Как снять недвижимость с кадастрового учёта: пошаговое руководство

Снятие недвижимости с кадастрового учёта — это юридическая процедура, которая позволяет прекратить регистрацию объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это необходимо, если дом снесён, сгорел, разрушен или изменил свои характеристики. Без снятия с учёта собственник продолжает платить налог на несуществующую недвижимость, а участок нельзя использовать для нового строительства. В этой статье мы разберём, зачем это нужно, какие объекты можно снять с учёта, какие документы потребуются и как правильно оформить процесс в 2025 году.

Что такое кадастровый учёт?

Кадастровый учёт — это процесс фиксации данных о недвижимости в ЕГРН. В реестре хранится информация о домах, квартирах, земельных участках и других объектах капитального строительства: их площадь, адрес, назначение, собственники и кадастровая стоимость. Учёт ведёт Росреестр в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пока объект числится в ЕГРН, он считается существующим с точки зрения закона. Это означает, что за него начисляется налог на имущество, а любые сделки с участком, на котором он расположен, могут быть затруднены.

Зачем снимать недвижимость с кадастрового учёта?

Если дом или другое строение физически отсутствует, но продолжает числиться в ЕГРН, это создаёт проблемы:

• Налог на имущество: Собственник платит налог за объект, которого нет. Например, за небольшой дом налог может составлять несколько тысяч рублей в год.
• Ограничения на строительство: Нельзя зарегистрировать новый дом на участке, пока старый числится в реестре.
• Двойное налогообложение: После реконструкции или объединения объектов в ЕГРН могут быть две записи об одном и том же строении, что приводит к лишним налоговым начислениям.
• Сложности с продажей земли: Наличие несуществующего объекта в реестре затрудняет сделки с участком, такие как продажа или передача по наследству.

Снятие объекта с учёта устраняет эти проблемы, освобождая собственника от лишних расходов и юридических ограничений.

Какие объекты можно снять с учёта?

Снять с кадастрового учёта можно любые объекты недвижимости: дома, квартиры, хозяйственные постройки, недостроенные здания или земельные участки. Основания для снятия:

• Физическое отсутствие объекта: Дом снесён, сгорел или разрушен из-за стихийного бедствия.
• Изменение характеристик: Например, жилое помещение стало нежилым или наоборот.
• Объединение или разделение объектов: Несколько строений объединены в одно или одно разделено на несколько.
• Недостроенные объекты: Зарегистрированы в ЕГРН, но физически отсутствуют.

Если объект не был зарегистрирован в ЕГРН (например, летний домик или сарай), снимать его с учёта не нужно. Достаточно отключить коммуникации (если они есть) через ресурсоснабжающую организацию.

Как проверить, стоит ли объект на учёте?

Перед началом процедуры убедитесь, что объект зарегистрирован в ЕГРН. Это можно сделать двумя способами:

1. Публичная кадастровая карта:
   • Зайдите на сайт Росреестра.
   • Введите адрес или кадастровый номер участка.
   • Перейдите в раздел «ОКС» (объекты капитального строительства).
   • Если дом отображается, в карточке будут указаны его кадастровый номер, площадь, год постройки и материал стен.
2. Выписка из ЕГРН:
   • Закажите выписку через МФЦ или портал Госуслуг.
   • Проверьте строку «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости». Если она пустая, зарегистрированных объектов нет.

Пошаговая инструкция по снятию недвижимости с кадастрового учёта

Снятие объекта с кадастрового учёта включает несколько этапов. Вот подробное руководство.

Шаг 1: Уведомление органов местного самоуправления

Перед сносом здания и после него нужно уведомить местные власти. Это обязательное требование с 2018 года, заменившее получение разрешения на снос.

• Что нужно сделать:
  • Подать уведомление о намерении снести объект.
  • Через неделю или позже подать уведомление о факте сноса.
• Где подать:
  • Через МФЦ.
  • Лично в орган местного самоуправления.
• Важно: Несоблюдение порядка уведомления может привести к административной ответственности.

Шаг 2: Составление акта обследования

После сноса здания нужно подтвердить его отсутствие. Для этого нанимают кадастрового инженера, который составляет акт обследования.

• Кто такой кадастровый инженер:
  • Специалист с высшим образованием, сдавший квалификационный экзамен.
  • Член саморегулируемой организации (СРО) кадастровых инженеров.
  • Имеет личную печать.
• Что делает инженер:
  • Выезжает на участок, осматривает его и подтверждает отсутствие объекта.
  • Составляет акт обследования в электронной форме с квалифицированной подписью, как требует статья 23 Федерального закона № 218-ФЗ.
• Стоимость: От 4 000 до 15 000 рублей, в зависимости от региона и сложности объекта.

Шаг 3: Подача заявления в Росреестр

С актом обследования и другими документами нужно обратиться в Росреестр для снятия объекта с кадастрового учёта.

• Где подать:
  • Лично в отделении Росреестра.
  • Через МФЦ.
  • Онлайн на сайте Росреестра, если есть усиленная квалифицированная электронная подпись.
• Кто подаёт:
  • Собственник объекта или земельного участка.
  • Если собственников несколько, все подают заявление или один с нотариально заверенными доверенностями от остальных.
  • В случае долевой собственности каждый владелец доли подаёт заявление от своего имени.
• Срок рассмотрения:
  • 7 рабочих дней при подаче напрямую в Росреестр.
  • 9 рабочих дней через МФЦ.

Шаг 4: Подготовка документов

Для снятия объекта с учёта потребуются следующие документы:

• Заявление о снятии с кадастрового учёта (оформляется в МФЦ или Росреестре).
• Заявление о прекращении права собственности (если право собственности было зарегистрировано).
• Паспорт собственника или его представителя.
• Документ, подтверждающий право собственности (например, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве).
• Акт обследования, подготовленный кадастровым инженером.
• Судебное решение (если снос подтверждён судом).
• Нотариально заверенная доверенность (если заявление подаёт представитель).
• Согласие второго супруга (если объект куплен в браке).
• Разрешение органов опеки (если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица).

Документы для снятия недвижимости с кадастрового учёта

Шаг 5: Получение результата

После рассмотрения заявления Росреестр выдаёт выписку из ЕГРН с отметкой о прекращении существования объекта. Это подтверждает, что недвижимость снята с кадастрового учёта. Теперь собственник освобождается от налога на имущество, а участок можно использовать для нового строительства или других целей.

Альтернативный способ: помощь местных властей

В некоторых регионах местные власти проводят программы по выявлению и ликвидации несуществующих объектов. Например, в Санкт-Петербурге этим занимаются районные администрации, а в Москве — специализированные инспекции. В таком случае:

• Власти сами осматривают участок и составляют акт обследования.
• Собственнику нужно только подать заявление в Росреестр и получить выписку из ЕГРН.

Этот способ позволяет сэкономить на услугах кадастрового инженера, но доступен не во всех регионах.

Важные нюансы

• Если объект не зарегистрирован: Летние домики, сараи или хозблоки, не стоящие на учёте, не требуют снятия. Достаточно отключить коммуникации через ресурсоснабжающую организацию.
• Судебные споры: Если есть споры о праве собственности, может потребоваться судебное решение для подтверждения сноса.
• Административная ответственность: Снос без уведомления местных властей может привести к штрафам.
• Долевая собственность: Все владельцы долей должны участвовать в подаче заявления или предоставить доверенности.

Заключение

Снятие недвижимости с кадастрового учёта — это необходимая процедура, если объект больше не существует или изменил свои характеристики. Она позволяет избежать лишних налогов, освободить участок для нового строительства и упростить сделки с землёй. Процесс включает уведомление местных властей, составление акта обследования и подачу заявления в Росреестр. Подготовка правильных документов и соблюдение порядка действий помогут завершить процедуру быстро и без ошибок. Если вы не уверены в своих силах, обратитесь к кадастровому инженеру или юристу, чтобы избежать отказов.