Как мировые тенденции меняют инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы и регионов в 2026

Коммерческая недвижимость России: итоги 2025 и сценарии 2026

В статье рассматривается влияние зарубежных рынков на российский рынок коммерческой недвижимости и то, как международные решения и движения капитала формируют локальные тренды. Подчёркивается взаимосвязь глобальных финансовых потоков и поведения инвесторов с последствиями для Москвы и регионов, а далее даются выводы о прогнозах и рисках до 27 февраля 2026.

Почему мировые тренды меняют коммерческую недвижимость в РФ

Международные ставки, перераспределение капиталов и изменение рискового аппетита инвесторов напрямую влияют на приток средств в российские активы. Нехватка доступных зарубежных площадок, а также поиск доходности подталкивают институциональных инвесторов к увеличению доли вложений в отечественную недвижимость. В 2025 году это выразилось в активизации закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов): они удвоили инвестиции в коммерческую недвижимость, что стало заметным фактором на локальном рынке.

• Изменение мировой конъюнктуры стимулирует перераспределение капитала в сторону локальных, менее волатильных активов.
• Ограниченное предложение качественных объектов повышает конкуренцию и удерживает интерес крупных фондов.
• Регуляторные и налоговые решения за рубежом и в России формируют ожидания доходности и сроков выхода из проектов.

Московские инвестиции: спад H1 2025 и прогноз на 2026

Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за первое полугодие 2025 года составил 156 млрд рублей — это на 28% меньше, чем годом ранее. Снижение объясняется перераспределением сделок по типу активов, ожиданиями инвесторов и дефицитом «готовых» качественных лотов для крупных транзакций.

При этом прогнозы на полный 2026 год более оптимистичны: ожидается, что общий объём вложений в недвижимость Москвы может достигнуть 450–500 млрд рублей. Причины вероятного роста инвестиций:

1. продолжение интереса ЗПИФов и институциональных игроков;
2. структурная перестройка рынка в начале 2026 года, сформированная результатами 2024–2025;
3. ограниченность предложения качественных объектов, подталкивающая к увеличению ценовых ожиданий покупателей.

Объёмы ввода, инвестиции и рост ставок: ключевые цифры 2025

Полный набор статистики за 2025 год показывает сочетание активного освоения площадей и значительной переоценки ставок:

• ввод коммерческих площадей по России — 9,1 млн кв. м;
• оценочный объём инвестиций в коммерческую недвижимость — в диапазоне 800–850 млрд рублей (по итогам отдельных подсчётов 2025);
• совокупный объём инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент по итогам 2025 года достиг 1,182 трлн рублей;
• рост ставок составил порядка 56% — фактор давления на арендаторов и пересмотра инвестиционных ожиданий.

Эти показатели демонстрируют двухскоростную динамику: высокий ввод площадей и одновременно рост цены капитала и арендных ставок.

Офисная недвижимость лидирует: причины и последствия

Офисная недвижимость в 2025 году была самым активным сегментом рынка. Причины лидерства очевидны:

• переток корпоративных бюджетов в центры организации труда и совмещение гибридных моделей с требованием качественных офисных пространств;
• высокая ликвидность крупных офисных проектов для институциональных инвесторов;
• ЗПИФы и другие фонды концентрируют средства именно в доходных офисных активах, удваивая свои вложения в сегмент.

Последствия:

1. усиление конкуренции за премиальные лоты и рост стоимости транзакций;
2. для регионов, например Санкт‑Петербурга, ставка делается на логистику и офисы формата B+ и А, что меняет профиль местной спекулятивной активности;
3. по мнению экспертов на 27 января 2026, резкого скачка цен в 2026 году ожидать не следует: рост будет умеренным и дифференцированным по сегментам.

Риски и точки внимания для инвесторов в 2026

Начало 2026 года рынок недвижимости в России встречает в состоянии структурной перестройки после интенсивных 2024–2025 годов. Основные риски и факторы, которые следует учитывать:

• ограниченное предложение качественных активов по привлекательной цене;
• волатильность доходности и влияние глобальных финансовых условий на решения локальных фондов;
• региональная диверсификация: Москва остаётся ключевым рынком, однако Краснодарский край и Санкт‑Петербург демонстрируют разные профили спроса (туризм, логистика, офисы);
• возможные регуляторные изменения и налоговые инициативы, которые способны изменить привлекательность отдельных типов активов до 27 февраля 2026 и далее.

Итоги по действиям в 2026: институциональные инвесторы будут искать сбалансированные сделки, ЗПИФы сохранят высокий интерес к рынку, а ожидаемый рост общих инвестиций в Москву до 450–500 млрд рублей и сохранение объёма ввода площадей создают предпосылки для стабильной, но не резкой переоценки коммерческой недвижимости.

Подведем итоги: рынок коммерческой недвижимости по итогам 2025 показал одновременно высокий ввод площадей (9,1 млн кв. м), значительные инвестиционные потоки (800–850 млрд руб. в сегменте; 1,182 трлн руб. с участками под девелопмент) и сильный спрос со стороны фондов, в том числе ЗПИФов, которые удвоили инвестиции. Несмотря на спад московских инвестиций в H1 2025 до 156 млрд руб. (−28% г/г), прогнозы на 2026 остаются консервативно-позитивными: структурная перестройка рынка и перераспределение капитала должны привести к восстановлению активности, но без резкого скачка цен.