Финансирование недвижимости в России: тренды и риски 2025

Финансирование недвижимости в России: тренды и риски
Введение.
Рынок кредитования коммерческой и жилой недвижимости в России стремительно адаптируется к внешним шокам и внутренним регуляторным ограничениям. На фоне зарубежных сделок и локальных практик важно понимать, какие механизмы финансирования работают сегодня и чего ожидать в ближайшие месяцы.

Рынок и финансирование недвижимости — общая картина

В 2025 году спрос на кредиты под недвижимость в крупных городах России сохраняется, однако меняются требования банков к заемщикам и залогам. Важно учитывать динамику ключевой ставки Банка России, рост стоимости строительства и риск переоценки доходности объектов с торговой и офисной функцией, особенно в регионах с нестабильным спросом. Региональные особенности видны в Москве и Санкт-Петербурге, где ликвидность выше, и в субъектах, таких как Краснодарский край, где спрос сезонный и ориентирован на туристические объекты.

Кейс зарубежной сделки и выводы для финансирования недвижимости

Иллюстративным примером устойчивого интереса кредиторов к качественным объектам служит сделка, организованная компанией Ariel Property Advisors: обеспечен кредит на приобретение розничного здания в Бруклине на сумму 6,5 млн долларов США. По мнению аналитиков, такая операция отражает продолжающееся внимание кредиторов к выгодно расположенным торговым активам и демонстрирует текущие подходы андеррайтинга в коммерческой недвижимости. [Source]

Финансирование недвижимости в регионах: Москва, Санкт‑Петербург, Краснодарский край

Региональная картина отличается по критериям оценки риска и доходности:

• Москва — высокая конкуренция кредиторов, более жесткие требования к доле собственного капитала, предпочтение объектам с долгосрочными арендаторами;
• Санкт‑Петербург — растущий интерес к жилым проектам средней степени готовности и реконструкции старых фондов;
• Краснодарский край — сезонный спрос, повышенные риски у объектов, ориентированных исключительно на летний туризм.

Заемщикам из регионов важно учитывать сроки принятия решений банков и требование по прозрачности доходности объекта — это особенно актуально при подготовке к переговорам с кредиторами.

Инструменты финансирования недвижимости и условия кредитования

Основные инструменты на рынке:

1. Банковские кредиты на приобретение и строительство — чаще всего с требованием залога и привлечением поручителей;
2. Проектное финансирование — для крупных жилых и коммерческих проектов с этапным выделением средств;
3. Мостовые кредиты и финансирование сделок приобретения (приходящие займы) — используются для ускорения сделок.

Ключевые параметры сделок сегодня: коэффициенты заемного финансирования, требования к DSCR (покрытие долга операционным денежным потоком), сроки погашения и требуемая доля собственного участия. Для ряда банков критически важна прозрачность арендной истории и контрагентов арендаторов.

Финансирование недвижимости: требования к заемщикам и документы

Банки обращают внимание на следующие документы и показатели:

• финансовая отчетность и прогноз платежеспособности;
• юридическая чистота прав на объект;
• оценка стоимости объекта независимым оценщиком;
• подтверждение платежей арендаторов и сроков аренды.

Для иностранных или крупноформатных инвесторов обязательны дополнительные проверки, вплоть до стресс‑тестирования доходности объекта при повышении ставки на 200–300 базисных пунктов.

Риски, регулирование и прогноз до 1 ноября 2025

Ключевые риски для рынка финансирования недвижимости в России — изменение ключевой ставки, колебания валютных курсов, ухудшение платежеспособности арендаторов и снижение инвестиционной активности в отдельных сегментах. Регуляторные меры Банка России по кредитной политике и требования к резервированию могут осложнить доступ к дешевому капиталу в краткосрочной перспективе.

Прогноз до 1 ноября 2025: ожидается умеренное ужесточение кредитных условий для рисковых проектов и сохранение спроса на качественные, доходные активы в городских центрах. Примеры зарубежных сделок, подобных кредиту в 6,5 млн долларов, подтверждают, что при правильном позиционировании объекта доступ к финансированию возможен и в условиях повышенной осторожности кредиторов. [Source]

Заключение.
Финансирование недвижимости в России в ближайшие месяцы будет определяться сочетанием регуляторной осторожности и готовности кредиторов поддерживать качественные, доходные проекты. Заемщикам важно готовить прозрачные финансовые модели, уделять внимание юридической чистоте залога и ориентироваться на долгосрочную устойчивость аренды для успешного привлечения средств.