Солидарный заемщик по ипотеке: полное руководство 2025

В 2025 году ипотека остаётся одним из главных способов обзавестись собственным жильём. Однако не всегда доход одного человека позволяет получить желаемую сумму или выгодные условия. В таких случаях банк может предложить привлечь солидарного заемщика — созаемщика. Рассказываем, как работает этот инструмент, какие права и риски он даёт, и на что обратить особое внимание.

Что такое солидарный заемщик и зачем он нужен

Солидарный заемщик (созаемщик) — это участник ипотечного договора, который наравне с основным заемщиком отвечает перед банком за возврат всего долга. Банк вправе требовать платежи с любого из заемщиков — для кредитора нет разницы, кто именно платит.

Для чего нужен созаемщик:

• Увеличить сумму кредита (учитывается совокупный доход);
• Повысить шанс одобрения ипотеки (дополнительная гарантия для банка);
• Иногда — получить более выгодную ставку.

Кто может быть солидарным заемщиком

Созаемщиком может стать любой совершеннолетний дееспособный гражданин, соответствующий требованиям банка. Чаще всего это:

• Супруг или супруга (обязательный созаемщик, если нет брачного договора о раздельной собственности);
• Родственники (родители, дети, братья, сёстры);
• Друзья, коллеги, деловые партнёры (по решению банка);
• Владельцы сертификатов на льготную покупку недвижимости (например, по госпрограммам).

Требования банков к созаемщикам

Права и обязанности солидарного заемщика

Основные обязанности

• Солидарная ответственность за весь долг: при просрочке банк вправе взыскать любую сумму с любого из созаемщиков.
• Своевременное информирование банка об изменениях паспорта, адреса и др.
• Соблюдение условий договора: страхование, целевое использование средств, запрет на отчуждение без согласия банка.

Права созаемщика

Финансовые права:

• Вносить платежи, в том числе досрочно.
• Участвовать в изменении условий кредита (реструктуризация, кредитные каникулы).

Информационные права:

• Получать полную информацию по кредиту, графику платежей, остаткам, штрафам и т. д.

Имущественные права:

• Претендовать на долю в недвижимости, если это прописано в договоре или если действует режим совместной собственности супругов.
• Получить налоговый вычет (имущественный и по процентам) — если у созаемщика есть доля и он платит НДФЛ.

Чем отличается созаемщик от поручителя

Как оформить ипотеку с созаемщиком: пошагово

• Оцените бюджет и ПДН
  Сложите доходы всех участников, учтите обязательные расходы и кредиты.
• Выберите банк и программу
  Изучите требования к созаемщикам, ставку, лимит суммы, условия страхования.
• Подготовьте документы
  • Паспорт, СНИЛС;
  • Справка о доходах (2-НДФЛ, по форме банка);
  • Копия трудовой книжки;
  • Для ИП/самозанятых — налоговые декларации;
  • Для супругов без включения в заемщики — нотариальное согласие.
• Подача заявки
  Анкета заполняется на всех участников, банк проверяет КИ и ПДН каждого.
• Одобрение и выбор объекта
  Согласуйте объект с банком, определите, кому и в каких долях будет принадлежать недвижимость.
• Сделка и регистрация
  Все созаемщики подписывают договоры, регистрируется право собственности и залог.

Важные нюансы

• Созаемщик не обязательно становится собственником — важно оформить доли через договор купли-продажи или указать их в ДДУ.
• Количество созаемщиков — обычно не более двух (вместе с титульным — трёх), по отдельным программам (например, «Молодая семья») — до шести.
• Дополнительные соглашения между участниками — рекомендуем письменно зафиксировать, кто сколько платит и как делятся доли, чтобы избежать споров.

Налоговые вычеты для созаемщика: как рассчитать

Имущественный вычет:

• Максимум — 2 млн руб. на человека.
• Только если у созаемщика есть доля в недвижимости.

Пример: Если квартира стоит 6 млн руб., у вас 1/3 доля, вы платите НДФЛ:

2 000 000×13=666 666,67 рублей вычета

Вычет по процентам:

• Максимум — 3 млн руб. на человека (на проценты по ипотеке).
• Только если есть доля и вы платили проценты.

Формула:

Вычет=(Доля×Сумма процентов)×13%

Риски и потенциальные проблемы

• Финансовые: если основной заемщик перестал платить, долг взыскивается с вас в полном объёме.
• Кредитная история: просрочки негативно отражаются у всех созаемщиков.
• Кредитоспособность: пока действует ипотека, ваши возможности по новым кредитам снижаются (учитывается ПДН).
• Юридические: вывести созаемщика из договора сложно — только с согласия банка или через суд при веских основаниях.

Как изменить состав созаемщиков

• Ввести нового созаемщика: заявление в банк, новый пакет документов, одобрение банка, допсоглашение.
• Вывести созаемщика: только с согласия банка и если оставшихся заемщиков достаточно по доходу. Иногда — через рефинансирование или суд.
• При разводе: возможно соглашение между сторонами и банком, рефинансирование, либо продажа объекта.

Особые ситуации

• Смерть созаемщика: обязательства переходят к наследникам; если была страховка — долг может быть погашен ею.
• Банкротство одного из участников: остальные продолжают отвечать по кредиту наравне; у банкрота кредитная история сильно портится.
• Кредитные каникулы: можно оформить, если все соответствуют требованиям (доходы всех участников учитываются).

Чек-лист перед подачей заявки

• Проверить кредитную историю всех участников.
• Согласовать с банком лимит по числу созаемщиков.
• Решить, кому и в каких долях будет принадлежать квартира.
• Обсудить, кто и как будет расплачиваться, что делать при форс-мажоре.
• Зафиксировать все договорённости письменно.

Советы по безопасности

• Оформляйте доли и денежные договорённости письменно, особенно если созаемщик не супруг.
• Не берите максимальную сумму — оставьте запас по платежеспособности.
• Страхуйте жизнь и трудоспособность всех заемщиков.
• Планируйте «подушку безопасности» на 3–6 платежей.
• Своевременно информируйте банк о любых изменениях.

Заключение

Солидарный заемщик — это мощный инструмент для повышения шансов на одобрение ипотеки и улучшения её условий, но и значительная ответственность. Взвесьте все плюсы и минусы, оформите права и обязательства на бумаге, не стесняйтесь консультироваться со специалистами и всегда просчитывайте свою платежеспособность на годы вперёд. Только так ипотека будет не обузой, а шагом к собственной недвижимости без лишних рисков.

Рассказываем, как оформить ипотеку с созаемщиком и избежать подводных камней:

• Выбирайте только надёжных партнёров.
• Не соглашайтесь быть созаемщиком формально — отвечать придётся по-настоящему.
• Фиксируйте все договорённости и доли официально.
• Следите за своей кредитной историей и ПДН.

Удачи в оформлении ипотеки!