Как оформить перепланировку квартиры: пошаговое руководство

Перепланировка квартиры — это не просто обновление интерьера, а изменение её структуры, которое нужно узаконить. Хотите расширить кухню, убрать стену или обустроить гардеробную? Без разрешения властей это чревато штрафами, сложностями с продажей жилья или даже его потерей. В этой статье я объясню, как правильно согласовать перепланировку в 2025 году. Разложим процесс по полочкам, разберём, что разрешено, а что под запретом, и подскажу, как избежать лишних проблем.

Перепланировка: что это и почему её нужно согласовывать

Перепланировка — это любые изменения в квартире, которые влияют на её план, записанный в документах: техпаспорте или ЕГРН. Например, снос стены, перенос проёма или объединение помещений. От переустройства она отличается тем, что последнее связано с заменой или перемещением коммуникаций — труб, проводки, сантехники.

Почему важно согласование? Причины такие:

• Безопасность дома. Неправильный снос стены может ослабить здание.
• Продажа жилья. Без обновлённых документов сделка рискует сорваться.
• Избежание санкций. Незаконные изменения грозят штрафами или судебными разбирательствами.
• Ипотека. Банк потребует разрешения, если квартира в залоге.

С апреля 2024 года действуют обновлённые правила (Федеральный закон № 608-ФЗ). Перепланировка теперь включает не только сдвиг стен, но и создание новых помещений или изменение их размеров. Все данные фиксируются в ЕГРН, а не только в техпаспорте, как было раньше.

[elementor-template id=»6534″]

Какие работы нужно согласовывать, а какие нет

Не всякий ремонт требует разрешения. Вот что нужно узаконить:

• Снос или перенос стен (даже ненесущих).
• Изменение проёмов окон и дверей.
• Разделение или объединение комнат.
• Расширение кухни или санузла за счёт нежилых зон.
• Переделка полов в домах с деревянными перекрытиями.
• Устройство антресоли (не более 40% площади).

А вот что можно делать свободно:

• Красить стены, менять обои, укладывать паркет.
• Ставить новые окна или двери в существующие проёмы.
• Остеклять лоджию (в большинстве случаев).
• Устанавливать кондиционер или антенну (если местные правила не против).
• Менять сантехнику без её переноса.

Подсказка: Если не уверены, обратитесь в администрацию или МФЦ. В разных регионах свои нюансы. Например, в Москве остекление лоджии — это не перепланировка, а в некоторых городах нужен проект.

Что нельзя делать при перепланировке

Есть изменения, которые не одобрят никогда. Они либо угрожают дому, либо нарушают нормы. Список такой:

• Снос несущих стен (разрешён только проём с усилением).
• Перенос кухни или санузла над жилыми комнатами соседей.
• Объединение кухни с газовой плитой и гостиной.
• Установка батарей на балконе или лоджии.
• Подключение тёплого пола к общей системе отопления (допустим только электрический).
• Удаление вентиляционных шахт.
• Полное присоединение балкона к комнате (максимум — узкая арка).

Как проверить? Возьмите поэтажный план в БТИ. Несущие стены выделены толстыми линиями, обычные — тонкими.

Как согласовать перепланировку: пошаговый план

Перейдём к практике. Вот как оформить перепланировку с нуля в 2025 году.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование нужно

Сравните свои идеи с техпаспортом. Если меняете стены, проёмы или площадь — готовьтесь к оформлению. Если просто обновляете пол — приступайте к ремонту.

Шаг 2. Готовим проект

Проект заказывайте у компании или ИП с допуском СРО. Проверить их можно в реестре Национального объединения проектировщиков. В проекте будет:

• Схема изменений.
• Заключение о безопасности.

Срок — от 3 до 12 дней. Стоимость разная: в Москве есть бесплатные типовые проекты от Мосжилинспекции, в регионах — от 15 до 60 тысяч рублей.

Шаг 3. Собираем бумаги

Что нужно:

• Паспорт владельца.
• Заявление (бланк выдадут в МФЦ или на госуслугах).
• Проект и техническое заключение.
• Выписка из ЕГРН (доказательство собственности).
• Техпаспорт или план квартиры (если есть).

Иногда требуют:

• Согласие всех владельцев (с подписью нотариуса).
• Решение жильцов дома, если трогаете общее имущество.
• Разрешение от органов охраны памятников для исторических зданий.

Шаг 4. Отправляем документы

Куда нести:

• В Москве — через сайт mos.ru.
• В регионах — в МФЦ или администрацию.

Ждать ответа — до 45 дней. В крупных городах иногда быстрее. Если откажут, объяснят почему. Не согласны? Обращайтесь в суд в течение трёх месяцев.

Шаг 5. Приступаем к ремонту

Разрешение дали? Начинайте. Срок действия — обычно год (иногда до 18 месяцев). Делайте всё по проекту, иначе комиссия забракует.

Подсказка: Не спешите с отделкой. Комиссия смотрит на стены, а не на обои.

Шаг 6. Проверяем результат

После ремонта:

1. Закажите техплан у кадастрового инженера.
2. Сообщите администрации, что закончили.
3. Ждите комиссию. Она выдаст акт, если всё по проекту.

Шаг 7. Обновляем данные

С актом и техпланом идите в МФЦ. Они передадут сведения в Росреестр, и через неделю вы получите выписку из ЕГРН с новой планировкой.

Как узаконить готовую перепланировку

Если ремонт уже сделан, процесс чуть длиннее. Что делать:

1. Закажите техплан. Инженер зафиксирует изменения.
2. Получите заключение. Фирма с СРО подтвердит безопасность.
3. Подайте документы. Паспорт, выписка из ЕГРН, техплан, заключение, заявление.
4. Ждите решения. До 45 дней. Если откажут — в суд.
5. Обновите ЕГРН. Как в шаге 7 выше.

Срок — от 5 месяцев до года. Плюс штраф — 2000–2500 рублей.

Стоимость и сроки

Этап	Срок	Цена (руб.)
Проект	3–12 дней	0 (Москва) – 60 000
Техзаключение	5–10 дней	5 000 – 25 000
Ремонт	До 1 года	От объёма работ
Техплан	5–15 дней	5 000 – 20 000
Регистрация в ЕГРН	5–10 дней	Бесплатно (через МФЦ)

Итого: от 5 месяцев до года. В Москве дешевле за счёт типовых проектов, в регионах — дороже.

Перепланировка в ипотеке

Для ипотечной квартиры нужно разрешение банка. Подготовьте:

• Проект изменений.
• Согласие БТИ и УК.
• Страховку рисков ремонта.
• Оценку стоимости жилья после работ.

Банк может сказать «нет», если ремонт снизит цену квартиры или создаст риски для залога.

Последствия несогласованной перепланировки

Если не узаконить:

• Штраф 2000–2500 рублей (для компаний — 40 000–50 000).
• Приказ вернуть всё как было.
• Проблемы с продажей или наследством.
• В редких случаях — продажа жилья через суд.

Пример: в одном из городов жильцы снесли вентиляцию. Суд постановил продать квартиру, а нового хозяина обязали всё исправить.

Как не нарваться на проблемы при покупке

Перед сделкой:

• Сверьте техпаспорт с реальностью.
• Возьмите выписку из ЕГРН.
• Попросите акт перепланировки, если она была.

Купили с нарушениями? Узаконивать придётся вам.

Вывод

Оформить перепланировку в 2025 году реально, если действовать по шагам. Закажите проект, соберите документы, не нарушайте запреты — и всё получится. Это займёт время и деньги, но избавит от штрафов и головной боли при продаже. Если изменения уже сделаны, не откладывайте — узаконивайте через администрацию или суд. Помните: от вашей перепланировки зависит не только уют, но и безопасность дома.