Кадастровая стоимость жилья — это официальная цена недвижимости, установленная государством. Она отличается от рыночной стоимости, которую определяет рынок, и используется для расчета налогов, государственных пошлин и других официальных платежей. В этой статье мы разберем, что такое кадастровая стоимость, зачем она нужна, как её рассчитывают, как узнать и можно ли оспорить.
Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость — это цена объекта недвижимости, определенная государством по специальной методике. Она фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и применяется для расчета налогов и пошлин. В отличие от рыночной стоимости, которая зависит от спроса, состояния жилья и других индивидуальных факторов, кадастровая стоимость рассчитывается массовым методом, учитывающим общие характеристики объектов.
Основные отличия от рыночной стоимости:
- Рассчитывается для групп объектов, а не для конкретного жилья.
- Не учитывает индивидуальные особенности, такие как ремонт или вид из окна.
- Пересматривается раз в 2–4 года, а не меняется ежедневно, как рыночная.
Кадастровая стоимость обычно ниже рыночной, так как не отражает текущие рыночные колебания или уникальные характеристики объекта.
Зачем нужна кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость играет ключевую роль в нескольких аспектах:
Расчет налогов
- Налог на имущество: Рассчитывается на основе кадастровой стоимости. В Москве ставки зависят от стоимости объекта:
| Кадастровая стоимость (руб.) | Ставка налога (%) |
| До 10 млн | 0,1 |
| 10–20 млн | 0,15 |
| 20–50 млн | 0,2 |
| 50–300 млн | 0,3 |
| Более 300 млн | 2 |
- НДФЛ при продаже: Если жилье продано раньше минимального срока владения (3–5 лет), НДФЛ (13% или 15% для доходов свыше 2,4 млн рублей с 2025 года) рассчитывается на основе дохода от продажи. Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база считается как 70% кадастровой стоимости.
Пример расчета налога на имущество:
Для квартиры в Москве с кадастровой стоимостью 15 млн рублей:
- Налоговая база: 15 млн – стоимость 20 кв. м (примерно 2 млн) = 13 млн рублей.
- Ставка: 0,15%.
- Налог: 13 млн × 0,15% = 19 500 рублей в год.
Государственные пошлины
- При наследовании недвижимости госпошлина рассчитывается на основе кадастровой или рыночной стоимости.
- В судебных спорах о недвижимости размер госпошлины зависит от кадастровой стоимости. Например, с 2025 года госпошлина составляет 4000 рублей для объектов до 20 млн рублей или 0,2% от кадастровой стоимости, если она выше.
Другие цели
- Определение размера субсидий или льгот от государства.
- Установление арендной платы за государственную или муниципальную недвижимость.
Важно: Кадастровая стоимость влияет на финансовые обязательства собственника, поэтому важно знать её точное значение.
Как рассчитывается кадастровая стоимость?
Кадастровую стоимость определяют региональные бюджетные учреждения с использованием метода массовой оценки. Этот метод группирует объекты по типу (квартиры, дома, участки) и учитывает общие характеристики.
Основные факторы
- Местоположение (город, район, улица).
- Назначение (жилая или нежилая недвижимость).
- Технические характеристики: год постройки, материал стен, этажность, наличие коммуникаций.
- Площадь объекта.
- Экономическая ситуация в регионе.
Особенности расчета:
- Не учитываются индивидуальные особенности, такие как ремонт, вид из окна или близость к престижным школам.
- Для одинаковых по планировке квартир в одном доме стоимость обычно одинакова.
- Переоценка проводится раз в 4 года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в 2 года).
Результаты оценки передаются в Росреестр и публикуются в ЕГРН. Собственники могут подать декларацию о характеристиках объекта, чтобы обеспечить точность данных.
Как узнать кадастровую стоимость?
Узнать кадастровую стоимость можно бесплатно несколькими способами:
- Онлайн через Росреестр
- На сайте Росреестра используйте сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки».
- На Публичной кадастровой карте найдите объект по адресу или кадастровому номеру.
- Выписка из ЕГРН
- Закажите выписку о кадастровой стоимости через МФЦ или Госуслуги. Она предоставляется бесплатно в течение 3 рабочих дней.
- Личный кабинет на сайте ФНС
- Собственники могут проверить стоимость в личном кабинете налогоплательщика.
Совет: Для официальных целей (например, споров с налоговой) используйте выписку из ЕГРН, так как она имеет юридическую силу.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость?
Если кадастровая стоимость кажется завышенной или содержит ошибки, её можно оспорить. Основания для оспаривания:
- Переоценка или недооценка объекта.
- Технические ошибки (например, неверная площадь или характеристики).
Как оспорить: пошаговое руководство
- Обратитесь в бюджетное учреждение
- Подайте заявление в региональное учреждение, проводившее оценку.
- Укажите ФИО, контактные данные, кадастровый номер объекта и описание ошибки.
- Приложите:
- Выписку из ЕГРН.
- Документы на право собственности.
- Отчет об оценке рыночной стоимости (при необходимости).
- Заявление рассматривается в течение 30 дней, исправление — до 60 дней.
- Обратитесь в комиссию при Росреестре
- Если бюджетное учреждение отказало, подайте заявление в комиссию при Росреестре.
- Комиссия может изменить стоимость или отклонить заявление.
- Подайте иск в суд
- Если комиссия отказала, обратитесь в суд.
- Подготовьте:
- Исковое заявление.
- Выписку из ЕГРН.
- Документы на право собственности.
- Отчет об оценке рыночной стоимости.
- Доверенность (если действует представитель).
- Суд выносит решение в течение 2 месяцев.
Важно: Оспаривание может быть дорогостоящим из-за затрат на оценку и юридические услуги. Рекомендуется только при значительных расхождениях, которые существенно увеличивают налоги.
Почему кадастровая стоимость отличается от рыночной?
Кадастровая стоимость часто ниже рыночной, так как:
- Рассчитывается массово, без учета индивидуальных особенностей (ремонт, вид из окна).
- Пересматривается реже (раз в 2–4 года), не отражая текущие рыночные изменения.
- Не учитывает спрос, инфляцию или уникальные характеристики объекта.
Пример:
Квартира с дизайнерским ремонтом и видом на парк может иметь рыночную стоимость 20 млн рублей, но кадастровую — 12 млн рублей, так как ремонт и вид не учитываются.
Практические аспекты для собственников
Кадастровая стоимость напрямую влияет на финансовые обязательства:
- Налоги: Завышенная стоимость увеличивает налог на имущество или НДФЛ при продаже.
- Продажа жилья: Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база рассчитывается как 70% кадастровой стоимости.
- Апартаменты: Для нежилых помещений (апартаментов) ставка налога выше (0,5–2%), но кадастровая стоимость обычно ниже, что может компенсировать разницу.
Совет: Перед продажей или покупкой жилья проверьте кадастровую стоимость, чтобы спланировать налоговые расходы.
Заключение
Кадастровая стоимость жилья — это важный показатель, который влияет на налоги, госпошлины и другие платежи. Она рассчитывается государством по стандартной методике и часто отличается от рыночной стоимости. Узнать её можно бесплатно через Росреестр или выписку из ЕГРН. Если стоимость кажется неверной, её можно оспорить, но процесс требует времени и затрат. Понимание кадастровой стоимости помогает собственникам и покупателям планировать расходы и избегать неожиданных налоговых обязательств.
