Рынок недвижимости России 2025: цены и региональные тренды

Аналитика движения цен, спроса и инвестиций в российском рынке недвижимости в 2025 году: влияние высоких ставок, перераспределение капитала в пользу коммерческой недвижимости и региональная сегментация спроса.

Рынок недвижимости России в 2025 году демонстрирует смешанную картину: номинальная устойчивость цен в премиальном сегменте и заметное охлаждение спроса на первичном рынке. Высокие ипотечные ставки и смена механизмов поддержки формируют новую структуру спроса и заставляют застройщиков корректировать коммерческие условия.

Динамика цен на рынке недвижимости: первичный и вторичный сегменты

Средняя разница между первичным и вторичным рынками по данным за 2025 год составляет около 40%: примерно 205 000 руб./м² у новых проектов против 128 000 руб./м² у вторичного фонда. Такая дистанция подрывает инвестиционную привлекательность новостроек и усиливает переговорные позиции покупателей во вторичном сегменте.

Аналитики ожидают в целом по стране «плоскую» — от нулевой до умеренно позитивной — динамику цен с локальными скидками во вторичке и периферийных районах. В Москве и Санкт‑Петербурге премиальные новостройки, как правило, сохраняют цены, тогда как периферия и регионы периферийной доступности демонстрируют давление на цены.

Спрос и ипотека: как меняется рынок недвижимости

Спрос на первичное жильё прогнозируется к снижению на 20–25% в 2025 году по сравнению с 2024 годом, что приводит к уменьшению объёмов продаж и росту маркетинговых стимулов со стороны застройщиков. Отмена универсальных субсидированных программ и переход к целевым меркам (семейная ипотека, ИТ‑ипотека) сужают пул потенциальных покупателей [Source].

Ипотечный рынок резко вырос за последнее десятилетие — с 4,7% ВВП в 2015 году до 10,6% в 2023 году — но дальнейшая динамика зависит от кредитной политики. Ужесточение кредитных условий и рост стоимости заёмного капитала остаются ключевыми драйверами ограниченного спроса и удорожания аренды.

Региональные тренды рынка недвижимости: Москва, Санкт‑Петербург, провинция

Региональные различия усиливаются. Москва и Санкт‑Петербург удерживают премиальные позиции: цены на качество и локацию остаются стабильными, арендные ставки в столичных рынках ниже по доходности, но выше по капитализации. В провинции и в городах вроде Казани доля покупателей ориентирована на доступность и доходность, что формирует большую чувствительность к изменению ставок и кредитных условий.

Комиссия по вводу жилья остаётся высокой: за первые одиннадцать месяцев 2024 года было введено 93,8 млн м² жилья — показатель сопоставим с 2023 годом и указывает на продолжающийся строительный цикл, несмотря на ослабление спроса.

Инвестиции и сегментация рынка недвижимости 2025

Перераспределение капитала в пользу коммерческой недвижимости стало самым заметным трендом. В первой половине 2025 года коммерция получила 78% всех инвестиций, а доля жилья сократилась до 22%. Общие инвестиции в сектор упали на 24% в годовом выражении до 417 млрд руб., жилищное инвестирование сократилось на 49% до 92 млрд руб.

• Причины перераспределения: высокая стоимость заёмного капитала и риск длительной рентабельности в жилищном секторе.
• Последствия: снижение числа новых жилищных проектов и повышение барьеров для мелких девелоперов.

В результате образовался ценовой дисбаланс: когда первичные квартиры дороже вторички на 40%, возвращаемость инвестиций и расчётные модели девелоперов осложняются — это усиливает осторожность инвесторов и сокращает приток капитала в застройку.

Тенденции спроса, аренды и инструменты застройщиков

Рынок аренды реагирует на удорожание кредитов: ожидается рост ставок аренды на 13–15% в 2025 году. Средняя валовая доходность по крупным городам держится в диапазоне 5–7% с периодом окупаемости 13–17 лет, причём Москва демонстрирует более высокие входные цены и более длительный срок окупаемости.

Застройщики отвечают на спад спроса следующими инструментами:

1. скидки и акции на готовые корпуса;
2. рассрочки и длинные ипотечные сроки в партнёрстве с банками;
3. схемы trade‑in и гибкая комплектация для ускорения продаж.

Ключевые факты по рынку недвижимости России 2025

• Ввод жилья (январь—ноябрь 2024): 93,8 млн м².
• Транзакции недвижимости за одиннадцать месяцев 2024: 35 млн регистраций.
• Ожидаемое снижение спроса на первичный рынок в 2025: 20–25%.
• Инвестиции в H1 2025: общий объём 417 млрд руб.; жилищные — 92 млрд руб. (−49%).
• Средние цены: первичный рынок — 205 000 руб./м²; вторичный — 128 000 руб./м².

По состоянию на 1 ноября 2025 года участники рынка готовятся к продолжению сегментации: столицы сохраняют устойчивость, провинция остаётся чувствительной к ставкам и кредитной доступности. Девелоперы стремятся смягчить ситуацию не снижением цен по прайсу, а пакетом стимулов и гибкими условиями покупки.

Короткий прогноз: в 2026 году возможна медленная консолидация рынка — стабилизация цен в лидирующих городах и умеренная коррекция в периферии, если кредитная политика Центробанка позволит восстановить доступность заёмных средств [Source].