Покупка новостройки с использованием счёта эскроу

Покупка квартиры в новостройке — важное решение, которое требует защиты вложенных средств. С 2019 года в России действует обязательная система расчётов через счета эскроу, которая минимизирует риски для дольщиков. С 2025 года эта система распространяется и на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) при использовании ипотеки. В этой статье мы подробно разберём, как работает счёт эскроу, как купить квартиру с его использованием, какие плюсы и минусы есть у этой системы, и что делать в случае проблем.

Что такое счёт эскроу?

Счёт эскроу — это банковский счёт, на который покупатель переводит деньги за квартиру в строящемся доме. Средства замораживаются до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию и не передаст квартиру покупателю. Банк, выступающий эскроу-агентом, следит за соблюдением условий сделки, обеспечивая безопасность и прозрачность.

• Ключевые особенности:
  • Деньги недоступны ни покупателю, ни застройщику до выполнения условий.
  • Застройщик получает средства только после сдачи дома и подтверждения передачи квартиры (например, через акт приёма-передачи или выписку из ЕГРН).
  • Система введена для защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков.

Зачем нужен счёт эскроу?

До 2019 года покупатели новостроек переводили деньги напрямую застройщику, что создавало риски:

• Застройщик мог использовать средства на другие проекты.
• В случае банкротства или остановки строительства дольщики теряли деньги.

Счета эскроу решают эти проблемы:

• Безопасность: Деньги хранятся в банке, а не у застройщика.
• Прозрачность: Средства используются только после выполнения обязательств.
• Гарантия возврата: Если застройщик не сдаёт дом, деньги возвращаются покупателю.

С 2019 года использование счетов эскроу обязательно для всех новостроек, а с 1 марта 2025 года — для ИЖС при использовании ипотеки, включая льготные программы.

Как купить квартиру с использованием счёта эскроу?

Покупка квартиры в новостройке через счёт эскроу — это чёткий процесс, который включает несколько этапов. Вот пошаговое руководство:

1. Заключите договор долевого участия (ДДУ):
   • Подпишите ДДУ с застройщиком, указав, что оплата будет через счёт эскроу.
   • Зарегистрируйте ДДУ в Росреестре (Росреестр). Это занимает до 5 рабочих дней для последующих договоров и до месяца для первого.
2. Узнайте банк-эскроу-агент:
   • Застройщик выбирает банк, который финансирует проект или имеет право открывать счета эскроу (список утверждён Центральным банком России).
3. Откройте счёт эскроу:
   • Обратитесь в банк с паспортом и зарегистрированным ДДУ.
   • Подпишите трёхсторонний договор с банком и застройщиком.
   • Открытие счёта бесплатно и занимает около 3 дней.
4. Переведите деньги:
   • Переведите средства на счёт эскроу. При ипотеке это делает банк-кредитор.
5. Дождитесь сдачи дома:
   • Деньги заморожены до ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры.
6. Получите квартиру:
   • После сдачи дома банк переводит деньги застройщику в течение 10 рабочих дней.
   • Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Важно: Если застройщик задерживает сдачу более чем на 6 месяцев, вы можете расторгнуть ДДУ и вернуть деньги через банк или суд.

Плюсы и минусы счёта эскроу

Для покупателя

Плюсы:

• Защита средств: Деньги хранятся в банке до сдачи дома.
• Страховка: Суммы до 10 млн рублей застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).
• Контроль банка: Снижает риск недостроя.
• Гибкость с ипотекой: Ипотеку можно взять в любом банке.

Минусы:

• Нет процентов: Деньги на счёте не приносят дохода.
• Ограничение страховки: Суммы свыше 10 млн рублей могут быть не защищены.
• Рост цен: Проектное финансирование увеличивает стоимость жилья на 10–30%.

Для застройщика

Плюсы:

• Гарантированное финансирование: Банк предоставляет кредит на строительство.
• Снижение рисков: Успешные продажи снижают процент по кредиту.

Mинусы:

• Ограниченный доступ к деньгам: Средства доступны только после сдачи дома.
• Дополнительные расходы: Проектное финансирование увеличивает себестоимость.

Плюсы и минусы счёта эскроу

Что делать при проблемах?

Если застройщик обанкротился

• Деньги остаются на счёте эскроу и возвращаются покупателю.
• Вы можете дождаться нового застройщика или расторгнуть ДДУ через суд.

Если банк обанкротился

• Суммы до 10 млн рублей возвращаются через АСВ.
• Для сумм свыше 10 млн рублей нужно открыть новый счёт эскроу в другом банке.

Если застройщик задерживает сдачу

• Если задержка превышает 6 месяцев, вы можете расторгнуть ДДУ и вернуть деньги.
• Обратитесь в банк или подайте иск в суд.

Особенности для ипотечных покупателей

• Ипотеку можно взять в любом банке, не обязательно в эскроу-агенте.
• Банк-кредитор переводит средства на счёт эскроу, включая первоначальный взнос.
• Рефинансирование ипотеки не влияет на счёт эскроу.

Эскроу для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

С 1 марта 2025 года счета эскроу обязательны для ИЖС при использовании ипотеки, включая льготные программы (семейная, IT-ипотека). Это касается строительства домов по договорам подряда.

• Особенности:
  • Подрядчик должен быть аккредитован банком.
  • Информация о проекте вносится в Единую информационную систему жилищного строительства.
  • Эскроу ограничивает выбор подрядчиков, так как не все готовы работать с этой системой.

Сравнение с другими способами расчётов

• Банковская ячейка: Используется для вторичного рынка. Требует наличных, что менее безопасно.
• Аккредитив: Подходит для новостроек и вторичного рынка, но не застрахован АСВ, а обналичивание может быть дорогим.

Сравнение способов расчётов

Заключение

Покупка новостройки с использованием счёта эскроу — это безопасный и прозрачный способ инвестировать в жильё. Система защищает деньги покупателя, минимизируя риски недостроя или банкротства застройщика. Несмотря на отсутствие процентов на счёте и возможный рост цен на жильё, преимущества эскроу перевешивают недостатки. Следуя пошаговой инструкции и учитывая особенности ипотеки или ИЖС, вы сможете купить квартиру без лишних рисков.