Кризис доступности: рынок недвижимости России

За последнюю неделю ситуация на рынке недвижимости России лишь усилила тревожные тенденции: доступность жилья резко снизилась, инвесторы переориентируют капиталы, а складской сектор сокращает сделки. Основные данные по состоянию рынка были опубликованы в конце ноября 2025 года и показывают системные изменения.

Состояние рынка недвижимости: доступность жилья в России

По данным, опубликованным 26 ноября 2025 года, лишь 8,3% работающих россиян способны накопить 20% первоначального взноса за два года. Для медианного сотрудника накопление на взнос для квартиры в 65 м² занимает в среднем 6,2 года против 2,3 года в 2019 году. С 2021 года цены на жильё выросли на 84,4%, а средняя стоимость квадрата за пять лет примерно удвоилась.

• Только 6,9% работников в Москве и Подмосковье могут набрать взнос за два года.
• В регионах ситуация мягче: в Оренбургской области — 19,2%.
• Реальная зарплата росла медленнее: +4,4% в январе—августе 2025 против +9,1% годом ранее.

Инвестиции и рынок недвижимости: сдвиг в пользу коммерческой недвижимости

Инвесторы значительно сократили долю вложений в жилищное строительство. В первом полугодии 2025 года коммерческая недвижимость заняла 78% инвестиций, что на 11 процентных пунктов выше год к году; доля жилого сегмента упала с 33% до 22%. Офисный сегмент составил 36% инвестиций, складской — 24%.

Складской рынок и рынок недвижимости: спад сделок и аренд

Складской сегмент переживает резкое сокращение активности: в первые девять месяцев 2025 года число покупок и арендных сделок упало на 36% в годовом выражении. Средняя запрашиваемая ставка за склад класса А снизилась на 12% — до 11 000 руб./м² в год, а к концу года ожидается снижение до примерно 10 500 руб./м².

Рынок недвижимости в городах: Москва, Санкт‑Петербург и Казань

Динамика цен и доступности различается по регионам. В Москве и Санкт‑Петербурге давление на цены выше — доступность падает сильнее, чем в большинстве регионов. В Казани и ряде других центров Поволжья рост цен и зарплат сохраняет относительную паритетность, но общий тренд по России — значительное ухудшение условий для покупателей.

1. Краткосрочный эффект: снижение спроса на новые квартиры при высокой нагрузке по выплатам.
2. Среднесрочный эффект: перераспределение инвестиций в офисы и склады, рост конкуренции в коммерческом секторе.
3. Долгосрочный эффект: возможная коррекция цен в жилом сегменте при стагнации доходов населения.

Факторы влияния на рынок недвижимости: ипотека, доходы и политика

Ускоренный рост цен ранее подпитывался льготными ипотечными программами с низкими ставками, но при замедлении роста доходов и увеличении цен соотношение «цена/доход» стал критическим. Влияние федеральных мер и программ остаётся значимым, однако на фоне рынка коммерческой недвижимости наблюдается перераспределение потоков капитала.

Ключевые показатели на 26 ноября 2025 и 17 ноября 2025 отражают ухудшение доступности жилья и изменение структуры инвестиций: средняя стоимость квадрата и сроки накопления выросли, а складской сегмент сократил активность и арендные ставки.

Выводы и прогноз: в ближайшие 6–12 месяцев вероятна дальнейшая коррекция в сегменте складов и постепенное охлаждение рынка новостроек. Давление на доступность жилья сохранится, если темпы роста доходов не ускорятся. Для Москвы влияние окажется наиболее заметным, тогда как в ряде регионов (например, в Оренбургской и некоторых городах Поволжья) ситуация останется относительной стабильной.