Анализ рынка недвижимости в Москве и России: ставки и дефицит 2025

Анализ рынка недвижимости: влияние ставок и дефицита предложения
Введение
Рынок недвижимости на стыке 2025–2026 годов испытывает сочетание высоких цен и ограниченной ликвидности, которое сдерживает мобильность собственников и меняет локальные стратегии продаж и покупок. Анализ зарубежных исследований и локальных реалий позволяет выделить ключевые факторы, формирующие рынок в России и в отдельных регионах.

Анализ рынка недвижимости: зарубежные сигналы и их смысл

13 декабря 2025 года аналитики Realtor.com опубликовали обзор, в котором выявили метрополии США, где собственники остаются в домах особенно долго — из‑за высоких цен на новые объекты и дефицита предложений. Авторы подчёркивают роль «золотых наручников» — когда низкая ипотечная ставка на текущей ипотеке делает переезд экономически невыгодным для владельца, даже при сохраняющемся спросе на покупку.

Это наблюдение иллюстрирует общую закономерность: при ограниченном предложении продажи тормозятся, а локальные рынки становятся более чувствительными к изменению ставок и доступности продукта.

[Source]

Анализ рынка недвижимости: влияние стоимости заимствований

Тот же день — 13 декабря 2025 года — принес данные о движении ставок по рефинансированию в США: отчёт Norada Real Estate зафиксировал рост средней ставки по 30‑летнему рефинансированию до 6,73% (увеличение на 5 базисных пунктов), более выраженный скачок заметен для пятилетних плавающих ставок. Такие колебания повышают стоимость капитала и влияют на стратегию собственников по перераспределению активов и использованию собственного капитала.

Влияние повышения ставок выражается в двух основных эффектах: во‑первых, снижается мотивация к смене жилья у тех, кто держит низкую старую ставку; во‑вторых, растёт поток заявок на рефинансирование в периоды падения ставок и падает при их росте, что отражается на доступности ликвидности и на объёмах сделок.

[Source]

Как рост ставок отражается на российском рынке: краткий анализ

Российский рынок отличается структурно — доминирующую роль играют программы государственной поддержки, ритм строительства и банковская политика. Тем не менее основные механизмы те же: при росте стоимости заимствований миграция собственников снижается, а дефицит качественного предложения в центральных регионах усиливает ценовую устойчивость.

В Московской области и в городе Москва наблюдалось торможение предложения в третьем и четвёртом кварталах 2025 года: продавцы сохраняют объекты в ожидании более выгодных условий, а покупатели оценивают альтернативы аренде и инвестированию. Анализ состояния рынка по состоянию на 1 ноября 2025 показывает сокращение выставленных к продаже лотов в сегменте массового спроса; аналогичная динамика фиксировалась и до 1 декабря 2025 в ряде соседних регионов.

Последствия для цен, предложения и арендного рынка

Последствия складываются из трёх взаимосвязанных эффектов:

• Сдерживание предложения: собственники с низкой фиксированной ставкой реже выставляют жильё на рынок, что поддерживает дефицит и ценовую устойчивость.
• Снижение мобильности: семьи и инвесторы откладывают решения о продаже или обмене, уменьшая оборотность рынка.
• Рост арендного спроса: при ограниченном предложении первичный спрос перекочёвывает в аренду, усиливая доходность для владельцев, готовых сдавать.

Для регионов с активной миграцией (например, Москва и Московская область) сочетание высокого спроса и малого прироста предложения сохраняет ценовую волатильность выше, чем в депопуляционных территориях.

Рекомендации для участников рынка на ближайший период

Исходя из зарубежных сигналов и локальной практики, предлагаю конкретные шаги для ключевых групп участников:

1. Продавцам: проверять реальную конкуренцию в микрорайоне и рассчитывать на более длительный маркетинговый цикл; при высокой ставке текущей ипотеки учитывать «стоимость перехода» и предлагать гибкие условия, чтобы компенсировать финансовые потери покупателю.
2. Покупателям: оценивать не только цену объекта, но и общую стоимость финансирования на горизонте сделки; рассматривать аренду с опцией покупки или договоры с плавающей структурой платежей при наличии гибких предложений банков.
3. Инвесторам: пересмотреть стратегии, смещая фокус на доходный сегмент и объекты с низкой конкуренцией по управлению (сдача в аренду, краткосрочная аренда — где это законно и целесообразно).

Практические инструменты: стресс‑тестирование ипотечной нагрузки, сценарный анализ продаж при росте ставок на 0,5–1 п.п., создание резерва ликвидности на 3–6 месяцев для покрытия непредвиденных расходов.

Анализ рынка недвижимости: что ожидать в ближайшие месяцы

Короткий прогноз: при устойчивом повышении ставок и отсутствии значительного прироста предложения рынки крупных городов России сохранят низкую оборотность и относительную ценовую устойчивость. Если же в банковском секторе появятся программы субсидирования или снижения ставок, мы увидим всплеск предложений и кратковременное смягчение ценовой напряжённости.

Ключевой датой мониторинга остаётся конец календарного года: показатели на 1 ноября 2025 и до 1 декабря 2025 дают первый натурный сигнал о готовности продавцов к активизации в новом году.

Заключение
Объединение зарубежных данных (Realtor.com и Norada, 13 декабря 2025) с локальными наблюдениями показывает: при высоких ставках и дефиците предложения рынки становятся менее мобильными — это предъявляет новые требования к ценовой стратегии и финансовому планированию участников рынка.