Аннуитетный платёж по ипотеке: что это и выгодно ли гасить такой кредит досрочно

При оформлении ипотеки большинство заемщиков в первую очередь смотрят на процентную ставку, сумму первого взноса и срок кредита. Но есть еще один важный параметр – тип ежемесячного платежа. От него зависит, как именно рассчитываются ваши выплаты и сколько в итоге переплатите банку. В ипотеке обычно применяется аннуитетный платёж, реже – дифференцированный. Расскажем простым языком, что такое аннуитетный платеж, чем он отличается от дифференцированного, и выгодно ли гасить такую ипотеку досрочно.

Что такое аннуитетный платёж по ипотеке

Аннуитетный платёж – это схема погашения кредита, при которой вы вносите равную сумму каждый месяц на протяжении всего срока займа. Размер платежа не меняется из месяца в месяц, что очень удобно для планирования бюджета. Однако внутри каждого платежа соотношение частей постепенно меняется: сначала большая доля идет на уплату процентов банку, а меньшая – на погашение основного долга. К концу срока всë наоборот – почти весь платеж гасит тело кредита, а проценты составляют совсем малую часть.

Например, в первые месяцы ипотеки до 80% суммы ежемесячного взноса может уходить на одни проценты, а лишь около 20% – на сам долг. Со временем эта пропорция смещается в пользу основного долга: чем меньше остаётся задолженности, тем меньше процентов начисляет банк, и тем большая часть фиксированного платежа идет на погашение самой суммы кредита. Таким образом, при аннуитетной схеме вы платите банку проценты в основном в начале пути, а ближе к финалу кредита почти полностью выплачиваете оставшееся тело займа.

Чтобы лучше понять аннуитет, можно представить его графически. На старте доля процентов в платеже преобладает, но постепенно снижается, а доля основного долга растёт. В итоге к последним месяцам почти весь ваш аннуитетный платёж состоит из погашения оставшейся суммы кредита, и лишь небольшие суммы идут на проценты.

Аннуитетный vs дифференцированный платеж: в чем разница?

При дифференцированной схеме вы тоже каждый месяц платите и проценты, и основной долг, но размер выплат постоянно уменьшается. Это происходит так: тело кредита делится на равные части по числу месяцев, и каждый месяц вы гасите фиксированную часть основного долга, плюс проценты на оставшийся долг. Поскольку задолженность с каждым платежом уменьшается, проценты начисляются на все меньшую базу – поэтому сумма ежемесячного платежа постепенно снижается. Проще говоря, первый платеж при дифференцированной схеме будет самым большим, а последний – наименьшим.

Главное отличие: аннуитетный платеж равный каждый месяц, а дифференцированный – убывающий. Из-за этого общая переплата по процентам при дифференцированной схеме выходит ниже, ведь вы быстрее погашаете тело кредита и проценты постепенно сокращаются. Зато аннуитет позволяет не перегружать заемщика в начале: стартовые платежи по нему меньше, чем первые платежи по дифференцированному графику.

Сравним две схемы на упрощенном примере (ипотека 3 млн руб. на 15 лет под 16% годовых):

• Аннуитетный платёж: ежемесячно ~44 тыс. руб., и так все 15 лет. Итоговая переплата процентами около 4,93 млн руб. Общая сумма к выплате ~7,93 млн руб.
• Дифференцированный платёж: первый взнос ~56,6 тыс. руб., затем сумма плавно снижается (к концу срока около 16,9 тыс. руб.). Переплата процентами ~3,62 млн руб. Общая выплата ~6,62 млн руб.

Как видно, переплата в аннуитетной схеме заметно выше – на том же кредите переплатили бы почти на 1,3 млн руб. больше, чем при дифференцированном платеже. Однако дифференцированный график имеет свои недостатки: крупные первые платежи могут оказаться “неподъёмными” для людей с небольшим доходом, ведь банк рассчитывает вашу платежеспособность исходя из максимальной суммы взноса. По оценкам экспертов, заемщику нужен подтвержденный доход примерно на 20–25% выше, чтобы получить такой же кредит с дифференцированным погашением вместо аннуитета. Кроме того, при плавающих платежах сложнее планировать бюджет – нужно каждый раз сверяться с графиком, какая сумма к оплате в следующем месяце.

Важно: Сегодня на российском ипотечном рынке дифференцированные платежи почти не встречаются. Большинство банков используют только аннуитетные схемы, так как они выгоднее для кредиторов (проценты выплачиваются раньше). Лишь единичные банки позволяют выбирать тип платежа, и то обычно для специальных программ. Поэтому, скорее всего, ваша ипотека будет аннуитетной – ее условия и рассмотрим далее.

Преимущества и недостатки аннуитетного платежа

Многим кажется, что аннуитет выгоден только банку, ведь в итоге переплачиваешь процентов больше. Доля правды в этом есть – но не все так однозначно. Рассмотрим основные плюсы и минусы аннуитетной схемы для заемщика.

Преимущества аннуитета

• Предсказуемость и удобство. Вам не нужно каждый раз пересчитывать сумму – ежемесячный платеж фиксированный, вы точно знаете, сколько и когда платить. Это упрощает планирование личного или семейного бюджета.
• Доступность кредита. Аннуитетные платежи делают ипотеку более доступной для людей со средним доходом. Поскольку ежемесячная нагрузка ниже, банк легче одобряет займ. По мнению экспертов, платежи по кредиту не должны превышать ~30% дохода семьи. Аннуитет как раз вписывается в этот предел даже при умеренном заработке. В нашем примере заемщику с аннуитетом хватит дохода на 25% меньше, чем требовалось бы при дифференцированном графике. Иначе говоря, аннуитет позволяет получить ипотеку тем, кто не потянул бы большие стартовые платежи.
• Психологический комфорт. Равный платеж дисциплинирует и создает ощущение стабильности. Долг гасится «по графику», без сюрпризов. Для многих важно платить одну и ту же сумму, это снижает стресс и упрощает контроль расходов.

Недостатки аннуитета

• Повышенная переплата по процентам. За удобство приходится платить: в сумме отдадите банку больше процентов, чем при альтернативной схеме. Особенно это ощутимо на длительных сроках и больших суммах кредита. Причина – медленное погашение основного долга в начале. Практически весь ежемесячный взнос в первые годы уходит на проценты, долг уменьшается медленно. В итоге набегает значительная переплата, если платить строго по графику.
• Меньший эффект от досрочного гашения ближе к концу срока. Этот минус вытекает из предыдущего. Если вы решили погасить ипотеку досрочно под конец срока, экономия будет минимальной, потому что почти все проценты к тому моменту уже выплачены банку. Подробнее о досрочном погашении – в следующем разделе.

(Других существенных минусов у аннуитета нет – неудивительно, что именно эту схему массово используют банки. Главное для заемщика – понимать специфику таких платежей и уметь ею воспользоваться.)

Выгодно ли гасить аннуитетную ипотеку досрочно?

Разберемся, стоит ли заранее выплачивать кредит с аннуитетными платежами. Короткий ответ – да, чаще всего досрочное погашение выгодно, ведь оно позволяет снизить переплату. Но нюансы зависят от того, когда и как вы гасите кредит. Рассмотрим основные стратегии:

1. Большой платеж в первые годы – для сокращения срока кредита. Если у вас появилась крупная сумма в начале срока (например, получили премию, продали имущество или накопили средства) – имеет смысл направить ее на ипотеку как можно скорее. Досрочное погашение в первые годы серьезно экономит проценты. Допустим, заемщик взял ипотеку 3 млн руб. на 15 лет под 16%. Если он уже через полтора года внесет дополнительно 1 млн руб. и выберет уменьшение срока кредита, то срок сократится примерно вдвое (с 15 до ~8 лет). Переплата по процентам при этом уменьшится на ~3,2 млн руб. по сравнению с графиком без досрочных платежей. Ежемесячный платеж останется прежним, зато кредит будет закрыт гораздо быстрее. Чем раньше вносить такие значительные суммы, тем больше выгода.

2. Регулярные небольшие досрочные взносы – для уменьшения платежа. Не у всех есть возможность сразу внести миллион и погасить полкредита. Однако даже небольшие, но регулярные дополнительные платежи могут облегчить вам жизнь. При аннуитетной ипотеке есть опция направлять такие деньги на уменьшение месячного платежа. Например, если раз в несколько месяцев доплачивать к ипотеке, ваш обязательный платеж постепенно снизится. В условном примере: заемщик платил 44 тыс. руб. в месяц, а каждые полгода вносил дополнительно 200 тыс. руб.; спустя полтора года его ежемесячный взнос уменьшился до ~35 тыс. руб. Экономия на процентах в этом варианте будет небольшой, ведь вы в основном снижаете нагрузку, а не срок. Зато жить с ипотекой становится легче – платеж заметно уменьшается, высвобождая деньги в бюджете. Такой подход подходит, если вам важно облегчить текущие расходы.

3. Выплата “по графику” без спешки. Существует и противоположное мнение: не торопиться с досрочным погашением аннуитетной ипотеки, а платить по установленному графику. Сторонники этой позиции указывают на инфляцию – со временем деньги обесцениваются, и 40 тыс. рублей через несколько лет будут “дешевле” нынешних 40 тыс. То есть, в реальном выражении бремя платежей уменьшается само собой. Такой подход может быть разумен, если выполняются несколько условий:

• Кредит выдан под низкий процент (близкий к уровню инфляции).
• Ежемесячный взнос не превышает 30% семейного дохода и не создает серьезной нагрузки.
• Наличие долга психологически не тяготит, вы комфортно относитесь к самой идее “жить в кредит”.

Если процент по ипотеке действительно невысокий, а деньги лучше пустить на другие цели (например, инвестировать или создать подушку безопасности), то строгая выплата без досрочных погашений имеет смысл. Однако надо помнить, что этот путь не снижает общую переплату – вы заплатите банку максимум процентов, заложенных договором.

Важно: при аннуитетных платежах чем раньше вы делаете досрочное погашение, тем больше процентов сэкономите. И наоборот – погашение на финише кредита дает минимум выгоды, ведь основные проценты к тому моменту уже уплачены. Поэтому, если у вас появилась возможность досрочно погасить часть долга, лучше не откладывать это до последних лет.

Как досрочно погасить ипотеку: пошаговая инструкция

Если вы решили внести дополнительные средства в счет ипотечного кредита, действовать нужно грамотно. Ниже – общая инструкция по досрочному погашению ипотеки с аннуитетными платежами:

1. Уточните условия банка. Внимательно посмотрите свой кредитный договор или позвоните в банк. Узнайте, есть ли минимальная сумма частичного погашения и как подать заявку. Сейчас большинство банков позволяют гасить досрочно без комиссий и штрафов – это ваше законное право. Но может требоваться оформить соответствующее заявление заранее.
2. Предупредите банк о платеже. Согласно закону, заемщик обязан уведомить кредитора о досрочном погашении хотя бы за 30 дней (если договором не установлен более короткий срок). Многие банки упростили процедуру: заявку можно подать через интернет-банк или мобильное приложение, иногда за несколько дней до платежа. Важно: если не уведомить банк должным образом, внесенные сверх суммы средства могут не списаться в счет погашения долга сразу, а зависнуть на счете до следующего платежной даты.
3. Выберите способ досрочного погашения. Решите, как вы хотите распорядиться дополнительным взносом:
   • Полное погашение – внести всю оставшуюся сумму задолженности (после этого ипотека закрывается полностью).
   • Частичное погашение – внести часть долга. При частичном погашении обычно нужно указать, что сделать с графиком: уменьшить срок кредита или размер ежемесячного платежа. Если цель – сэкономить на процентах, выгоднее сокращать срок, тогда общая переплата снизится максимально. Если же важнее снизить нагрузку на бюджет, можно уменьшить платеж, оставив прежний срок.
4. Внесите дополнительный платёж. В назначенную дату обеспечьте поступление средств на счет для погашения. Обычно достаточно иметь нужную сумму на своем счете, и банк спишет ее в счет кредита согласно поданной заявке. После списания убедитесь, что долг действительно уменьшился на ожидаемую величину.
5. Получите новый график и контролируйте расчет. Банк обязан предоставить вам обновленный график платежей после частичного досрочного погашения. Проверьте, что в новом графике учтено снижение срока или платежа согласно вашему выбору. Убедитесь, что отсутствуют лишние начисления. Если что-то непонятно, не стесняйтесь уточнить у кредитного менеджера.

Заключение

Аннуитетный платеж делает ипотеку предсказуемой и посильной для многих семей, хотя и ведет к большей переплате по процентам. Чтобы снизить свои затраты, имеет смысл гасить аннуитетную ипотеку досрочно, особенно на ранних этапах кредита. Это поможет сократить срок выплаты и существенно уменьшить переплату банку. Если же большой суммы на досрочное погашение нет, можно вносить небольшие дополнительные платежи – так вы хотя бы снизите размер ежемесячного взноса до более комфортного уровня.

В любом случае, решение о досрочном погашении зависит от вашей финансовой ситуации. При низкой ставке и приемлемом платеже спешить не обязательно, но каждый рубль, заранее внесенный в ипотеку, экономит вам проценты. Рассчитывайте свои силы, пользуйтесь правом досрочной выплаты и пусть ваши ипотечные каникулы наступят как можно раньше!