Как инвестиции и новые правила меняют коммерческую недвижимость России в 2026 году

Коммерческая недвижимость в России: итоги 2025 и перспективы 2026

В статье рассматривается взаимосвязь международных трендов и российского рынка коммерческой недвижимости. Отечественный рынок, тесно связанный с глобальными инвестиционными и регуляторными процессами, трансформируется под влиянием внешних вызовов и внутренних изменений. В тексте раскрыты ключевые параметры 2025 года и сделан прогноз на 2026 год, с особым акцентом на ситуацию в Москве и регионах.

Объем ввода и инвестиции: сколько и куда вкладывают в коммерческую недвижимость?

По итогам 2025 года на российском рынке коммерческой недвижимости введено в эксплуатацию около 9,1 миллиона квадратных метров новых площадей. Инвестиции в сектор составили от 800 до 850 млрд рублей, что свидетельствует о высокой заинтересованности игроков рынка, несмотря на сложные экономические и политические условия. Такой объем ввода говорит о смещении приоритетов в сторону современных, технологичных объектов, адаптированных к новым требованиям бизнеса и сервисов.

Москва по-прежнему остается основным центром притяжения инвестиций благодаря своей роли финансового и делового ядра страны. Здесь сосредоточена значительная доля инвестиций в офисные и складские объекты. Аналогично, Краснодарский край демонстрирует рост спроса на коммерческую недвижимость, частично за счет перенаправления капитала из мегаполисов в регионы с развивающейся инфраструктурой.

Рост ставок аренды и динамика вакантности: куда движется рынок?

В 2025 году наблюдался значительный рост арендных ставок – по итогам года они увеличились в среднем на 56%. В первую очередь повышение ставок связано с дефицитом качественных коммерческих площадей и ростом затрат на их содержание и эксплуатацию. Особую стабильность демонстрирует сегмент стрит-ритейла – магазинов, расположенных на первых этажах зданий, в оживленных районах. Вакантность в этом сегменте минимальна и составляет лишь несколько процентов, что подтверждает доверие арендаторов к таким активам.

• Сегмент офисов испытывает давление сокращённого спроса, но новостройки медленно, но верно снижают вакантность.
• Рынок складской недвижимости растет за счет увеличения логистических центров, что вызвано развитием электронной коммерции и необходимостью оптимизации цепочек поставок.
• Привлекательность ЗПИФов (закрытых паевых инвестиционных фондов) укрепляется, поскольку инвесторы ищут новые инструменты для диверсификации портфеля в условиях повышенной волатильности.

Изменения в законодательстве с 1 февраля 2026 года: что ждать рынку?

В начале февраля 2026 года вступили в силу важные изменения в законодательстве, которые затрагивают льготные ипотечные программы. Теперь на одну семью разрешена только одна льготная ипотека, при этом оба супруга обязаны быть созаемщиками по договору. Ранее такие ограничения отсутствовали, что создавало возможности для мультизаемщиков.

Эти изменения могут повлиять и на коммерческий сегмент, особенно в части проектов с долевым участием и финансирования застройщиков. Помимо этого, усиление ответственности девелоперов и развитие цифровизации документооборота делают рынок более прозрачным, что привлекает долгосрочных инвесторов и способствует стабилизации.

Перспективы и тренды рынка коммерческой недвижимости в 2026 году: прогноз экспертов

По оценкам специалистов из ЦИАН и ведущих аналитических компаний, в 2026 году рынок недвижимости продолжит адаптироваться к новым экономическим реалиям:

1. Ожидается дальнейший рост цен на новостройки на уровне 12–14%, а на вторичное жилье – около 10–12%.
2. Рост ставок аренды в коммерческом сегменте сохранится, однако темпы замедлятся в связи с увеличением предложения.
3. Внимание инвесторов сместится в сторону офисных новостроек, складских объектов и ЗПИФов с высокой доходностью, так как традиционные стрит-ритейл и торговые центры становятся менее прогнозируемым активом.
4. Усиление регуляторных мер повысит требования к качеству объектов и ответственности девелоперов, что в итоге снизит риски для инвесторов.
5. Рост спроса на коммерческую недвижимость в регионах, на примере Подмосковья и Краснодарского края, будет связан с переездом компаний из Москвы и поиском более бюджетных решений.

Почему международные тренды влияют на российскую коммерческую недвижимость?

Глобализация рынков капитала и интеграция в международную финансовую систему формируют общий фон для российских игроков. Ограничения на внешние инвестиции, санкционные режимы и изменения валютных курсов напрямую влияют на доступность капитала и приемлемость рисков.

Перераспределение капитала ведет к усилению локальных инициатив и развитию инструментов, таких как ЗПИФы и фондовые механизмы. Кроме того, мировые тенденции в области цифровизации, экологических стандартов и устойчивого развития постепенно проникают и на российский рынок, что стимулирует компании к модернизации и повышению качества коммерческих объектов.

Таким образом, взаимодействие международных и внутренних факторов формирует новую парадигму развития рынка, где Москва и крупные регионы, например Краснодарский край, выступают центрами инноваций и капиталовложений.

Итак, 2026 год обещает стать годом консолидации и роста коммерческой недвижимости в России на фоне усиления регуляторных требований и изменений мировой конъюнктуры. Торговые площади, офисы, склады и инвестиционные фонды будут востребованы в разных сегментах, при этом выбор активов станет результатом осознанной стратегии и анализа рынка.