Эскроу-счет — это банковский инструмент, который обеспечивает безопасные расчёты между покупателем квартиры и застройщиком. Деньги покупателя остаются заблокированными до момента выполнения застройщиком всех обязательств. Расскажем, как это работает и почему это важно.
Основы эскроу-счета
Эскроу-счет — это специализированный банковский счёт, где деньги покупателя находятся под защитой до выполнения условий договора долевого участия (ДДУ). Если застройщик выполняет обязательства вовремя, средства поступают на его счёт. Если условия договора нарушены, деньги возвращаются покупателю.
Механизм работы эскроу-счёта
- Договор долевого участия:
- Покупатель и застройщик заключают договор, в котором прописываются условия использования эскроу-счёта.
- Открытие счета в банке:
- Покупатель обращается в банк, аккредитованный застройщиком, и открывает эскроу-счёт.
- Перевод средств:
- Покупатель вносит деньги, которые банк блокирует до завершения строительства.
- Сдача дома:
- Застройщик завершает проект и получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
- Перевод денег застройщику:
- Банк перечисляет средства застройщику после проверки выполнения всех условий договора.
Возврат средств покупателю
Деньги с эскроу-счёта возвращаются покупателю в следующих случаях:
- Застройщик не завершил строительство вовремя.
- Компания застройщика обанкротилась.
- Объект не соответствует условиям, прописанным в договоре.
Где можно открыть эскроу-счёт
Эскроу-счета открываются только в банках, аккредитованных Центробанком России. Если проект финансируется через банковский кредит, эскроу-счета открываются в этом же банке. Застройщики выбирают такие банки заранее, обеспечивая соответствие требованиям законодательства.
Покупка квартиры в ипотеку через эскроу
Пошаговый процесс:
- Покупатель подаёт заявку на ипотеку и получает одобрение от банка.
- Заключается договор долевого участия, где прописаны условия использования эскроу.
- Открывается эскроу-счёт, на который перечисляются деньги (первоначальный взнос и сумма кредита).
- После ввода дома в эксплуатацию банк переводит средства застройщику.
Плюсы и минусы использования эскроу
Преимущества:
- Защита средств: деньги остаются у покупателя до момента завершения строительства.
- Безопасность сделки: покупатель гарантированно получает свои деньги назад, если строительство не завершено.
- Контроль за застройщиком: банки строго следят за ходом работ.
Недостатки:
- Увеличение цен на жильё: расходы застройщика на проектное финансирование могут быть включены в стоимость квартир.
- Ограниченный выбор банков: не все банки работают с эскроу-счетами.
- Замороженные средства: деньги на эскроу-счёте не приносят доход.
Отличия эскроу от других способов расчётов
| Параметр | Эскроу-счет | Аккредитив | Банковская ячейка |
| Защита средств | Максимальная | Средняя | Минимальная |
| Стоимость услуги | Бесплатно для покупателя | Может быть платной | Платно |
| Применяемость | Новостройки | Новостройки и вторичка | Вторичное жилье |
Этапы открытия эскроу-счёта
- Выберите застройщика и подпишите ДДУ.
- Обратитесь в банк, финансирующий строительство, и подайте заявление на открытие счёта.
- Предоставьте паспорт и ДДУ.
- Переведите деньги на эскроу-счёт.
- Дождитесь завершения строительства и получения ключей.
Итоги
Эскроу-счёт — это надёжный способ защитить свои деньги при покупке квартиры в новостройке. Он делает сделки прозрачными, снижает риски для покупателей и гарантирует возврат средств в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. Перед заключением договора стоит изучить условия банка и проконсультироваться с юристом.
