Рассрочка в недвижимости: условия и предложения

Рассрочка стала массовым способом оплаты на первичном рынке жилья в России: доля таких сделок за последние годы выросла многократно. Статья описывает текущие условия, типичные предложения девелоперов и реакцию регулятора на фоне роста рисков.

Почему рассрочка стала ключевой на первичном рынке

После ужесточения банковского кредитования и роста ставок девелоперы массово переключились на программы рассрочки, чтобы поддержать продажи. По разным оценкам, доля квартир, продаваемых в рассрочку, превышает 40–50% на отдельных рынках; в целом по стране более половины новых квартир уже реализуются через рассрочку. В совокупности в таких схемах может быть вовлечён примерно один триллион рублей покупательских средств, которые не проходят через эскроу-счета и остаются у застройщиков.

В Казани и ряде других городов модель рассрочки стала стандартом запуска новых проектов: девелоперы предлагают графики платежей на несколько лет, снижая первоначальный взнос и убирая зависимость от ипотечного скоринга.

Риски и регулирование рассрочки: мнение Центробанка

Центральный банк России официально предупреждал о системных рисках массового использования рассрочек девелоперами; регулятор отмечает необходимость тщательной оценки проектов, где значительная часть объёмов продаётся в рассрочку. [Source]

В начале 2025 года регулятор констатировал, что в I квартале доля рассрочек достигала около 40% сделок на первичном рынке, и рекомендовал банкам и инвесторам учитывать повышенные риски ликвидности и доступности средств. [Source]

Параллельно Центробанк разрабатывает подходы к ограничению системных рисков, включая предложения по усилению контроля за продажей жилья вне эскроу и повышению прозрачности расчётов застройщиков.

Условия рассрочки у девелоперов: что предлагают

Типичные схемы рассрочки на первичном рынке различаются по срокам, размерам первоначального взноса и требованиям к покупателю. На практике у застройщиков встречаются комбинации:

• рассрочка до ввода дома — короткие сроки (до 12–24 месяцев) с минимальными процентами;
• длительная рассрочка до передачи ключей — на 2–5 лет, чаще с фиксированными платежами;
• комбинированные схемы: часть по эскроу/ипотеке, часть в рассрочку у застройщика.

Некоторые крупные игроки, в том числе RS Group, сохранили высокий объём рассрочных предложений — до 70% продаж в отдельных проектах, в то время как другие застройщики сокращают долю рассрочки на фоне давления банков и ужесточения контроля.

Преимущества и недостатки рассрочки для покупателей

Рассрочка даёт реальные преимущества, но несёт и риски.

1. Преимущества: отсутствие или снижение необходимости в ипотеке, гибкий график платежей, возможность брони жилья при росте цен.
2. Недостатки: риск замороженных проектов, меньшая защита покупателя по сравнению с эскроу, вероятность необходимости досрочно погашать при ухудшении финансовой ситуации застройщика.
3. Особые условия: банки начинают требовать более строгую проверку платёжеспособности, страхование жизни, большие первоначальные взносы и укороченные сроки кредитования, что делает комбинированные сделки сложнее.

Например, в 2025 году наблюдались случаи, когда доля рассрочек в отдельных сегментах достигала более 50%, а банки одновременно ужесточали требования к сделкам — это увеличивало нагрузку на покупателей и застройщиков.

Как оценивать предложения рассрочки: чек-лист для покупателей

При выборе предложения рассрочки важно анализировать условия и риски проекта:

• проверить статус строительства и сроки ввода;
• узнать, проходят ли расчёты через эскроу или остаются у застройщика;
• оценить репутацию девелопера и объём реализованных проектов;
• прочитать договор и уточнить механизм возврата средств при срыве сроков.

Также стоит учитывать макрофакторы: при сохранении жёсткой кредитной политики банков и повышении ставок спрос на рассрочку может сохраняться, но регулятор будет усиливать контроль. Информацию о рекомендациях и предупреждениях Центробанка следует сверять с официальными публикациями регулятора. [Source]

Ситуация остаётся динамичной: в Москве, Санкт‑Петербурге и регионах (включая Казань) девелоперы адаптируют условия рассрочки к локальному спросу, а покупателям важно отслеживать конкретные даты запуска продаж и условия до заключения сделки. Например, изменения в практике банков и регулятора, начавшиеся в 2024–2025 годах, уже влияют на доступность длинных рассрочек; ключевые изменения могли быть введены до 1 декабря 2024 года и далее в 2025 году.

Вывод: рассрочка остаётся важным инструментом поддержки продаж, но требует внимательной проверки условий и оценки рисков. При появлении новых нормативных инициатив со стороны Центробанка стоит оперативно сверять информацию с официальными источниками. [Source]