Иностранные инвестиции: куда движется капитал в 2025–2026
В статье рассматривается влияние зарубежных рынков на российский рынок недвижимости, показана глобальная взаимосвязь и сделаны выводы о последствиях для Москвы и регионов РФ. Анализ опирается на данные по США, Европе и Азии за 2025 год и на регуляторные решения, действующие по состоянию на 31 декабря 2025.
Иностранные инвестиции в США зимой 2025/2026: благоприятный момент
Отчёт «U.S. Real Estate Market | Winter 2025/2026» отмечает, что зима 2025/2026 предлагает иностранным инвесторам редкое сочетание благоприятных условий: восстановление спроса, относительная стабилизация ставок и наличие ликвидных объектов в основных рынках. Эти факторы усиливают приток капитала в сегменты офисов, многоквартирных домов и логистики.
- Спрос со стороны иностранцев растёт на фоне переоценки рисков в Европе и азиатских рынках.
- Инвестиционные стратегии смещаются в сторону крупных городов и рынков с предсказуемой регуляторной средой.
Регуляторный сдвиг в США: какие ограничения и послабления введены
Минфин США и Налоговое управление выпустили серию окончательных, временных и проектных документов в 2025 году. В частности, 19 декабря 2025 года IRS опубликовал окончательные правила раздела 892, влияющие на инвестиции иностранных правительств в американскую недвижимость (IRS Issues Section 892 Final Regulations Impacting Foreign Government Investment in U.S. Real Estate. December 19, 2025).
Одновременно Министерство финансов выпустило финальное правило, расширяющее полномочия Комитета по иностранным инвестициям в США (CFIUS) для проверки сделок с недвижимостью иностранными лицами вблизи более чем 60 военных баз. В сопроводительных документах указано, что в ряде случаев иностранным правительственным инвесторам не потребуется мониторинг владений их контролируемых иностранными структурами, но общее ужесточение процедуры проверки сохраняется.
Европа и Азия: куда уходит и откуда уходит капитал
В Европе наблюдается разнонаправленная динамика. По итогам 2025 года прямые иностранные инвестиции в сектор недвижимости Греции резко снизились: доля ПИИ в греческой недвижимости в 2025 году сократилась до примерно 17% от общего объёма иностранных инвестиций в эту сферу. Это отражает рост осторожности инвесторов в странах с повышенной политической и экономической неопределённостью.
В Азии напротив фиксируются значительные притоки капитала. В опросе Nomura отмечено, что индекс Nikkei 225 по состоянию на 1 декабря 2025 г. закрывался на уровне 49 303,28 пунктов, прибавив 7 114,49 пунктов с 1 сентября 2025 г. (42 188,79). Рост котировок и улучшение макроэкономических показателей усиливают приток иностранных инвестиций в японскую недвижимость и частично перетягивают капитал из европейских и развивающихся рынков.
Последствия для России: перераспределение капитала и налоговые эффекты
Международные изменения формируют несколько канальных воздействий на российский рынок недвижимости:
- Перераспределение капитала. Усиление привлекательности США и Японии оттягивает часть иностранных средств, что снижает приток внешнего капитала в коммерческие проекты в России и повышает конкуренцию за локальные частные деньги.
- Регуляторные эффекты. Расширение полномочий CFIUS и ужесточение правил для инвесторов‑государств меняют риски крупных трансграничных сделок — иностранные фонды переоценивают структуру вложений, что снижает вероятность крупных портфельных инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в краткосрочной перспективе.
- Налоговые и отчетные ограничения. Публикация правил раздела 892 и сопутствующие изменения вынуждают суверенные и государственные инвестиционные фонды пересматривать стратегии: часть средств, которые могли бы быть инвестированы в зарубежную недвижимость, может быть возвращена в национальные рынки или направлена в менее регулируемые юрисдикции до 31 января 2026 г. при годовой отчетности.
Для Москвы это означает замедление притока крупного иностранного капитала в сегмент премиальной жилой и офисной недвижимости, рост зависимости от локальных инвесторов и банковского финансирования. В то же время регионы, такие как Краснодарский край, могут получить повышенное внимание со стороны частных инвесторов и отечественных девелоперов, ищущих доходность в туристически ориентированных активах при снижении международной конкуренции.
Что делать рынку: итоги и краткие рекомендации по адаптации
Текущая конъюнктура требует гибкости и прозрачности от российских игроков.
- Повышать прозрачность проектов и усиливать комплаенс, чтобы компенсировать снижение иностранного аппетита.
- Сфокусироваться на локальных источниках финансирования и партнерствах с азиатскими инвесторами, проявляющими рост интереса.
- Пересматривать портфели с учётом вероятной переоценки риска и возможности быстрого перераспределения капитала до 31 января 2026 г.
Подведем итоги: глобальные сдвиги в 2025 году — сочетание благоприятного окна в США, усиления регуляторного контроля и разнонаправленных потоков в Европе и Азии — трансформируют инвестиционную карту и требуют от московских и региональных игроков адаптации к перераспределению капитала и новым налогово‑регуляторным реалиям к концу 2025 года.
