Как международные инвестиции и налоги меняют рынок недвижимости России в 2026

Analytics рынка недвижимости: прогноз на 2026

В статье рассматривается влияние международных рынков на российский рынок недвижимости; показано, как глобальные потоки капитала и внешние регуляторные решения отражаются на ценах и объёмах строительства в регионах. Анализ объясняет последствия этих изменений для Москвы, Подмосковья и других субъектов РФ и даёт сценарии развития до конца зимы 2026 года.

Analytics: запуски новостроек и объёмы ввода в цифрах

По оценке «Дом.РФ», в 2026 году запуски новостроек могут вырасти примерно на 4% — до 41–45 млн кв. м. При этом объёмы не превысят показатель позапрошлого года: 46,8 млн кв. м в 2024 году. Такой прогноз отражает эффект адаптации застройщиков к текущей конъюнктуре и ограниченную доступность кредитных ресурсов.

• Сценарий восстановления: 41–45 млн кв. м — рост ≈4% к 2025 году.
• Эталон 2024 года: 46,8 млн кв. м — максимум предыдущего цикла.
• Региональные различия: сокращение ввода в некоторых крупных городах компенсируется запуском проектов в пригородах и южных регионах.

Цены и спрос — международные факторы трансформируют локальный рынок

Мировые финансовые потоки и решения инвесторов влияют на Россию через перераспределение капитала и изменение предпочтений по рискам. На 28 января 2026 года наблюдается следующая картина: цены на жильё продолжают расти, но темпы и сегменты различаются.

Отсутствие доступной ипотеки уже больше года давит на объём покупательского спроса; при этом часть инвестиций ушла в сегменты с более быстрой окупаемостью — аренду и коммерческие площади. Экспортный и валютный пул капитала меняет структуру спроса: это усиливает интерес к первичным и вторичным рынкам в периферии, где проекты предлагают лучшие доходности.

Analytics: Москва и Подмосковье — почему рынок на распутье

Январь 2026 показал, что рынок Москвы и Подмосковья находится на распутье: с одной стороны — высокая ликвидность и инвестиционный интерес, с другой — сдерживающий эффект удорожания финансирования и отсутствия массовой ипотеки. Это сочетание объясняет умеренный рост цен при сохранении активности продаж.

• Давление на цены со стороны ипотечного ограничения снижает покупательскую способность.
• Инвесторы перераспределяют средства в арендуемый сегмент и элитные проекты с низкой долей кредитования.
• Регуляторные инициативы и налоговые ожидания формируют паузу в долгих девелоперских решениях.

Для Москвы это означает замедление темпов нового строительства, а для Подмосковья — рост спроса на готовые объекты и проекты средней ценовой категории.

Ритейл и торговая недвижимость: НДС и снижение спроса в 2026

Рынок торговой недвижимости в Москве и других крупных городах переживает влияние налоговых изменений. В первой половине 2026 года, на фоне повышения НДС, сохраняется тенденция к снижению спроса на торговую недвижимость. Это связано с увеличением операционных расходов арендаторов и пересмотром формата использования площадей.

Как следствие, девелоперы и владельцы торговых центров корректируют планы по реконцепции площадей, усиливают фокус на смешанное использование и оптимизацию рентабельности.

Analytics: ключевые драйверы и сценарии до 28 февраля 2026

Российский рынок недвижимости в 2026 году ожидает период умеренного роста, который определяют три ключевых фактора. «Выжил и адаптировался» — так описывают ситуацию участники рынка: цены выросли, продажи не упали, но структура спроса изменилась.

1. Финансирование и ипотека: длительная недоступность льготной ипотеки сдерживает массовый спрос.
2. Распределение капитала: внешние и внутренние инвестиции переориентируют портфели в пользу сегментов с быстрой доходностью.
3. Налогово‑регуляторная среда: изменения в НДС и другие инициативы влияют на коммерческий спрос и сроки реализации проектов.

Прогнозы экспертов (Bright Estate и другие) указывают на рост стоимости квадратного метра на уровне инфляции или чуть выше — порядка +3–8% в среднем по стране. При этом возможны разнонаправленные сценарии для новостроек и вторичного рынка: первичный сегмент растёт в зависимости от запуска проектов (41–45 млн кв. м), вторичный — от покупательской способности и локальной мобильности населения. Сильнее всего в 2026 году подорожает недвижимость в наиболее дефицитных сегментах и востребованных пригородах.

Подведем итоги: до 28 февраля 2026 рынок продолжит показывать умеренный рост с региональными отличиями. Международные потоки капитала, налоговые решения и доступность финансирования останутся главными факторами, определяющими объёмы ввода (41–45 млн кв. м по «Дом.РФ») и динамику цен (+3–8% по экспертной оценке).