Как международные инвестиции и ипотека меняют рынок жилья Москвы и регионов в 2026

Первичные покупатели: что происходит на рынке жилья в России

В статье рассматривается влияние зарубежных рынков на российский рынок недвижимости и показывается, как международные тренды перераспределяют капитал и влияют на кредитные условия в Москве и регионах. Рынки взаимосвязаны: изменения глобальных ставок, приток и отток инвестиций, а также внешняя конъюнктура отражаются на спросе, ценах и предложении в России — выводы сводятся к последствиям для покупателей первичного жилья и вторичного сегмента.

Что произошло на первичном рынке в 2025 году: ключевые цифры

По итогам 2025 года продажи первичного жилья выросли до рекордных значений: на первичном рынке было продано 25,6 млн кв. м жилья — это на 1% больше, чем годом ранее. В то же время ввод нового жилья по итогам 11 месяцев 2025 года составил 91,5 млн кв. м, что на 2,4% ниже уровня годом ранее.

• Продажи первички в 2025 — 25,6 млн кв. м (+1% г/г).
• Ввод по 11 мес. 2025 — 91,5 млн кв. м (−2,4% г/г).
• Рост цен на первичное жилье ускорился в ноябре 2025.

Почему международные рынки меняют локальную картину в Москве и регионах

Перераспределение капитала и изменение аппетита иностранных инвесторов влияют на доступность финансирования для девелоперов и на стоимость заимствований. Глобальные ставки и решения центральных банков формируют ориентиры для российских ставок, а это напрямую сказывается на ипотеке и платёжеспособном спросе.

1. Снижение притока иностранного капитала ограничивает масштаб новых проектов и влияет на ввод жилья.
2. Изменение глобальных ставок отражается на российских ставках по ипотеке и стоимости заимствований девелоперов.
3. Регуляторные инициативы и налоговые решения в ответ на внешние шоки меняют инвестиционную привлекательность сектора.

Кто сегодня формирует спрос на первичное жилье: доходы, ставки, ипотека

Ключевые драйверы спроса в 2026 году — реальные доходы населения, уровень ипотечных ставок и доступность программ кредитования. Ипотечные ставки в 2025 году были запредельно высоки, что привело к снижению продаж, однако рынок не остановился — продажи упали, но не привели к полной стагнации.

• Доходы населения остаются критическим фактором платёжеспособного спроса.
• Доступность ипотеки определяет поведение первичных покупателей и сроки покупки.
• Предложение девелоперов реагирует медленнее: снижение ввода по итогам 11 мес. 2025 свидетельствует о корректировке планов.

Состояние рынка: первичка в минусе, вторичка — в замкнутом круге

Текущая динамика характеризуется неоднородностью: первичный рынок показал рост продаж по итогу года, но ввод снизился, что указывает на перестройку цепочек производства жилья. Вторичный рынок остаётся в замкнутом круге — цены и ликвидность ограничены внутренними факторами. Рынок в 2026 году скорее не кризисный, а стагнирующий: он обслуживает сам себя, но не демонстрирует признаки устойчивого развития и модернизации.

Цены, разрыв и сценарии развития в 2026 году

В январе 2026 года разрыв между ценами на квартиры в сданных домах от застройщиков и физлиц сократился до 6%, что связано с ростом цен в первичном секторе. Возможные сценарии на 2026 год варьируются от умеренного роста до стагнации в зависимости от сочетания внутренних факторов и внешних влияний:

• Сценарий умеренного роста — поддержка спроса при стабилизации ставок и сохранении ипотечной доступности.
• Сценарий застой/регресс — при сохранении высокого уровня ставок и ограниченном финансировании девелоперов.

Перспективы для Москвы и Краснодарского края: региональные особенности

В Москве влияние международных решений ощущается быстрее: изменение международных потоков капитала и кредитных условий оперативно корректирует финансирование проектов и цены. В регионах, например в Краснодарском крае, спрос более чувствителен к внутренним доходам и сезонным факторам. Таким образом, международные тренды усиливают дифференциацию рынка по регионам.

Итак, по состоянию на 23 января 2026 года российский рынок недвижимости демонстрирует смешанную картину: продажам первичной недвижимости удалось вырасти до 25,6 млн кв. м по итогам 2025 года, но ввод сократился, вторичный рынок остаётся в замкнутом цикле, а дальнейшая динамика будет определяться уровнями доходов, ипотечными ставками и внешним финансовым фоном.