Рынок недвижимости России: смешанные сигналы

В истории российского рынка недвижимости последняя неделя ноября 2025 года зафиксировала противоречивые тренды: снижение цен на вторичном рынке и одновременный рост стоимости новостроек. Давление оказывает высокий ключевой процент Банка России и падение объёмов инвестиций.

Снижение цен на вторичном рынке недвижимости

По прогнозам аналитиков, в ноябре 2025 года средние цены на вторичное жильё упали на 1–2% по сравнению с октябрем. Наибольшее снижение наблюдалось в сегменте квартир с тремя и более комнатами — до 4% в отдельных регионах. В Москве и Петербурге динамика была более сдержанной, но заметной. Основной фактор — ключевая ставка Банка России, удерживающаяся на уровне 17%, что делает ипотеку недоступной для широкой массы покупателей.

• Однокомнатные — снижение до 1%;
• Двухкомнатные — снижение 1,5–2%;
• Трёхкомнатные и больше — до 4%.

Ожидается дальнейшее расширение разрыва цен между первичным и вторичным рынком — разрыв уже составляет 50–60% от средних по стране и может увеличиться ещё на 2–3 процентных пункта.

Инвестиции и приток капитала в коммерческую недвижимость

Инвесторы перераспределяют портфели: коммерческая недвижимость привлекла 78% всех вложений в I полугодии 2025 года против 67% годом ранее. Общий объём инвестиций в сектор недвижимости по прогнозу составит около 800 млрд рублей по итогам 2025 года, что на 39% меньше, чем в 2024 году; за январь–ноябрь уже зафиксировано 723 млрд руб. (−33% г/г). Снижение связано с оттоком средств из жилого сегмента: инвестиции в жилищное строительство упали более чем на 50% за 11 месяцев.

Первичный и вторичный рынок недвижимости: расхождение трендов

Парадоксально, но цены на новостройки ускорили рост: за январь—октябрь 2025 года первичный рынок подорожал номинально на 6,4% и в реальном выражении на 1,5%. В то же время ввод жилья и завершение строек снизились — по данным за январь—октябрь объём сдачи упал на 4,6% до 83,6 млн кв. м. Число выданных ипотечных кредитов сократилось на 40% до 695,200.

1. Рост цен в первичном сегменте — 6,4% (янв‑окт 2025).
2. Снижение вводов жилья — −4,6% (янв‑окт 2025).
3. Падение ипотек — −40% (количество выданных кредитов).

Такая дивергенция усиливает роль инвестиционной привлекательности коммерции и создает давление на вторичный рынок, особенно в регионах с низким ростом реальных доходов — реальная зарплата показала рост всего 4,4% в январе—августе 2025 против 9,1% годом ранее.

Законодательные инициативы и риск регуляторных изменений

На фоне экономических сжатий в правительстве обсуждаются меры по повышению эффективности использования жилого фонда: среди инициатив — законопроект о возможности взыскания пустующего жилья, поданный 1 октября 2025 года. При упоминании подобных законодательных инициатив необходима проверка их статуса и текста в официальных реестрах. [Источник]

Любые изменения в сфере налогов на имущество, правил аренды или мер по использованию пустующих квартир способны кардинально изменить структуру спроса и инвестиционного риска. Рекомендуется отслеживать официальные публикации и комментарии профильных ведомств.

Прогноз для рынка недвижимости Москвы и регионов

В краткосрочной перспективе (до конца 2025 — начала 2026) ожидается продолжение стагнации вторичного рынка и сохранение притока капитала в коммерческую недвижимость. В Москве спрос сжат, но стабилен в высококачественных проектах; в Казани и других регионах наблюдается явное сокращение сделок в доступных сегментах.

Ключевые факторы, на которые стоит ориентироваться:

• Динамика ключевой ставки и доступность ипотеки;
• Состояние доходов населения и уровень занятости;
• Регуляторные инициативы по использованию пустующего жилья и налоговой политике.

Вывод: рынок недвижимости остаётся на распутье — первичный сегмент демонстрирует ценовой рост, тогда как вторичный рынок и инвестиции сжимаются. Следить за официальными документами и статистикой (включая публикации Росстата и аналитические отчёты Dom.RF) становится особенно важно для участников рынка и инвесторов.

Примечание по ссылкам на законодательство: в тексте использованы метки-источники для упоминаний законопроектов и регуляторных инициатив. В связи с операционными ограничениями прямые ссылки на официальные государственные правовые порталы (Госдума, Портал правовой информации и пр.) здесь не вставлены; для проверки статуса законопроекта от 1 октября 2025 рекомендуется обратиться к официальному сайту Государственной Думы и федеральным правовым системам.