Как сэкономить на налогах при продаже апартаментов

Продажа апартаментов может повлечь обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). У этого вида недвижимости есть свои нюансы по сравнению с обычной квартирой – начиная от минимального срока владения до размера налоговых вычетов. Разберем, когда при продаже апартаментов нужно платить налог, в каких случаях можно получить освобождение, как правильно рассчитать сумму НДФЛ и какими способами можно законно снизить налоговую нагрузку. Будут приведены примеры расчетов, сводная таблица сценариев и важные детали – такие, как правило 70% от кадастровой стоимости, статус налогового резидента продавца и влияние коммерческого использования недвижимости.

Апартаменты и квартира: отличия в налоговом плане

Апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям. Это влечет несколько важных отличий в налогообложении по сравнению с обычной квартирой:

• Минимальный срок владения для освобождения от налога. На апартаменты распространяется правило 5 лет владения для безналоговой продажи. Льготный срок 3 года, предусмотренный для некоторых случаев с жильем (например, единственное жилье владельца), к апартаментам не применяется, поскольку они не считаются жилым помещением.
  
• Размер имущественного вычета при продаже. Если при продаже жилой квартиры можно уменьшить доход на 1 000 000 руб., то для апартаментов действует вычет всего 250 000 руб. (как для нежилого имущества). Это уменьшает сумму, с которой рассчитывается НДФЛ, но размер вычета в случае апартаментов меньше.
  
• Отсутствие некоторых налоговых льгот для жилья. Льготы, которые законодательство предусматривает именно для жилой недвижимости, на апартаменты не распространяются. Например, новая возможность для семей с двумя и более детьми продать жилье без налога (при покупке другого, большего по площади, в том же году) действует только для жилых объектов – к апартаментам она не применяется. Также апартаменты не позволяют воспользоваться сокращенным 3-летним сроком как для единственного жилья.
  
• Налог на имущество по повышенной ставке. Ежегодный налог на имущество для апартаментов обычно выше, чем для квартир. В большинстве регионов нежилые помещения облагаются по ставке до 2% от кадастровой стоимости, тогда как для жилых квартир ставка существенно ниже (0,1–0,3% до определенного порога стоимости). Это означает, что владельцу апартаментов приходится платить больший ежегодный налог на имущество.
  

(Примечание: Апартаменты также не дают права на постоянную прописку, поскольку не являются жилым фондом. Это социальный нюанс, который напрямую не влияет на налоги, но является важным отличием.)

Когда возникает обязанность платить налог

По умолчанию доход от продажи любого объекта недвижимости (включая апартаменты) облагается НДФЛ по ставке 13%. Обязанность платить налог возникает, если сделка не подпадает под условия освобождения, о которых речь пойдет ниже. Проще говоря, если вы продаете апартаменты, которые были в вашей собственности менее 5 лет, то придется отразить доход и уплатить налог.

Для налоговых резидентов РФ ставка составляет 13% от налоговой базы (о ее расчете далее). Если годовой доход от продажи недвижимости очень велик (свыше 5 млн руб.), на сумму превышения применяется ставка 15%. Нерезиденты облагаются по ставке 30% с полной суммы дохода без вычетов (подробности – в разделе о резидентстве ниже).

Важно отметить, что срок владения отсчитывается с момента государственной регистрации права собственности. Если апартаменты куплены недавно (менее 5 лет назад) – при продаже возникнет налогообложение. Также обязанность уплаты налога возникает независимо от суммы сделки: даже если вы продаете объект за символическую цену, налог может начисляться (ведь применяется расчет с кадастровой стоимости, см. ниже).

Условия освобождения от уплаты НДФЛ

Продать апартаменты и не платить налог можно при соблюдении условий минимального срока владения. Для апартаментов (как и для любой недвижимости) действуют следующие правила освобождения, установленные ст. 217.1 НК РФ:

• 5 лет владения – общий минимальный срок. Если вы владели апартаментами 5 лет и больше, доход от продажи освобождается от НДФЛ.
  
• 3 года владения – сокращенный срок, применимый только в отдельных случаях получения имущества:
  
  • недвижимость была получена по наследству;
    
  • объект подарен вам близким родственником или членом семьи;
    
  • имущество получено по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением);
    
  • объект приобретен в порядке приватизации.
    

Обратите внимание: льгота трехлетнего срока не распространяется на апартаменты, когда речь идет об единственном жилье, поскольку апартаменты не признаны жильем. То есть, если апартаменты являются вашим единственным объектом недвижимости, это само по себе не дает права на продажу без налога через 3 года – нужно выждать именно 5 лет (если ни одна из вышеперечисленных причин сокращения срока не подходит).

Когда выполнено условие минимального срока владения (3 или 5 лет, в зависимости от ситуации), продавец освобождается от уплаты НДФЛ. Более того, в этом случае не требуется даже подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ по данной сделке – продажа полностью выводится из-под налогообложения.

Пример: Гражданин владел апартаментами 6 лет и решил их продать – налог платить не придется, так как объект был в собственности больше 5 лет. Другой пример: апартаменты достались по наследству от бабушки, и спустя три года наследник их продает – доход также освобождается от НДФЛ, потому что для унаследованного имущества минимальный срок владения составляет 3 года. В обоих случаях не нужно ни перечислять налог, ни декларировать доход.

Как рассчитать налог при продаже апартаментов

Если сделка не освобождена от налога, необходимо правильно рассчитать сумму НДФЛ. Расчет налога с продажи апартаментов включает несколько шагов:

1. Определить доход от продажи. Им считается сумма, указанная в договоре купли-продажи. Однако, если эта цена ниже 70% от кадастровой стоимости апартаментов (по состоянию на 1 января года продажи), для расчета будет взято 70% от кадастровой стоимости. Таким образом налоговая база не может быть ниже определенного порога, даже если объект продан дешево.
   
2. Вычесть вычеты или расходы. Из полученного дохода продавец вправе вычесть либо фиксированный имущественный вычет (250 тыс. руб. для нежилых помещений), либо документально подтвержденные расходы на приобретение данного объекта. Выбрать можно только один из этих вариантов – тот, который выгоднее. Полученная разница (доход минус вычет/расходы) и будет налогооблагаемой базой.
   
3. Применить налоговую ставку. Для налоговых резидентов РФ ставка НДФЛ составляет 13% от налоговой базы. (При очень больших доходах: часть превышения свыше 5 млн руб. облагается по 15%.) Для нерезидентов ставка фиксирована 30% с полного дохода (без каких-либо вычетов). Результат расчета и будет суммой налога к уплате.
   

Пример расчета: Апартаменты проданы за 6,0 млн руб., кадастровая стоимость на 1 января составила 10 млн руб. (70% от нее – 7,0 млн руб.). Цена в договоре (6,0 млн) оказалась ниже, чем 70% от кадастра, поэтому для расчета доход берется сумма 7,0 млн руб.

Далее, допустим, эти апартаменты покупались ранее за 4,0 млн руб., и у продавца сохранились все подтверждающие документы. Тогда он вычитает из дохода расходы на покупку: 7,0 – 4,0 = 3,0 млн руб. – это облагаемая база. НДФЛ для резидента составит 13% от 3 млн, то есть 390 000 руб.

Если бы документов не было, продавец мог бы использовать только вычет 250 тыс.: база была бы 7,0 – 0,25 = 6,75 млн руб., налог – 877 500 руб. Таким образом, наличие подтвержденных расходов существенно снизило налог (390 тыс. против 877,5 тыс. руб.).

Важно: Нельзя занизить цену в договоре купли-продажи ниже 70% кадастровой стоимости в расчете избежать налога – налоговая все равно возьмет для расчета минимум 70% от кадастра. Этот «коридор» установлен законодательно, чтобы предотвратить искусственное занижение стоимости недвижимости при сделках с целью снизить налог.

Способы уменьшения налога при продаже

Если продать апартаменты без налога не получается (срок владения меньше требуемого), все еще можно сэкономить на НДФЛ, снизив его законными методами. Российское налоговое законодательство предоставляет два основных способа уменьшить налоговую базу (ст. 220 НК РФ): воспользоваться имущественным вычетом или учесть фактические расходы на покупку. Рассмотрим оба варианта.

Имущественный вычет 250 тыс. рублей

Продажа апартаментов как нежилого имущества дает право на фиксированный имущественный вычет в размере 250 000 руб. Эта сумма уменьшает доход от продажи до налогообложения. В результате НДФЛ рассчитывается не с полной выручки, а с разницы (доход минус 250 тыс.).

Особенности вычета при продаже апартаментов:

• Вычет 250 тыс. руб. применяется вместо учета расходов. Нельзя одновременно вычесть и расходы на покупку, и фиксированный вычет – нужно выбрать что-то одно. Вычет имеет смысл использовать, когда нет документального подтверждения расходов или когда сами расходы были совсем небольшими.
  
• Ограничение по году. Вычет в 250 тыс. является общим на все сделки в пределах одного налогового года. Если в течение года вы продали несколько объектов (например, апартаменты и гараж), вычет все равно суммарно составит 250 000 руб. на весь полученный доход этого года от продажи имущества.
  
• Только для физических лиц. Применить вычет можно, только если продавец получает доход как физическое лицо (то есть не использует специальный режим в качестве индивидуального предпринимателя). По сути, вычет – это личная налоговая льгота. Если апартаменты оформлены на организацию или ИП на специальном налоговом режиме, продажа облагается по другим правилам (там этот вычет не предусмотрен).
  
• Не применяется при коммерческом использовании. Если апартаменты использовались в предпринимательской деятельности (см. раздел ниже), права на вычет нет – налог тогда считается с полной суммы.
  

Пример: Продавец реализовал апартаменты за 4,25 млн руб. (доход от продажи). Если считать налог без вычетов, пришлось бы заплатить 13% со всей суммы – это 552 500 руб. Однако продавец заявляет имущественный вычет 250 000 руб. и уменьшает облагаемый доход до 4,0 млн руб. Таким образом, НДФЛ составит 520 000 руб. вместо 552 500 руб. Экономия – 32 500 руб.

Уменьшение налога на подтвержденные расходы

Альтернативный способ снизить налог – уменьшить налогооблагаемый доход на сумму ранее понесенных расходов на приобретение апартаментов. Проще говоря, из суммы, за которую вы продаете недвижимость, вычитаете сумму, за которую покупали ее сами. Налог взимается с оставшейся разницы (то есть фактически с вашей прибыли от продажи).

Ключевые моменты учета расходов:

• Документальное подтверждение. Чтобы уменьшить доход на расходы, нужно иметь подтверждающие документы: договоры, платежные квитанции, расписки, акты – все, что доказывает, сколько средств вы вложили в покупку апартаментов (и улучшение, если применимо). Налоговая учитывает только те расходы, которые можете подтвердить официально.
  
• Что можно включить в расходы. Обычно это цена покупки, указанная в договоре приобретения. Дополнительно могут учитываться сопутствующие затраты: например, проценты по ипотеке, если брали целевой кредит на покупку этих апартаментов (банк может выдать справку о уплаченных процентах), расходы на отделку (если апартаменты покупались без отделки и есть чеки на материалы и работы), затраты на услуги нотариуса, госпошлины при регистрации – все расходы, непосредственно связанные с приобретением данного объекта.
  
• Выгоднее, чем вычет, при большой покупке. В большинстве случаев сумма реальных расходов на покупку апартаментов намного превышает 250 тыс. руб., поэтому учесть расходы обычно выгоднее, чем брать фиксированный вычет. Вычет имеет смысл лишь когда расходы невозможно подтвердить или они совсем малы.
  
• Нельзя совмещать с вычетом. Если вы решили применять схему с учетом расходов, имущественный вычет 250 тыс. уже не применяется. Закон дает выбор только одного из двух вариантов.
  

Пример: Два года назад апартаменты были куплены за 3,25 млн руб., а сейчас продаются за 4,25 млн руб. Продавец сохранял все документы и может подтвердить свои расходы на 3,25 млн. Тогда налоговая база составит 4,25 – 3,25 = 1,0 млн руб. НДФЛ будет равен 130 000 руб. (13% от 1 млн).

Для сравнения, если бы он не предоставил документы о расходах, а воспользовался вычетом 250 тыс., база была бы 4,25 – 0,25 = 4,0 млн, и налог составил бы 520 000 руб. Разница очевидна: учет реальных затрат позволил снизить налог более чем в 4 раза (130 тыс. вместо 520 тыс. руб).

Совет: Всегда сохраняйте договоры, платежные квитанции, банковские справки и другие документы при покупке недвижимости. Эти бумаги могут существенно сэкономить вам деньги при последующей продаже – за счет подтверждения расходов вы уменьшите налог или вовсе сведете его к нулю, если продадите не дороже, чем сами купили.

Обратите внимание, если ваши документально подтвержденные расходы равны или даже превышают сумму продажи, налоговая база получится нулевой или отрицательной – тогда НДФЛ платить не придется вовсе. В этом случае достаточно подать декларацию, указав доход и равные ему расходы (чтобы ФНС видела основания для нулевого налога).

Коммерческое использование апартаментов и налог

Особый момент – как повлияет на налоги то, что апартаменты использовались для коммерческих целей (например, сдавались в аренду, использовались как офис или иным образом приносили доход владельцу). Здесь действует важное правило: если недвижимость применялась в предпринимательской деятельности, то при ее продаже налоговые льготы не действуют.

С точки зрения налога на доходы, апартаменты, которые сдавались в аренду или официально использовались в бизнесе, рассматриваются как коммерческая недвижимость. Это означает:

• Отмена минимального срока владения. Даже если вы владели такими апартаментами больше 5 лет, освобождение от НДФЛ не применяется. Доход от продажи коммерчески использовавшегося объекта облагается налогом вне зависимости от срока владения.
  
• Нет вычетов и вычета расходов. При продаже объекта, использованного в предпринимательских целях, вы не можете применить ни имущественный вычет 250 тыс. руб., ни уменьшить базу на расходы по покупке. Налог придется платить со всей суммы продажи.
  

Причина этих ограничений – законодательное разделение личного имущества и имущества, задействованного в бизнесе. Льготы (минимальный срок, вычеты) предназначены для сделок физических лиц с личным имуществом. Если же апартаменты фактически служили для извлечения прибыли (например, вы сдавали их посуточно как мини-отель или включили в деятельность ИП), то при продаже государство заберет налог в полном объеме, без никаких скидок.

Важно: Если апартаменты сдавались в аренду или иным образом использовались в предпринимательской деятельности, все налоговые послабления при их продаже пропадают. Придется уплатить НДФЛ с полной суммы сделки, вне зависимости от срока владения, и невозможно применить вычет или учесть расходы. Учтите это, планируя использование недвижимости: личное проживание сохраняет за вами льготы при продаже, а коммерческая эксплуатация – лишает.

Важные нюансы: кадастровая стоимость, резидентство и другое

Разберем дополнительные нюансы, которые могут повлиять на сумму налога при продаже апартаментов:

Правило 70% кадастровой стоимости

Как уже упоминалось, налоговая инспекция контролирует минимальную сумму, с которой должен быть уплачен налог, через кадастровую оценку недвижимости. 70% от кадастровой стоимости – это тот порог, ниже которого фактическая цена продажи не уменьшит налог. Если вы указали в договоре сумму, меньше этой планки, то для расчета НДФЛ инспекция возьмет величину, равную 70% кадастровой стоимости (на начало года).

Практический вывод: нет смысла намеренно занижать цену апартаментов в договоре ниже кадастрового порога – снизить налог этим не удастся. Например, если 70% от кадастра составляет 5 млн руб., а вы продадите объект за 3 млн, налог все равно начислят с 5 млн. Лучше указывать реальную рыночную стоимость сделки, а снижать налог законными способами (через вычеты или ожидание минимального срока).

Налоговые резиденты и нерезиденты: ставки и особенности

Размер ставки НДФЛ напрямую зависит от налогового статуса продавца недвижимости:

• Резидент РФ (находится в стране ≥183 дней в году) платит 13% с дохода от продажи апартаментов (для доходов до 5 млн руб. в год включительно). В части превышения свыше 5 млн руб. применяется ставка 15%. Резидент имеет право на все вычеты и льготы, описанные выше.
  
• Нерезидент РФ (менее 183 дней в году в стране) при продаже недвижимости платит 30% налога со всей суммы дохода, и не может воспользоваться ни имущественным вычетом, ни схемой с вычетом расходов. Единственное спасение для нерезидента – это выполнение условия минимального срока владения: если нерезидент владел апартаментами более 5 лет (или 3 лет в особых случаях), он, как и резидент, освобождается от налога. Но если срок не выдержан – ставка 30% без скидок.
  

Учтите, что налоговое резидентство не равно гражданству. Иностранный гражданин, живущий в РФ постоянно, будет резидентом с правом на 13% ставку, а гражданин РФ, долго находящийся за рубежом, может утратить статус резидента и столкнуться с 30% ставкой при продаже собственности.

Совет для продавцов-нерезидентов: чтобы сэкономить на налоге, постарайтесь по возможности планировать сделку в период, когда вы являетесь налоговым резидентом РФ. Например, проведите в России не менее 183 дней в году продажи – тогда вместо 30% вы сможете платить 13% и применять вычеты. Если же это невозможно, тем более важно воспользоваться льготой по минимальному сроку владения, чтобы вовсе избежать налога.

Сравнение вариантов налогообложения: пример

Ниже представлена сводная таблица, которая сравнивает возможные сценарии расчета налога при продаже апартаментов (предположим, объект продан за 4,25 млн руб., первоначальная покупка составляла 3,25 млн руб., продавец – резидент РФ):

Сценарий продажи	Налоговая база	Сумма НДФЛ (13%)
Без налога (владение > 5 лет)	0 (доход освобожден)	0 руб.
Без вычетов (владение < 5 лет, доход 4,25 млн)	4,25 млн руб.	552 500 руб.
С вычетом 250 тыс. руб. (доход 4,25 млн)	4,00 млн руб. (4,25–0,25)	520 000 руб.
С учётом расходов (доход 4,25 млн, расходы 3,25 млн)	1,00 млн руб. (4,25–3,25)	130 000 руб.

Как видно из таблицы, правильное применение вычетов и льгот позволяет существенно снизить налоговую нагрузку. В первом случае (длительное владение) налог вообще отсутствует. Во втором случае (без использования вычета) налог максимален. Третий и четвертый варианты показывают, как уменьшается сумма НДФЛ при использовании имущественного вычета и при учете расходов соответственно. Очевидно, что при продаже апартаментов выгоднее всего либо вовсе избежать налога, дождавшись минимального срока, либо уменьшить базу на фактические расходы – тогда налог исчисляется только с вашей реальной прибыли.

Зная и применяя все перечисленные правила, владелец апартаментов может серьезно сэкономить на налогах при продаже. Главное – учитывать минимальный срок владения, сохранять документы о приобретении и честно воспользоваться положенными вычетами. При грамотном подходе налог с продажи апартаментов удастся минимизировать, а в идеальном случае – вовсе не платить, если выполнены условия для освобождения.