Покупка недвижимости в России: от выбора до сделки

Рынок жилой недвижимости в России в 2025 году характеризуется резким спадом спроса и сдвигом капитала в сторону коммерческой недвижимости. Статья разбирает этапы покупки — от оценки спроса и выбора застройщика до юридической проверки и подписания договора — с конкретными цифрами и практическими советами.

Рынок и спрос: покупка недвижимости в России в 2025

По итогам первой половины 2025 года продажи нового жилья сократились на 26% по сравнению с прошлым годом; в июне объём проданных квадратных метров упал с 3,7 млн до 1,7 млн м² (‑53%). Апрель, май и июнь показали месячные падения −25%, −40% и −55% соответственно. На рынке наблюдается значительный разрыв между вводом новых проектов и реальным спросом: более 55 млн м² квартир в строящихся домах остаются непроданными.

Региональная картина неоднородна: Москва и Московская область вместе с Санкт‑Петербургом находятся под давлением из‑за высокой конкуренции и избытка предложения, тогда как в Казани и ряде других регионов ситуация стабильнее. По прогнозам ряда аналитиков, вторичный рынок может показать близкую к нулю динамику цен с локальными снижениями уже со второго квартала 2025 года.

Кредитование и доступность ипотеки: покупка недвижимости в России

Доступность ипотечного финансирования резко изменилась: ожидается падение объёма новых ипотечных выдач на 17% в 2025 году до примерно 4 трлн руб., что примерно соответствует минимальному уровню с 2019 года. По данным на середину 2025 года льготные и субсидированные программы составляют 85–90% от всех выдач — это указывает на высокую зависимость рынка от целевых мер поддержки. В то же время реальные доходы населения за январь‑август 2025 выросли лишь на 4,4%, тогда как цены на новостройки за первые 10 месяцев прибавили около 6,4%.

Выбор застройщика при покупке недвижимости в России

При выборе девелопера важны репутация, финансовая устойчивость проекта и доля проданных квартир. На фоне перенасыщения предложения ключевые критерии:

• наличие документов на землю и разрешений на строительство;
• скорость продаж и темпы строительства по текущему объекту;
• референции по сданным проектам и отзывы покупателей;
• условия гарантии и страхования до передачи прав.

Практическая последовательность при выборе:

1. сравнить несколько проектов в одном районе (Москва, Санкт‑Петербург, другие города);
2. потребовать у застройщика пакет документов и план платежей;
3. оценить риски достройки при низком уровне предпродаж;
4. при необходимости учитывать варианты покупки на вторичном рынке как альтернативу.

Оценка доходности и аренды при покупке недвижимости в России

Среди положительных трендов 2025 года — рост арендных ставок: прогнозируется повышение на 13–15% в году, в некоторых сегментах двухкомнатные квартиры подорожали в аренде до 19%. Средняя месячная аренда по крупным городам около 38 000 руб., средняя цена покупки — 6,5–7 млн руб., что даёт грубую валовую доходность 5–7% и средний период окупаемости 13–17 лет. Для инвестора это означает смещение фокуса с прироста капитала на получение текущего дохода от аренды.

Юридическая проверка и подписание сделки при покупке недвижимости в России

Юридическая проверка остаётся ключевым этапом и включает:

• проверку прав застройщика на землю и разрешений;
• сверку статуса объекта в реестрах и историю смены собственников (при вторичном рынке);
• анализ проектной декларации и договоров долевого участия или уступки прав;
• проверку обременений и арестов в ЕГРН.

Перед подписанием договора важно согласовать все сроки передачи, ответственность за задержки и механизм возврата средств. Рекомендуется фиксировать условия передачи в дополнительном соглашении и проверять расчёты при участии нотариуса или юриста. Для сделок с использованием ипотеки целесообразно заранее согласовать условия банка и сроки перечисления средств.

Практические советы при покупке недвижимости в России

Краткий набор рекомендаций для покупателей на 1 ноября 2025:

• отдавать приоритет ликвидным локациям и проверенным застройщикам;
• учитывать рост арендных ставок как фактор инвестиционной привлекательности;
• не полагаться только на прогнозы цен — строить расчёт окупаемости на текущих ставках аренды;
• включать в договор штрафные санкции за перенос сроков сдачи;
• при покупке в Москве или Санкт‑Петербурге обращать внимание на конкуренцию и избыток предложения.

Заключение: на фоне снижения продаж и ужесточения условий кредитования покупка недвижимости в России в 2025 требует более тщательного отбора проекта, усиленной юридической проверки и ориентации на доход от аренды, а не на быструю приростную прибыль. Баланс между риском и доходностью будет определять выбор между новостройками и вторичным рынком в ближайшие 12–24 месяца.