Изменения в недвижимости России 2026: налоги, ВРИ и влияние международных инвестиций

Юридические вопросы в недвижимости: что изменилось в 2026

В статье рассматривается влияние международных рынков на российский рынок недвижимости и объясняется, как глобальная взаимосвязь финансовых потоков и регуляторные тренды за рубежом отражаются на правовом поле в России. Представлен анализ ключевых законодательных новаций 2026 года и их последствий для Москвы и регионов, включая Санкт‑Петербург и Краснодарский край.

Отчетность и налоги в недвижимости: новые сроки с 1 января 2026

С 1 января 2026 года вступили в силу изменения, которые затрагивают сроки и процедуры налоговой отчетности по операциям с недвижимостью. Одно из ключевых — перенос дедлайна: теперь некоторые налоговые действия нужно выполнять не позднее 1 марта текущего налогового периода (ранее — не позднее 1 числа очередного налогового периода). Это изменение отражено в пакетах поправок к налоговому регулированию и призвано дать налогоплательщикам больше времени на подготовку документов.

• Перенос сроков влияет на сроки уведомлений и оформления налоговых вычетов на сделки с недвижимостью.
• Увеличение срока даёт глубже выстроить подтверждающую документацию при сделках по сниженной цене.
• Налоговая инспекция сохраняет право на сверку стоимости сделки с кадастровой стоимостью объекта.

Налоговые пороги: от 70% к 85–90% кадастровой стоимости

Ранее налоговые органы сравнивали цену, указанную в договоре, с порогом в 70% от кадастровой стоимости при проверке занижения цены. С 1 января 2026 года этот порог повышен до диапазона 85–90% кадастровой стоимости. Такая корректировка означает, что при продаже недвижимости налоговики будут чаще сопоставлять договорную цену с более высокой границей, что увеличивает риски доначислений при заниженных ценах.

Практические последствия:

1. Рост числа запросов и камеральных проверок для сделок, где договорная цена находится ниже 85% кадастровой стоимости.
2. Необходимость более тщательной документации оснований цены сделки (оценка, акты, переписка).
3. Повышение затрат на юридическое сопровождение при крупных сделках и для иностранных инвесторов, действующих на российском рынке.

Правила использования земли и ВРИ: влияние на недвижимость с 1 марта 2026

Федеральный закон от 31.07.2025 № 295‑ФЗ установил новые правила определения видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков. Эти изменения вступают в силу 1 марта 2026 года и затрагивают процедуры перевода и уточнения ВРИ.

Изменения в ВРИ влияют на оценку проектов и на сроки реализации инвестпроектов: при ужесточении требований инвесторы могут перенаправлять капиталы в более предсказуемые рынки за рубежом, что оказывает давление на спрос в отдельных российских регионах. Одновременно повышение прозрачности ВРИ сделает более предсказуемым развитие точек застройки в крупных городах и курортных зонах.

Ипотека, маткапитал и программы реновации: что меняется

В 2026 году реформируются льготные ипотечные программы и механики использования материнского капитала в сделках с жильём. Государственные инициативы перераспределяют приоритеты поддержки: часть мер ориентирована на компенсацию роста стоимости и на стимулирование конкретных территорий через программы реновации и субсидирования процентных ставок.

• Пересмотр условий льготной ипотеки может снизить доступность кредитов для части покупателей, увеличивая долю собственных средств при сделках.
• Изменения в использовании маткапитала уточняют допустимые направления расходов и сроки заявлений — это сказывается на спросе в сегменте семейных покупок.
• Программы реновации и выплаты ЖКХ корректируются под новые социальные приоритеты, что влияет на привлекательность жилых фондов разных категорий.

Как международные потоки капитала меняют московскую и региональную недвижимость

Международные тенденции — перераспределение капитала, поиск доходности и регуляторная неопределённость за рубежом — напрямую влияют на российский рынок. Инвесторы диверсифицируют портфели, часть средств приходит в ликвидные рынки, включая московскую недвижимость и курортные регионы, такие как Краснодарский край. Одновременно повышение налоговых порогов и ужесточение ВРИ с 1 марта 2026 уменьшают привлекательность для краткосрочных спекулятивных вложений.

1. Рынок Москвы демонстрирует устойчивость за счёт концентрации крупного капитала и спроса на ликвидное жильё.
2. Регионы с ясной землепользовательской политикой станут приоритетными для проектов; неопределённость в ВРИ повышает риски для девелоперов.
3. Изменения налоговой практики (порог 85–90%) ограничивают резкие схемы оптимизации при продаже и стимулируют переход к «чистой» сделке с документальным подтверждением цены.

Рекомендации для участников рынка (факты и возможности):

• Закреплять цену сделки документально: отчёты оценщиков, независимые экспертизы.
• Планировать налоговую нагрузку с учётом нового порога 85–90% кадастровой стоимости.
• При инвестировании учитывать сроки вступления норм: 1 января 2026 и 1 марта 2026 — ключевые ориентиры для стратегического планирования.

Итак, на 28 января 2026 ключевые изменения — повышение порога сопоставления цены с кадастровой стоимостью до 85–90%, перенос налоговых сроков на 1 марта и вступление в силу Федерального закона №295‑ФЗ с 1 марта 2026 по ВРИ — формируют более прозрачное, но более контролируемое поле для операций с недвижимостью. Эти меры повлияют на поведение инвесторов, юридические практики и распределение капитала между Москвой и регионами.