Экономика российской недвижимости в 2026: риски ипотеки и инвестиции в регионах

Покупка недвижимости в России: куда идти в 2026

В статье рассматривается влияние международных рынков на российский рынок недвижимости: как глобальные потоки капитала и банковские решения меняют доступность жилья и структуру спроса. Подчёркнута взаимосвязь внешних факторов и локальных трендов, а также сделаны выводы о последствиях для Москвы и регионов РФ.

Покупка недвижимости: рекорд декабря и снижение доли ипотеки

По итогам 2025 года доля сделок с ипотекой на вторичном рынке жилья составила 25%, тогда как в 2024‑м этот показатель был 32%. Об этом 28 января 2026 сообщили «Известия». При этом декабрь 2025 показал рекордную активность на вторичке, что указывает на перераспределение спроса внутри рынка: часть покупателей переходит на сегмент вторичного жилья ввиду более быстрой сделки и низкой ликвидности новых проектов.

• Сокращение доли ипотечных сделок на вторичке — сигнал ужесточения кредитной доступности по сравнению с предыдущим годом.
• Одновременно фиксируется возвращение части россиян к рыночной ипотеке, тогда как льготная ипотека обновляет рекорды по выдачам.

Как международные потоки капитала влияют на покупку недвижимости в Москве

Международные тренды влияют на московский рынок через три механизма: стоимость заимствований, перераспределение капитала инвесторов и валютная волатильность. Рост глобальных ставок и изменение аппетита к риску стимулируют отток части средств из зарубежных активов в локальные рынки, но одновременно повышают стоимость кредитов для банков, что отражается на ипотечных ставках в России.

1. Инвесторы переводят часть портфелей в недвижимость ради защиты капитала и дохода от аренды — особенно в ключевых столичных районах с развивающейся инфраструктурой и новыми станциями метро.
2. Банковская ликвидность реагирует на внешние шоки, что меняет условия выдачи рыночной ипотеки и доступность льготных программ.
3. Изменение налоговой и регуляторной политики в ответ на международные условия влияет на себестоимость строительства и конечные цены жилья.

Ставки и доступность: реакция банков и риски для покупки недвижимости

28 января 2026 ВТБ снизил ставки по рыночной ипотеке на 3,3 процентного пункта; минимальная ставка теперь составляет 19,3%. Такое решение частично смягчает эффект удорожания кредитов, но сохраняет высокую базовую стоимость заимствований для большинства заемщиков. В «Дом.РФ» названы главные риски для рынка жилья: недоступная рыночная ипотека, сокращение возможности взять льготный кредит, медленное наполнение эскроу‑счетов и высокие процентные ставки.

Эти факторы ведут к двум противоположным процессам: качественная часть спроса переориентируется на выгодные проекты с готовностью документов и быстрой передачей прав, тогда как ценочувствительные покупатели ищут альтернативы — загородный сегмент или рынки регионов с более умеренным ростом цен.

Регионы и сегменты: Петербург, загородная и коммерческая недвижимость

Девелоперы ожидают роста цен примерно на 6% из‑за увеличения налогов и себестоимости строительства. В Санкт‑Петербурге и под его границами спрос на загородную недвижимость усилился: средняя стоимость частного дома в Петербурге выросла на 10,6% и достигла 24,7 млн рублей; в Ленинградской области рост был скромнее — 1,9%. Это отражает перераспределение спроса в пользу загородного жилья при ограниченной доступности городских кредитов.

Коммерческая недвижимость также привлекает инвесторов: аналитики девелопера отмечают, что коммерческая недвижимость в Тюмени может принести более 17% годовых, что делает её интересной альтернативой банковским инструментам для части частных и институциональных капиталов.

Покупка недвижимости в 2026: конкретный план действий

При планировании покупки недвижимости в 2026 важно учитывать локальные и глобальные факторы. В Москве перспективные районы остаются вокруг новых станций метро и зон развития инфраструктуры: такие точки предлагают сочетание ликвидности и потенциала роста цены. В регионе выбор зависит от цели — жильё для проживания, под аренду или как инструмент сохранения капитала.

• Учитывать, что рыночные ипотечные ставки остаются выше льготных, даже после скидок банков.
• Оценивать скорость заполнения эскроу‑счётов у застройщиков и возможность переноса сроков передачи.
• Брать в расчёт прогнозируемый рост цен ~6% и увеличенные налоги/себестоимость строительства.

1. Определить цель покупки: проживание, доход от аренды или сохранение капитала.
2. Сравнить возможность получения льготной vs рыночной ипотеки (учесть снижение ставок ВТБ до 19,3% с 28 января 2026).
3. Выбрать район с развивающейся инфраструктурой (в Москве — около новых станций метро) или регион с ожидаемой доходностью (например, коммерция в Тюмени).
4. Проверить скорость и условия работы эскроу, документы застройщика или продавца вторичного жилья.
5. Формировать резерв на рост цен и непредвиденные расходы (ремонт, налоги).

Подведем итоги: сочетание внешних факторов и внутренних банковских решений формирует в 2026 году рынок, где покупателям важно оперативно сопоставлять доступность ипотеки, ликвидность объекта и региональные тренды. Москва остаётся центром спроса благодаря инфраструктурным проектам, Санкт‑Петербург и загородные направления — площадками для перехода части спроса, а коммерческая недвижимость в отдельных регионах демонстрирует высокую доходность.