Как оформить и снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью

Запрет на регистрационные действия с недвижимостью — это ограничение, которое не даёт владельцу продавать, дарить или сдавать жильё в аренду. Его можно установить добровольно, чтобы защитить имущество от мошенников, или получить принудительно — например, за долги. В любом случае, знать, как это работает, полезно каждому собственнику. В этой статье разберём, что такое запрет, как его оформить, как снять и что делать, если ограничение наложили не по вашей воле. Всё актуально на март 2025 года и основано на действующих законах.

Что такое запрет на регистрационные действия

Запрет — это ограничение, которое блокирует любые сделки с недвижимостью: продажу, дарение, аренду, залог. Его вносят в ЕГРН, и пока он действует, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности или другие изменения. Это касается квартир, домов, участков, гаражей — любой недвижимости на кадастровом учёте.

Запрет бывает двух видов:

• Добровольный. Собственник сам просит Росреестр ограничить действия без его личного присутствия.
• Принудительный. Накладывают суд, приставы или другие органы, например, из-за долгов.

Пример: Иван уехал за границу и запретил сделки с квартирой без его участия. А у Ольги арест наложили приставы за долг по кредиту в 500 тыс. руб.

Зачем нужен запрет

Добровольный запрет

Собственник может сам ограничить действия с имуществом, чтобы защитить его от мошенников. Это актуально, если:

• Утерян паспорт или документы на жильё.
• Вы долго отсутствуете (командировка, отпуск, переезд).
• Есть риск обмана (например, для пожилых людей или при конфликтах с родственниками).

Пример: У Марии украли паспорт. Она оформила запрет, чтобы никто не продал её квартиру по поддельным документам.

Принудительный запрет

Его накладывают без согласия владельца. Причины:

• Долги (кредиты, налоги, алименты, ЖКХ, штрафы ГИБДД).
• Судебные споры (раздел имущества, оспаривание завещания).
• Исполнение судебных решений (возмещение ущерба, банкротство).

Пример: Алексей не платил алименты три года. Судебные приставы арестовали его дачу.

Как оформить добровольный запрет

Собственник может подать заявление в Росреестр, чтобы ограничить сделки без его присутствия. Вот как это сделать:

Шаг 1. Соберите документы

• Паспорт.
• Документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи).
• Заявление (форму дадут в МФЦ или Росреестре).

Шаг 2. Укажите данные в заявлении

• ФИО, паспортные данные.
• Адрес и кадастровый номер объекта.
• Что запрещаете (все сделки или конкретные, например, продажу).

Шаг 3. Подайте заявление

Варианты:

• Лично: В МФЦ или отделении Росреестра.
• Онлайн: Через «Госуслуги» или сайт Росреестра (нужна усиленная электронная подпись из «Госключа»).
• Почтой: Заверьте подпись у нотариуса.

Шаг 4. Дождитесь результата

Запрет вносят в ЕГРН за 5 рабочих дней. Уведомление придёт в личный кабинет на «Госуслугах» или по почте.

Особенности:

• Услуга бесплатна.
• Запрет действует бессрочно, пока вы его не отмените.
• Если собственников несколько, каждый ограничивает только свою долю.

Пример: Светлана подала заявление через МФЦ, чтобы защитить дом в деревне. Через неделю запрет был в ЕГРН.

Как работает запрет

Добровольный запрет

После внесения в ЕГРН никто без вашего присутствия не сможет:

• Продать или подарить недвижимость.
• Сдать в аренду (долгосрочную).
• Заложить имущество.

Даже нотариальная доверенность не поможет — Росреестр отклонит сделку.

Принудительный запрет

Его накладывают суд или приставы. Например:

• Арест за долг от 3000 руб.
• Ограничение из-за спора о праве собственности.

Росреестр регистрирует запрет на основе судебного акта или постановления пристава.

Примечание: Онлайн-сделки по умолчанию требуют вашего согласия (Закон № 63-ФЗ). Отдельный запрет для них не нужен.

Когда запрет не работает

Добровольный запрет можно обойти в исключительных случаях:

• Судебное решение (например, изъятие за долги).
• Требование пристава (исполнительное производство).
• Банкротство собственника.
• Программа реновации (для Москвы).

Пример: У Петра был запрет, но суд обязал продать квартиру за долг по ипотеке.

Как снять запрет

Добровольный запрет

Снять его можно в любой момент:

1. Подайте заявление: В МФЦ, Росреестр, через «Госуслуги» или почтой (с нотариальным заверением).
2. Укажите: ФИО, паспорт, кадастровый номер, просьбу отменить запрет.
3. Дождитесь: Отметку уберут из ЕГРН за 5 рабочих дней. Услуга бесплатна.

Если вы продаёте жильё лично, запрет снимут автоматически в день сделки.

Пример: Ольга решила продать дачу. Пришла в МФЦ с покупателем, и запрет сняли при регистрации.

Принудительный запрет

Снять сложнее — зависит от причины:

Если наложили приставы

1. Узнайте причину: Проверьте долг на сайте ФССП (нужны ФИО и регион).
2. Погасите долг: Оплатите сумму + 7% исполнительского сбора.
3. Получите постановление: Пристав вынесет его после оплаты (обычно 3–5 дней).
4. Дождитесь снятия: Пристав направит документ в Росреестр (3 дня). Если задерживают, возьмите копию постановления и подайте в МФЦ сами.

Если наложил суд

• Выполните требования (оплатите долг, возместите ущерб).
• Суд отменит арест, а приставы или вы передадите решение в Росреестр.

Если вы не должник

• Жалоба приставу: Подайте в течение 10 дней после уведомления (ФИО, номер дела, причина отмены). Ответ — 10 дней.
• Суд: Если пристав отказал, подайте иск в районный суд (для физлиц) или арбитраж (для юрлиц) по месту службы пристава. Срок — 10 дней после отказа. Госпошлина — 0 руб. Суд решит за 10 дней.

Пример: У Сергея арестовали гараж из-за ошибки пристава. Он подал жалобу начальнику отдела ФССП, и через неделю арест сняли.

Как снять запрет

Тип запрета	Как снять	Срок	Стоимость
Добровольный	Заявление в Росреестр	5 рабочих дней	Бесплатно
Принудительный (пристав)	Оплата долга + заявление	3–10 дней после оплаты	Исп. сбор 7%
Принудительный (суд)	Выполнение решения суда	После суда + 3–5 дней	Зависит от дела
Ошибочный (не должник)	Жалоба приставу или иск в суд	10–20 дней	Бесплатно

Как проверить запрет

Перед сделкой уточните, есть ли ограничения:

• Выписка из ЕГРН: Закажите в МФЦ или на сайте Росреестра (350 руб., 3–5 дней).
• Онлайн-сервис Росреестра: Бесплатно по адресу или кадастровому номеру (раздел «Справочная информация»).

Пример: Анна перед покупкой квартиры заказала выписку и узнала об аресте за долг продавца.

Итог

Запрет на регистрационные действия — полезный инструмент для защиты недвижимости или мера наказания за долги. Оформить его просто: подайте заявление в Росреестр через МФЦ или онлайн — и через 5 дней имущество под замком. Снять добровольный запрет так же легко, а с принудительным придётся разбираться: оплатить долг, договориться с приставами или идти в суд. Главное — проверяйте недвижимость перед сделкой, чтобы не купить проблему. Выбор за вами: обезопасить жильё заранее или решать вопросы по факту.