваться на проблемы при покупке
Перед сделкой:
- Сверьте техпаспорт с реальностью.
- Возьмите выписку из ЕГРН.
- Попросите акт перепланировки, если она была.
Купили с нарушениями? Узаконивать придётся вам.
Вывод
Оформить перепланировку в 2025 году реально, если действовать по шагам. Закажите проект, соберите документы, не нарушайте запреты — и всё получится. Это займёт время и деньги, но избавит от штрафов и головной боли при продаже. Если изменения уже сделаны, не откладывайте — узаконивайте через администрацию или суд. Помните: от вашей перепланировки зависит не только уют, но и безопасность дома.
