Москва — один из самых дорогих городов для покупки недвижимости, но доступное жильё всё ещё можно найти. Дешёвые районы, как правило, расположены на окраинах или за МКАД, где цены ниже из-за удалённости, ограниченного транспорта или экологических факторов. Однако многие из них предлагают комфортные условия для жизни, включая зелёные зоны, школы и развивающуюся инфраструктуру.
По данным за март 2025 года, средняя цена квадратного метра в Москве составляет около 360 000 рублей, но в дешёвых районах она может быть почти вдвое ниже. В 72 из 86 районов цены выросли, в 14 снизились, а в остальных остались прежними. Наибольший рост показали районы за МКАД и недорогие «спальные» кварталы, тогда как Центральный округ не показал прироста.
Эта статья представляет рейтинг самых дешёвых районов Москвы для покупки жилья, основанный на данных за март 2025 года. Мы подробно описываем каждый район, его плюсы и минусы, а также даём советы, как выбрать подходящий вариант. Кроме того, мы расскажем, как агрегатор Redcat поможет найти лучшее жильё по вашим потребностям.
Топ-10 дешёвых районов Москвы
Ниже представлен рейтинг 10 самых дешёвых районов Москвы с ценами за квадратный метр и краткими характеристиками, основанными на средней стоимости жилья в марте 2025 года.
| № | Район | Округ | Цена за м² (руб.) | Характеристика |
| 1 | Матушкино, Савелки, Старое Крюково, Крюково и Силино | Зеленоградский округ | 196 392 | Самый дешёвый, удалён от центра (60 км), хорошая экология, проблемы с транспортом. |
| 2 | Бирюлёво Восточное | ЮАО | 205 820 | Зелёные зоны, промзоны рядом, метро планируется к 2027 году. |
| 3 | Бирюлёво Западное | ЮАО | 205 820 | Менее перспективный, в программе реновации, низкие цены. |
| 4 | Некрасовка | ЮВАО | 211 664 | Новостройки, метро, но исторически плохая экология. |
| 5 | Косино-Ухтомский | ВАО | 211 664 | Зелёный, 3 станции метро, перспективы роста. |
| 6 | Выхино-Жулебино | ЮВАО | 211 664 | Зелёные зоны, экология страдает из-за магистралей. |
| 7 | Кожухово | ЮВАО | 211 664 | Развивающийся, новые дома, инфраструктура. |
| 8 | Южное Бутово | ЮЗАО | 214 685 | Хорошая экология, парки, школы, метро, МЦД. |
| 9 | Вешняки | ВАО | 219 912 | Спальный, много зелени, нет промзон. |
| 10 | Выхино-Жулебино | ЮВАО | 219 912 | Зелёный, но экология страдает из-за дорог и заводов. |
Зеленоград
Расположение: Зеленоград, город-спутник в 60 км от центра Москвы.
Цена за м²: 196 392 руб.
Плюсы:
- Самая низкая цена в Москве.
- Хорошая экология благодаря зелёным зонам.
- Развитая инфраструктура: школы, поликлиники, магазины.
Минусы: - Долгая дорога до центра (перегруженные дороги и ж/д).
- Ограниченная транспортная доступность.
Особенности: Зеленоград подходит для тех, кто готов жить вдали от центра ради экономии. Район активно развивается, но транспорт остаётся слабым местом.
Бирюлёво Восточное
Расположение: Южный административный округ (ЮАО), внутри МКАД.
Цена за м²: 205 820 руб.
Плюсы:
- Бирюлевский дендропарк — место для прогулок и экскурсий.
- Развитая инфраструктура: школы, поликлиники.
- Планируется станция МЦД к 2027 году.
Минусы: - Промзоны и ТЭЦ-26 влияют на экологию.
- Нет метро, ближайшие станции — «Пражская» и «Царицыно».
- Изоляция из-за железной дороги и МКАД.
Особенности: Район привлекает зеленью, но экология и транспорт снижают его популярность. Подходит для инвестиций из-за будущей станции МЦД.
Бирюлёво Западное
Расположение: ЮАО, внутри МКАД.
Цена за м²: 205 820 руб.
Плюсы:
- Низкие цены на жильё.
- Включён в программу реновации, что улучшит жилой фонд.
- Инфраструктура: школы, поликлиники, магазины.
Минусы: - Промзоны ухудшают экологию.
- Нет метро, ограниченное пространство для застройки.
Особенности: Менее перспективный, чем восточная часть, но реновация может повысить привлекательность. Подходит для тех, кто ищет бюджетное жильё с московской пропиской.
Некрасовка
Расположение: Юго-Восточный административный округ (ЮВАО), за МКАД.
Цена за м²: 211 664 руб.
Плюсы:
- Много новостроек по доступным ценам.
- Станция метро «Некрасовка» в пешей доступности.
- Развивающаяся инфраструктура.
Минусы: - Исторически плохая экология из-за очистных сооружений.
- Недостаток детских садов и школ.
Особенности: Некрасовка подходит для тех, кто ищет новое жильё и готов к развивающемуся району. Экология улучшается, но пока остаётся проблемой.
Косино-Ухтомский
Расположение: Восточный административный округ (ВАО), за МКАД.
Цена за м²: 211 664 руб.
Плюсы:
- Зелёный район с Салтыковским лесопарком и водоёмами.
- Три станции метро: «Лермонтовский проспект», «Косино», «Улица Дмитриевского».
- Активная застройка, перспективы роста цен.
Минусы: - Экология средняя из-за близости к промзонам.
- Удалённость от центра.
Особенности: Отличный выбор для семей благодаря паркам и хорошему транспорту. Перспективен для инвестиций.
Жулебино
Расположение: ЮВАО, часть района Выхино-Жулебино.
Цена за м²: 211 664 руб.
Плюсы:
- Зелёные зоны, включая Жулебинский лесопарк.
- Станция метро «Жулебино» обеспечивает связь с центром.
- Развитая инфраструктура.
Минусы: - Экология страдает из-за Волгоградского и Рязанского проспектов.
- Старый жилой фонд.
Особенности: Подходит для тех, кто ищет баланс между ценой и транспортной доступностью.
Кожухово
Расположение: ЮВАО, за МКАД.
Цена за м²: 211 664 руб.
Плюсы:
- Новые дома и развивающаяся инфраструктура.
- Метро и МЦД улучшают транспортную доступность.
- Доступные цены.
Минусы: - Экология средняя из-за промзон.
- Удалённость от центра.
Особенности: Перспективный район для тех, кто ищет новое жильё по низкой цене.
Южное Бутово
Расположение: Юго-Западный административный округ (ЮЗАО), за МКАД, часть Новой Москвы.
Цена за м²: 214 685 руб.
Плюсы:
- Хорошая экология: парки, леса, водоёмы.
- Развитая инфраструктура: более 30 школ и детсадов, поликлиники.
- Удобный транспорт: 4 станции метро, МЦД-2.
Минусы: - Удалённость от центра.
- Пробки из-за Новой Москвы.
Особенности: Лучший выбор для семей благодаря экологии и инфраструктуре. Перспективен для роста цен.
Вешняки
Расположение: ВАО, внутри МКАД.
Цена за м²: 219 912 руб.
Плюсы:
- Много зелени: Кусковский лесопарк, усадьба Кусково.
- Нет промзон, хорошая экология.
- Уютный спальный район.
Минусы: - Метро («Выхино», «Новогиреево») в 20–30 минутах.
- Старый жилой фонд.
Особенности: Подходит для тех, кто ценит зелень и спокойствие.
Выхино-Жулебино
Расположение: ЮВАО, разделён МКАД.
Цена за м²: 219 912 руб.
Плюсы:
- Зелёные зоны: Жулебинский лесопарк, парк «Кузьминки».
- Метро: «Выхино», «Жулебино», «Юго-Восточная».
- В программе реновации.
Минусы: - Экология страдает из-за магистралей и мусоросжигательных заводов.
- Перегруженная станция «Выхино».
Особенности: Хороший транспорт, но экология и плотность населения могут быть проблемой.
Что влияет на низкие цены
Цены в этих районах ниже среднего по Москве из-за нескольких факторов:
- Удалённость от центра: Зеленоград и районы за МКАД стоят дешевле из-за долгой дороги до центра.
- Транспортные проблемы: Отсутствие метро (Бирюлёво) или перегруженные станции (Выхино-Жулебино) снижают цены.
- Экология: Промзоны, очистные сооружения (Некрасовка) или свалки отпугивают покупателей.
- Старый жилой фонд: Панельные дома советской постройки (Вешняки, Выхино-Жулебино) менее популярны.
- Репутация: Некоторые районы имеют исторически плохую репутацию, например, Выхино-Жулебино.
Как выбрать подходящий район
Выбор района зависит от ваших потребностей. Вот ключевые аспекты, которые стоит учесть:
Экология
Проверьте, нет ли рядом заводов, свалок или ТЭЦ. Южное Бутово и Косино-Ухтомский предлагают хорошую экологию, а Некрасовка и Бирюлёво могут быть проблемными из-за промзон. Используйте карты качества воздуха, например, на Яндекс.Картах, чтобы оценить ситуацию.
Транспорт
Оцените, сколько времени займёт дорога до работы или учёбы. Южное Бутово и Косино-Ухтомский имеют метро и МЦД, тогда как Зеленоград и Бирюлёво зависят от автобусов и электричек. Проверьте расписание транспорта на Мосгортрансе.
Инфраструктура
Убедитесь, что в районе есть школы, поликлиники, магазины. Южное Бутово лидирует по инфраструктуре, а в Некрасовке пока не хватает детсадов. Посмотрите отзывы жителей на форумах, таких как TheLocals.
Перспективы развития
Районы с новыми стройками или планами по метро, как Бирюлёво или Косино-Ухтомский, могут стать дороже. Это важно для инвестиций. Следите за новостями о развитии Москвы на Mos.ru.
Юридическая чистота
Перед покупкой проверьте документы на квартиру, чтобы избежать обременений или споров. Обратитесь к риелтору или юристу через Redcat для проверки.
Бюджет и тип жилья
Решите, ищете ли вы новостройку, вторичку или переуступку. Новостройки в Некрасовке и Кожухово часто дешевле, а вторичка в Вешняках может быть доступнее, но с ремонтом.
Дополнительные советы для покупателей
- Посетите район лично: Прогуляйтесь, оцените чистоту, шум и удобство. Лучше приезжать в разное время суток.
- Учитывайте рост цен: В 2025 году цены растут из-за инфляции (около 10,3% в год), особенно в развивающихся районах.
- Рассмотрите новостройки: В Некрасовке и Кожухово много новых домов по доступным ценам.
- Проконсультируйтесь с риелтором: Специалист поможет найти выгодный вариант и проверить документы.
- Изучите ипотеку: Многие застройщики на Redсat предлагают льготные ипотечные программы.
- Планируйте ремонт: Вторичка в Вешняках или Бирюлёво может потребовать вложений в ремонт, что увеличит бюджет.
- Учитывайте дополнительные расходы: Например, покупка машиноместа или кладовой, которые можно найти на Redсat.
Найдите идеальное жильё с Redсat
Если вы хотите купить жильё в одном из дешёвых районов Москвы, агрегатор Redcat — ваш лучший помощник. В нашей базе более 450 жилых комплексов, включая новостройки от застройщиков и переуступки от физических лиц. Кроме того, мы предлагаем коммерческие помещения, кладовые и машиноместа, что делает нас универсальной платформой для любых потребностей.
Почему выбирать Redcat?
- Широкий выбор: Более 450 жилых комплексов в Москве и Новой Москве.
- Разнообразие: Новостройки, вторичка, коммерческая недвижимость, кладовые и машиноместа.
- Удобство: Фильтры по цене, району, типу жилья и другим параметрам.
- Поддержка: Наши специалисты помогут подобрать жильё, проверить документы и оформить ипотеку.
- Актуальность: Все предложения обновляются в реальном времени.
Важно: Оставляя заявку на Redcat, вы получаете бесплатную консультацию и доступ к эксклюзивным предложениям от застройщиков, включая скидки и льготные программы.
Прогноз на 2025 год
Цены на жильё в Москве, вероятно, продолжат расти из-за инфляции (около 10,3% в год) и высокого спроса. Районы за МКАД, такие как Южное Бутово и Косино-Ухтомский, могут стать дороже из-за новых строек и метро. Арендные ставки растут быстрее (15–17% в год), что делает покупку выгодной для долгосрочного проживания. Центральные районы, такие как Таганский, остаются дорогими, но на окраинах можно найти доступные варианты.
Заключение
Дешёвые районы Москвы — это возможность купить жильё по доступной цене, особенно для тех, кто ограничен в бюджете. Южное Бутово и Косино-Ухтомский выделяются как лучшие варианты для комфортной жизни благодаря экологии и инфраструктуре. Зеленоград подойдёт для тех, кто ищет минимальную цену, а Некрасовка и Бирюлёво — для инвесторов, ожидающих роста цен.
