Как налоговые и международные факторы изменят рынок недвижимости России в 2026

Анализ рынка недвижимости: прогноз на 2026

В статье рассматривается, как изменения на зарубежных рынках и международные инвестиционные потоки влияют на российский рынок недвижимости. Подчёркнута глобальная взаимосвязь: решения иностранных инвесторов, курсовые колебания и внешние условия отражаются на ценах, доступности ипотеки и поведении девелоперов в Москве и регионах РФ.

Чего ждать от ипотечного рынка в 2026 году

Аналитики единодушны: объём выданной ипотеки в 2026 году вырастет по сравнению с 2025 годом. По оценке ряда специалистов, улучшение доступности кредитов станет одним из ключевых факторов оживления спроса. Frank RG также прогнозирует рост выдач ипотеки в 2026 году, связывая это с постепенной корректировкой банковских портфелей и возможной реструктуризацией продуктовой линейки.

• Семейная ипотека будет привязана к числу детей, что изменит профиль спроса и стимулирует сегмент семейного жилья.
• При этом инфляция продолжит снижать реальные доходы населения, ограничивая покупательскую способность даже при росте объёма кредитования.

Цены на квартиры в 2026: что говорит статистика

По состоянию на 26 января 2026 медианная цена квадратного метра на первичном рынке составляет около 279 655 руб. Новостройки в России за год подорожали примерно на 10%. Большинство экспертов, опрошенных Bright Estate и другими агентствами, ожидают, что рост стоимости квадратного метра в 2026 году составит на уровне инфляции или чуть выше — порядка +3–8% в среднем по стране.

1. Первичный рынок: рост ~10% за год, медианная цена 279 655 руб/м².
2. Вторичный рынок: давление снизу со стороны длительного дефицита доступной ипотеки — цены остаются на распутье.
3. Москва и Подмосковье: сохраняют более высокую динамику, но чувствительны к перераспределению капитала и налоговым изменениям.

Почему международные тренды меняют локальные цены в Москве и регионах

Международные рынки влияют на российскую недвижимость через несколько каналов — валютные курсы, доходность альтернативных активов, а также поведение крупных инвесторов. Перераспределение капитала в условиях нестабильности заставляет часть инвесторов переводить средства в недвижимость, что повышает спрос в Москве и ведущих регионах.

Для регионов (например, Краснодарский край) эффект проявляется иначе: поток инвестиций в курортную недвижимость и изменение спроса на вторичном рынке формируются под влиянием доходности иностранных активов и туристических ожиданий.

Влияние налогов и затрат девелоперов на предложение

Один из значимых факторов предложения — налоговая нагрузка. В 2026 году девелоперы начнут платить НДС на отдельные операции, что повышает себестоимость строительства и может привести к росту цен конечного продукта. Сочетание увеличения затрат и снижения реальных доходов покупателей повышает риск сжатия рентабельности проектов.

• Увеличение НДС → рост себестоимости строительства.
• Снижение реальных доходов из‑за инфляции → ограничение спроса в массовом сегменте.
• Рост ипотечных выдач при строгих отборках заемщиков → концентрация спроса на наиболее ликвидных объектах.

Риски и сценарии развития рынка в 2026

Рынок в январе 2026 находится на распутье: отсутствие доступной ипотеки более года давит на цены, но одновременно рынок «выжил и адаптировался» — цены на жильё уже показали рост, а продажи квартир не упали в ряде сегментов. Эксперт Репченко отмечает, что цены на новостройки будут демонстрировать волатильность — периоды роста сменятся коррекциями.

Ключевые риски:

• Дальнейшее падение реальных доходов населения — снижение покупательной способности.
• Рост налоговой нагрузки и расходов девелоперов — удорожание предложения.
• Изменения на международных рынках — перераспределение капитала и колебания спроса в Москве и регионах.

Практические выводы для покупателей и инвесторов

До 26 февраля 2026 стоит учитывать сочетание факторов: умеренный рост цен (+3–8% в среднем) при потенциальном увеличении ипотечных выдач и сохранении давления на реальные доходы. Новостройки уже подорожали на 10% за год, что требует осторожного подхода при оценке доходности инвестиций.

1. Покупателям: ориентироваться на ликвидность района и устойчивость спроса (Москва и крупные города остаются приоритетом).
2. Инвесторам: учитывать налоговые изменения и рост издержек девелоперов при расчёте доходности.
3. Девелоперам: пересматривать ценовую политику и контролировать себестоимость в условиях НДС и инфляции.

Подведём итоги: рынок недвижимости вошёл в 2026 год адаптированным, с ростом цен и ожидаемым увеличением объёма ипотечных выдач, но под воздействием инфляции, налоговых изменений и международных финансовых потоков. Средний прогноз — рост цен на уровне инфляции или чуть выше (+3–8%), при этом ключевыми факторами остаются доступность ипотеки, налоговая нагрузка на девелоперов и внешние инвестиционные тренды.