Налоги и инвестиции в недвижимость Москвы и регионов: тренды 2026

Налогообложение недвижимости: международные тренды 2026

В статье рассматривается влияние недавних зарубежных налоговых реформ на российский рынок недвижимости, подчёркивается глобальная взаимосвязь рынков и даются выводы о последствиях для Москвы и регионов РФ. Анализ опирается на публичные изменения в налогообложении в США и примеры муниципальных механизмов, применимых и в российских реалиях.

Как новые правила США меняют налоговую логику инвесторов

В 2025–2026 годах США провели ряд изменений, которые переопределяют финансовую мотивацию владельцев недвижимости и наследников. Закон, получивший в медиа название «One Big Beautiful Bill», был подписан 4 июля 2025 года и включает постоянные изменения ключевых положений налоговой политики. Эти изменения дают преимущество крупным налогоплательщикам в части освобождений по налогу на наследство, но одновременно создают неопределённость в других областях налогообложения дарения и имущества.

• Рост освобождения по налогу на наследство до нового уровня отражается в планировании передачи капитала.
• Параллельно публикуются оценки и сценарии, где в 2026 году пороги и ставки могут корректироваться — часть источников указывает на возможное снижение исключений в других вариантах законодательных поправок.

Налогообложение: повышение исключения по налогу на наследство до $15 млн

Официальные изменения для налогового года 2026 предусматривают увеличение базовой суммы исключения по федеральному налогу на наследство до $15 000 000. Это повышение по сравнению с суммой для 2025 года — $13 990 000 — формально вводится в действие в 2026 году и отражено в материалах внутренних органов США. В пресс-релизах и аналитике указывается, что увеличение будет действовать постоянно, что влияет на стратегии высокообеспеченных семей и их инвестиционные решения.

1. Базовая сумма исключения для 2026 года: $15 000 000 (рост с $13 990 000 в 2025 году).
2. Закон подписан 4 июля 2025 года и закрепляет ряд прежних налоговых положений с изменениями.
3. Одновременно аналитики отмечают, что в отдельных прогнозах и сценариях для будущих лет обсуждается возможное снижение порогов или изменение правил для дарений — источник предупреждает о нестабильности регуляторного поля.

Налогообложение и муниципальные сборы: «милл» в Огайо как кейс для местных ставок

Помимо федеральных изменений, локальные механизмы налогообложения недвижимости продолжают быть значимым фактором. В ряде штатов США налог на имущество рассчитывается через единицу измерения «милл» — это один доллар налога на каждые $1 000 оценочной стоимости объекта. Пример городского округа Дейтон в Огайо иллюстрирует, как номинально небольшие изменения в «миллах» влияют на платежи домовладельцев и бюджет муниципалитета.

Для России практический урок состоит в следующем: даже при стабильных федеральных правилах, локальные корректировки (повышение кадастровой ставки, смена методов оценки) способны существенно изменить налоговую нагрузку на домохозяйства и доходность инвестиций в аренду.

• Механизм «милла» показывает прозрачность привязки налога к тысяче единиц стоимости — аналогичный подход в РФ учитывает кадастровую стоимость и местные коэффициенты.
• Рост локальных ставок ведёт к увеличению операционных расходов собственников и влияет на рентабельность апартаментов и коммерческой недвижимости.
• Муниципальные изменения отражаются в спросе: инвесторы переоценивают портфели и перераспределяют капитал между регионами.

Что это значит для московского рынка и регионов — перераспределение капитала и ценовые эффекты

Международные изменения, в частности рост освобождений по налогу на наследство в США, влияют на поведение международных и российских инвесторов. Высокие пороги снижают давление на репатриацию активов в зарубежные юрисдикции, но не устраняют мотивы диверсификации. В результате возможны следующие последствия для Москвы и регионов (например, Краснодарский край):

1. Перераспределение спроса внутри страны: часть капитала остаётся в профильных активах в России, что поддерживает спрос на премиальные объекты в Москве.
2. Рост интереса к региональным объектам — курортные зоны Краснодарского края и объекты премиум-класса в Санкт-Петербурге — как к альтернативе зарубежным покупкам.
3. Изменение инвестиционных стратегий девелоперов: усиление внимания к продуктам с высокой ликвидностью и понятной налоговой нагрузкой.

К 3 января 2026 года рынки уже отреагировали на публичные тезисы о новых налоговых правилах: появляются подробные сценарии планирования, а владельцы крупного капитала корректируют структуры владения. Рекомендуемые горизонты мониторинга изменений — ближайшие месяцы, включая проверки регуляторных новаций до 3 февраля 2026 года.

Подведем итоги: международные налоговые изменения 2025–2026 годов — рост федерального исключения по налогу на наследство до $15 000 000, примеры муниципальных расчетов через «милл» и неоднозначные прогнозы по будущим порогам — усиливают роль локальной налоговой политики в инвестиционных решениях. Для Москвы и регионов РФ это означает смещение акцентов в сторону объектов с предсказуемой налоговой нагрузкой, перераспределение капитала между сегментами и необходимость мониторинга законодательных трендов как внутри страны, так и за рубежом.