В 2025 году ипотека остаётся одним из главных способов обзавестись собственным жильём. Однако не всегда доход одного человека позволяет получить желаемую сумму или выгодные условия. В таких случаях банк может предложить привлечь солидарного заемщика — созаемщика. Рассказываем, как работает этот инструмент, какие права и риски он даёт, и на что обратить особое внимание.
Что такое солидарный заемщик и зачем он нужен
Солидарный заемщик (созаемщик) — это участник ипотечного договора, который наравне с основным заемщиком отвечает перед банком за возврат всего долга. Банк вправе требовать платежи с любого из заемщиков — для кредитора нет разницы, кто именно платит.
Для чего нужен созаемщик:
- Увеличить сумму кредита (учитывается совокупный доход);
- Повысить шанс одобрения ипотеки (дополнительная гарантия для банка);
- Иногда — получить более выгодную ставку.
Кто может быть солидарным заемщиком
Созаемщиком может стать любой совершеннолетний дееспособный гражданин, соответствующий требованиям банка. Чаще всего это:
- Супруг или супруга (обязательный созаемщик, если нет брачного договора о раздельной собственности);
- Родственники (родители, дети, братья, сёстры);
- Друзья, коллеги, деловые партнёры (по решению банка);
- Владельцы сертификатов на льготную покупку недвижимости (например, по госпрограммам).
Требования банков к созаемщикам
| Критерий | Требование |
| Возраст | 18–75 лет (на момент окончания кредита) |
| Гражданство | Обычно РФ, иногда — налоговое резидентство |
| Доход | Подтверждённый, достаточный для ПДН |
| Кредитная история | Без серьёзных просрочек |
| Трудовой стаж | Не менее 1 года общий, 3–6 месяцев — текущий |
Права и обязанности солидарного заемщика
Основные обязанности
- Солидарная ответственность за весь долг: при просрочке банк вправе взыскать любую сумму с любого из созаемщиков.
- Своевременное информирование банка об изменениях паспорта, адреса и др.
- Соблюдение условий договора: страхование, целевое использование средств, запрет на отчуждение без согласия банка.
Права созаемщика
Финансовые права:
- Вносить платежи, в том числе досрочно.
- Участвовать в изменении условий кредита (реструктуризация, кредитные каникулы).
Информационные права:
- Получать полную информацию по кредиту, графику платежей, остаткам, штрафам и т. д.
Имущественные права:
- Претендовать на долю в недвижимости, если это прописано в договоре или если действует режим совместной собственности супругов.
- Получить налоговый вычет (имущественный и по процентам) — если у созаемщика есть доля и он платит НДФЛ.
Чем отличается созаемщик от поручителя
| Параметр | Созаемщик | Поручитель |
| Тип договора | Кредитный договор | Договор поручительства |
| Ответственность | Солидарная, сразу и полностью | Обычно субсидиарная, при неуплате |
| Учет доходов | Да, влияет на лимит и ставку | Обычно нет |
| Право на недвижимость | Только если прописано в документах | Нет |
| Кредитная история | Сразу отображается | Только при переходе ответственности |
| Изменение условий | Требует согласия всех заемщиков | Не требуется, если не меняет его ответственность |
| Налоговый вычет | Возможен (при наличии доли) | Нет |
Как оформить ипотеку с созаемщиком: пошагово
- Оцените бюджет и ПДН
Сложите доходы всех участников, учтите обязательные расходы и кредиты. - Выберите банк и программу
Изучите требования к созаемщикам, ставку, лимит суммы, условия страхования. - Подготовьте документы
- Паспорт, СНИЛС;
- Справка о доходах (2-НДФЛ, по форме банка);
- Копия трудовой книжки;
- Для ИП/самозанятых — налоговые декларации;
- Для супругов без включения в заемщики — нотариальное согласие.
- Подача заявки
Анкета заполняется на всех участников, банк проверяет КИ и ПДН каждого. - Одобрение и выбор объекта
Согласуйте объект с банком, определите, кому и в каких долях будет принадлежать недвижимость. - Сделка и регистрация
Все созаемщики подписывают договоры, регистрируется право собственности и залог.
Важные нюансы
- Созаемщик не обязательно становится собственником — важно оформить доли через договор купли-продажи или указать их в ДДУ.
- Количество созаемщиков — обычно не более двух (вместе с титульным — трёх), по отдельным программам (например, «Молодая семья») — до шести.
- Дополнительные соглашения между участниками — рекомендуем письменно зафиксировать, кто сколько платит и как делятся доли, чтобы избежать споров.
Налоговые вычеты для созаемщика: как рассчитать
Имущественный вычет:
- Максимум — 2 млн руб. на человека.
- Только если у созаемщика есть доля в недвижимости.
Пример: Если квартира стоит 6 млн руб., у вас 1/3 доля, вы платите НДФЛ:
2 000 000×13=666 666,67 рублей вычета
Вычет по процентам:
- Максимум — 3 млн руб. на человека (на проценты по ипотеке).
- Только если есть доля и вы платили проценты.
Формула:
Вычет=(Доля×Сумма процентов)×13%
Риски и потенциальные проблемы
- Финансовые: если основной заемщик перестал платить, долг взыскивается с вас в полном объёме.
- Кредитная история: просрочки негативно отражаются у всех созаемщиков.
- Кредитоспособность: пока действует ипотека, ваши возможности по новым кредитам снижаются (учитывается ПДН).
- Юридические: вывести созаемщика из договора сложно — только с согласия банка или через суд при веских основаниях.
Как изменить состав созаемщиков
- Ввести нового созаемщика: заявление в банк, новый пакет документов, одобрение банка, допсоглашение.
- Вывести созаемщика: только с согласия банка и если оставшихся заемщиков достаточно по доходу. Иногда — через рефинансирование или суд.
- При разводе: возможно соглашение между сторонами и банком, рефинансирование, либо продажа объекта.
Особые ситуации
- Смерть созаемщика: обязательства переходят к наследникам; если была страховка — долг может быть погашен ею.
- Банкротство одного из участников: остальные продолжают отвечать по кредиту наравне; у банкрота кредитная история сильно портится.
- Кредитные каникулы: можно оформить, если все соответствуют требованиям (доходы всех участников учитываются).
Чек-лист перед подачей заявки
- Проверить кредитную историю всех участников.
- Согласовать с банком лимит по числу созаемщиков.
- Решить, кому и в каких долях будет принадлежать квартира.
- Обсудить, кто и как будет расплачиваться, что делать при форс-мажоре.
- Зафиксировать все договорённости письменно.
Советы по безопасности
- Оформляйте доли и денежные договорённости письменно, особенно если созаемщик не супруг.
- Не берите максимальную сумму — оставьте запас по платежеспособности.
- Страхуйте жизнь и трудоспособность всех заемщиков.
- Планируйте «подушку безопасности» на 3–6 платежей.
- Своевременно информируйте банк о любых изменениях.
Заключение
Солидарный заемщик — это мощный инструмент для повышения шансов на одобрение ипотеки и улучшения её условий, но и значительная ответственность. Взвесьте все плюсы и минусы, оформите права и обязательства на бумаге, не стесняйтесь консультироваться со специалистами и всегда просчитывайте свою платежеспособность на годы вперёд. Только так ипотека будет не обузой, а шагом к собственной недвижимости без лишних рисков.
Рассказываем, как оформить ипотеку с созаемщиком и избежать подводных камней:
- Выбирайте только надёжных партнёров.
- Не соглашайтесь быть созаемщиком формально — отвечать придётся по-настоящему.
- Фиксируйте все договорённости и доли официально.
- Следите за своей кредитной историей и ПДН.
Удачи в оформлении ипотеки!
