Купить квартиру в ипотеке — реально, хоть и чуть сложнее, чем обычную. Это жильё находится в залоге у банка, пока продавец не выплатит кредит. Такие сделки требуют участия банка, проверки документов и правильных расчётов. Зато цена часто ниже рыночной. В этой статье разберём, как всё сделать шаг за шагом, какие есть риски и как их избежать.
Что такое ипотечная квартира
Если квартира куплена в ипотеку, она — залог банка, пока долг не погашен. Это называется обременением. Оно фиксируется в ЕГРН, и без согласия банка жильё нельзя продать, подарить или заложить снова. Жить в такой квартире можно, а вот сделки — только с одобрения кредитора.
Есть два типа залога:
- Ипотека в силу закона — жильё куплено в кредит, и оно сразу стало залогом.
- Ипотека в силу договора — квартира заложена под другой кредит, например, потребительский.
Для покупки это не важно — главное, чтобы долг был погашен перед переходом права собственности.
Почему продают ипотечное жильё
Продавцы решают избавиться от квартиры в ипотеке по разным причинам:
- Переезд или развод.
- Желание купить жильё побольше.
- Финансовые трудности — нет денег на платежи.
- Банк забрал квартиру за долги и выставил на продажу.
В 2025 году средний срок ипотеки в России — 30 лет, так что такие сделки не редкость. По данным аналитиков, рынок залогового жилья растёт, особенно при высоких ставках.
Выгодно ли это
Многие обходят ипотечные квартиры стороной, но у них есть плюсы:
- Скидка 10–15%. Продавцы торопятся закрыть долг и часто снижают цену.
- Проверка банка. Квартира уже прошла юридическую экспертизу у кредитора.
- Контроль сделки. Банк следит за процессом, снижая риски.
Но есть и минусы:
- Дольше оформление — до 3–6 недель.
- Нужно согласование с банком.
- Возможны скрытые долги продавца.
Если всё проверить, выгода перевешивает сложности.
Как купить ипотечную квартиру: пошаговая инструкция
Вот как проходит сделка:
1. Проверьте квартиру и продавца
Перед покупкой убедитесь, что всё чисто:
- Закажите выписку из ЕГРН. Покажет обременение, собственников и ограничения. Берите на сайте Росреестра или через «Госуслуги» за 290 рублей (электронная).
- Запросите справку об остатке долга. Продавец берёт её в банке — там сумма и реквизиты для оплаты.
- Проверьте продавца:
- Нет ли банкротства — смотрите ЕФРСБ (fedresurs.ru).
- Долги у приставов — сайт ФССП.
- Суды — Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) и ГАС «Правосудие».
- Уточните дееспособность. Справки из псих- и наркодиспансеров исключат проблемы.
Важно: если среди собственников дети до 18 лет, нужно разрешение опеки. Если квартира куплена в браке — согласие супруга.
2. Договоритесь о цене и оплате
Обсудите с продавцом:
- Сколько стоит квартира.
- Как погасят долг — за счёт ваших денег, ипотеки или продавца.
- Условия передачи денег.
Совет: фиксируйте договорённости в предварительном договоре у нотариуса.
3. Получите согласие банка
Банк продавца должен одобрить сделку. Продавец подаёт заявление, и в течение 10 дней банк:
- Даёт согласие или отказ.
- Устанавливает минимальную цену для покрытия долга.
Без этого Росреестр не зарегистрирует переход права.
4. Выберите способ покупки
Есть несколько вариантов:
- Продавец гасит долг сам. Подходит, если остаток небольшой. Он берёт деньги у друзей или в кредит, закрывает ипотеку, и вы покупаете чистую квартиру.
- Вы погашаете долг. Вы вносите деньги на счёт банка, долг закрывается, обременение снимается, затем — сделка.
- Покупка в ипотеку. Ваш банк гасит долг продавца, квартира переходит вам и становится залогом нового кредита.
- Переуступка долга. Вы берёте на себя ипотеку продавца, становитесь заёмщиком.
5. Подготовьте документы
Для сделки нужны:
- Паспорта сторон.
- Выписка из ЕГРН.
- Справка об остатке долга.
- Согласие банка.
- Предварительный договор (если есть).
- Нотариальное согласие супруга (если нужно).
- Разрешение опеки (для детей).
6. Проведите расчёты
Деньги передавайте безопасно:
- Аккредитив. Банк замораживает сумму, переводит после регистрации.
- Эскроу-счёт. Средства доступны продавцу после снятия обременения.
- Ячейка. Деньги лежат до выполнения условий.
Пример: квартира стоит 6 млн, долг — 2 млн. Вы кладёте 2 млн на аккредитив для банка и 4 млн для продавца.
7. Подпишите договор и зарегистрируйте
- Составьте договор купли-продажи у нотариуса или юриста.
- Подайте в Росреестр через МФЦ (9 дней, 2000 рублей) или нотариуса (3 дня, 1400 рублей).
- После регистрации получите выписку из ЕГРН.
Варианты покупки
Покупка за наличные
Вы гасите долг продавца, он снимает обременение, затем — стандартная сделка. Риск: если продавец откажется после погашения, придётся судиться.
Покупка в ипотеку
- В том же банке. Ваш кредит гасит долг продавца, квартира переходит в залог вашему кредиту. Проще и быстрее.
- В другом банке. Ваш банк переводит деньги, снимается старый залог, накладывается новый. Продавец может быть поручителем на время перезалога.
Переуступка долга
Вы становитесь заёмщиком вместо продавца. Банк проверяет вас, как клиента. Плюс — можно сохранить старую ставку.
Риски и как их избежать
- Скрытые долги. Проверьте остаток и просрочки в справке банка.
- Отказ продавца. Используйте аккредитив и договор.
- Банкротство продавца. Ищите признаки в ЕФРСБ и судах.
- Обман. Не давайте деньги напрямую.
Совет: привлеките юриста для проверки.
Сколько стоит
| Статья расходов | Сумма |
| Выписка из ЕГРН | 290–460 рублей |
| Госпошлина (МФЦ) | 2000 рублей |
| Госпошлина (нотариус) | 1400 рублей |
| Услуги нотариуса | 5000–15 000 рублей |
| Юрист (по желанию) | 10 000–30 000 рублей |
Что учесть
- Скорость. Сделка занимает 3–6 недель.
- Банк. Уточните условия у кредитора продавца.
- Скидка. Торгуйтесь — продавцы часто уступают.
Итог
Купить квартиру в ипотеке можно безопасно, если всё проверить и провести через банк. Это дольше, чем обычная покупка, но дешевле на 10–15%. Главное — не спешить, изучить документы и использовать аккредитив или эскроу. Тогда вы получите жильё без лишних рисков.
