Подарить квартиру близкому родственнику — популярный способ передать жильё без лишних сложностей. Это быстрее, чем завещание, и не требует налогов для семьи. Но процесс требует чёткого соблюдения правил: от составления договора до регистрации в Росреестре. В этой статье разберём, как всё сделать правильно, какие документы нужны, сколько это стоит и какие подводные камни могут встретиться. Всё актуально на март 2025 года и основано на действующих законах.
Что такое дарение и зачем оно нужно
Дарение — это когда вы безвозмездно передаёте квартиру другому человеку, в нашем случае — родственнику. Юридически это оформляется договором дарения, который подтверждает, что вы отдаёте жильё добровольно, а получатель его принимает. В быту такой документ часто называют дарственной, хотя в законах такого термина нет.
Зачем это делают:
- Чтобы передать имущество при жизни, а не через наследство.
- Избежать споров между родственниками после смерти.
- Сэкономить на налогах — близкие родственники не платят НДФЛ.
- Защитить квартиру от раздела при разводе получателя (дар не считается общим имуществом супругов).
Кто считается близким родственником:
- Родители и дети (включая усыновлённых).
- Бабушки, дедушки и внуки.
- Братья и сёстры (полные и неполные).
- Супруги.
Условия для дарения
Подарить квартиру можно в любое время, но есть правила, которые нельзя нарушать:
- Даритель — собственник. У вас должны быть документы, подтверждающие право владения (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи).
- Дееспособность. Даритель должен быть в здравом уме и понимать, что делает. Недееспособные или дети до 14 лет дарить жильё не могут.
- Безвозмездность. Нельзя требовать деньги или услуги взамен — это уже не дарение, а другая сделка.
- При жизни. Указать, что квартира перейдёт после смерти, нельзя — для этого есть завещание.
- Согласие получателя. Одаряемый должен подписать договор, иначе сделка не состоится.
Пример: Вы не можете подарить квартиру, если она в залоге у банка, без его согласия. Или если вы не собственник, а просто в ней прописаны.
Как оформить договор дарения
С января 2025 года все договоры дарения квартиры нужно заверять у нотариуса — это новое правило. Раньше без нотариуса можно было обойтись, если дарили целую квартиру, а не долю. Теперь это обязательно для всех сделок с жильём. Вот пошаговый план:
1. Соберите документы
Для оформления понадобятся:
- Паспорта дарителя и одаряемого.
- Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности и отсутствие обременений).
- Документ-основание (договор купли-продажи, наследство, приватизация).
- Согласие супруга (нотариально заверенное), если квартира куплена в браке.
- Техпаспорт (если была перепланировка).
- Справка об отсутствии долгов по ЖКУ (не обязательно, но полезно).
Если одаряемый — ребёнок:
- Свидетельство о рождении (до 14 лет) или паспорт (14–18 лет).
- Согласие родителей (для детей 14–18 лет).
- Разрешение органов опеки (если ребёнок — даритель).
2. Обратитесь к нотариусу
- Выберите любого нотариуса — привязки к месту жительства нет.
- Принесите документы и объясните, что хотите подарить квартиру родственнику.
- Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и отсутствие обременений.
- Подпишите договор в трёх экземплярах: для дарителя, одаряемого и Росреестра.
Что указать в договоре:
- ФИО, паспортные данные и адреса сторон.
- Адрес квартиры, кадастровый номер, площадь.
- Условие безвозмездности.
- Дату передачи (обычно момент подписания или регистрации).
- Подписи сторон.
3. Зарегистрируйте сделку в Росреестре
- Нотариус сам отправит документы в Росреестр онлайн — это займёт 1 день.
- Или подайте их через МФЦ — тогда до 9 рабочих дней.
- После регистрации одаряемый получит выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности.
Совет: Нотариус ускоряет процесс, так что лучше доверить ему подачу.
Сколько стоит подарить квартиру
Расходы зависят от того, как вы оформляете сделку. Вот основные статьи:
1. Услуги нотариуса
- Тариф: Зависит от стоимости квартиры и родства.
- До 1 млн руб.: 3000 руб. + 0,2% от стоимости (для родственников).
- 1–10 млн руб.: 3000 руб. + 0,2% от суммы свыше 1 млн.
- Свыше 10 млн руб.: 23 000 руб. + 0,1% (максимум 50 000 руб.).
- Дополнительно: Региональный тариф (7000–8500 руб.) за составление договора и проверку.
Пример: Квартира стоит 5 млн руб. Для родственника: 3000 + 0,2% × 4 млн (8000) + 8000 (региональный тариф) = 19 000 руб.
2. Госпошлина
- 2000 руб. за регистрацию в Росреестре (для физлиц).
- Если дарите квартиру с землёй, добавьте 350–2000 руб. за участок.
3. Налог
- Близкие родственники не платят НДФЛ (13% или 15%).
- Если дарите не родственнику, налог считается от кадастровой стоимости.
Итог: Для родственников — около 10 000–25 000 руб., в зависимости от нотариуса и региона.
Расходы на дарение
| Статья расходов | Стоимость (руб.) | Кто платит |
| Нотариус (тариф) | 3000–50 000 (по стоимости жилья) | Даритель/одаряемый (по договорённости) |
| Региональный тариф | 7000–8500 | Даритель/одаряемый |
| Госпошлина Росреестр | 2000 | Обычно даритель |
| Налог (НДФЛ) | 0 (для близких родственников) | Одаряемый (если не родственник) |
Особенности для разных случаев
Дарение ребёнку
- До 14 лет договор подписывают родители.
- 14–18 лет — ребёнок с согласия родителей.
- Нужен нотариус, если ребёнок — одаряемый и жильё в долях.
Дарение супругу
- Согласие второго супруга нужно, если квартира куплена в браке.
- Подарок не делится при разводе.
Дарение доли
- Нотариус обязателен, если доля дарится отдельно.
- Согласие других собственников не требуется (в отличие от продажи).
Риски и как их избежать
Дарение — простая сделка, но есть моменты, которые могут её осложнить:
- Оспаривание. Родственники могут подать в суд, если докажут обман, давление или недееспособность дарителя.
Решение: Заверьте договор у нотариуса — это защита от споров. - Потеря жилья. После дарения даритель теряет права на квартиру.
Решение: Пропишите в договоре право проживания (например, пожизненное). - Ошибки в документах. Неправильные данные или старые справки тормозят регистрацию.
Решение: Проверьте выписку из ЕГРН перед сделкой.
Пример: Отец подарил квартиру сыну, но не указал право проживания. Сын продал жильё, и отец остался без крыши над головой.
Можно ли оспорить или отменить дарение
Договор дарения отменить сложно, но возможно:
- До регистрации: Одаряемый пишет письменный отказ (с нотариусом).
- После регистрации: Только через суд, если:
- Одаряемый покушался на жизнь дарителя или его семьи.
- Умышленно вредил квартире (например, устроил пожар).
- Даритель был недееспособен или под давлением.
Срок: 1 год (оспоримая сделка) или 3 года (ничтожная).
Итог
Подарить квартиру близкому родственнику несложно, если всё сделать по шагам: собрать документы, заверить договор у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре. Это дешевле и быстрее завещания, а для семьи — без налогов. Главное — учесть риски: проверить дееспособность, обременения и договориться о расходах. Нотариус с 2025 года обязателен, но он же и упрощает процесс, защищая от ошибок. Если сомневаетесь, обратитесь к юристу — это сэкономит время и нервы.
